内地REITs市场“个头小”潜力大，消费基础设施REITs已现200倍超额认购

每经记者：包晶晶 每经编辑：张益铭

“REITs（不动产投资信托基金）很可能是未来房地产市场的一条出路。”多位行业人士不约而同表达了这一观点。

2025年11月12日，由观点机构主办的“2025观点商业年会”在上海举行。本届年会以“向上的信心”为主题，商业地产行业人士、企业高管共论穿越周期、历经波动继续前行的理性与坚定。

图片来源：每经记者 包晶晶 摄

在现场，多位行业人士从不同维度达成了共识：随着行业的调整，商业地产将回归运营的本质，地产属性将逐步淡出。尽管REITs尚处于萌芽阶段，但未来多层次REITs市场的全面形成将助力经济发展及企业资产资本循环。

中金基金副总经理、董事总经理李耀光在主题演讲中透露：“未上市企业把资产装进REITs，以终为始地改变投资思路，按照REITs标准去投资建设、收购资产，将管理提升、资产盘活的循环思路融入公司的价值链和生态链，才能实现房地产新阶段、新时代的新模式发展。”

REITs是“绝对的蓝海市场”

李耀光指出：“截至今年6月30日，全球REITs规模超2万亿美元，其中美国占60%，亚洲占13%，中国内地市场占比约9.3%。目前，中国公募REITs已经拓展到交通、能源、市政、生态、物流、园区、新基建、租赁住房、消费等10余个资产类型，资产的丰富程度已经居于亚洲领先序列。”

F.O.G.富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧也认为：“目前，中国内地共发行76单公募REITs，超过了新加坡和中国香港市场REITs的总数量，但中国内地REITs资本市场规模仅2000多亿元人民币，全球的REITs市场则超2万亿美元。对比之下，中国内地REITs市场个头较小，有待未来高速发展，是一个不容小觑的新兴市场。”

他判断：“REITs市场是绝对的蓝海，但现在中国内地地产存在一个困局，就是REITs市场尚处在萌芽阶段。”

不过，根据李耀光的分析，2025年将进入REITs常态化发行的“2.0阶段”。

政策层面，对基础设施公募REITs的支持信号持续释放，9月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，提出积极推动新资产类型项目推荐发行，“积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件”。

同时，商务部等9部门印发了《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

消费基础设施REITs成一二级市场“香饽饽”

首批4单消费基础设施REITs上市仅一年多，已经成了市场的“香饽饽”。

作为国内最大REITs持有机构之一的代表，国泰海通证券投行结构金融部执行董事赵阳在接受《每日经济新闻》记者采访时透露：“仅一年时间，市场对消费REITs的认可度就发生了翻天覆地的变化。2024年年中，首批几只消费基础设施REITs获批后，募集还是遇到了一定困难。即便商业头部央国企高层领导带队，多次向投资人一对一路演，依然有许多投资人持谨慎态度。但现在的情况则是——一级发行一份难求，经常出现200倍的超额认购，中签率千分之几。比如华润消费REIT刚刚预披露，份额就已经拿不到了。”

“这背后，正是底层零售商业资产的稳健运营支撑了REITs的业绩，目前在所有的REITs里，投资人最看好、最感兴趣的反而是消费基础设施REITs。现在已经很难说是REITs成就了商管能力，还是商管能力成就了REITs。”赵阳说。

作为首批上市的中金印力消费基础设施REIT，由印力集团负责运营的底层资产项目——杭州西溪印象城业绩表现优异。2025年三季度报告显示，项目出租率为99.13%，租金收缴率为99.85%。客流同比增长6.5%，有效租金单价为251.36元/平方米/月。

印力集团执行总裁兼上海城市商业公司董事长姚海波坦言：“发行REITs对于发展商来说，一方面倒逼我们运营的透明化、规范化；另一方面我们也给更多的人提供了介于一二级市场和债券之间的投资渠道。杭州西溪印象城之前经历了十多年的开发运营，从融资结构上，曾经历过开发基金、CMSB（商业抵押支持债券）等，最后通过REITs完成上市。2024年，可分配金额达到了1.25亿元，当年进行了2次分红，二级市场价格也上涨了30%。”

从他的角度看，在分化加剧、REITs普及、资本与运营深度融合的大趋势下，商业不动产正从“咆哮时代”走向“精酿时代”，企业不能做规模的崇拜者，而要做“价值的深耕者”。商业地产要面对价值取舍，聚焦存量资产的效率提升和更新，思考如何为合作伙伴、顾客提供情绪价值，以及拥抱科技带来的深刻变化和效率提升。

二级市场表现上，消费类REITs在2025年内的涨幅表现，显示出市场对消费复苏和该类资产长期现金流的强烈信心。

中信建投在10月23日的研报中指出，截至2025年10月21日收盘，嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT、易方达华威市场REIT等多只REITs今年以来涨幅已经超过30%。但中信建投也进行了风险提示，如消费增速下降、存量竞争压力进一步加大、商业地产商自身经营不善等风险。

平安不动产首席运营官曾灿霞在主题演讲中也提示：“REITs的本质是一种机制设计，并不改变底层资产的经营逻辑。REITs需要关注三个方面的风险，首先是股票属性带来的市场波动风险，第二是底层资产层面的风险，最后一个是管理机制带来的风险。”

从资本的追逐到从业者的冷静思考，一条清晰的逻辑逐渐浮现：REITs不仅是盘活商业地产的一渠活水，更是一根无形的指挥棒，正倒逼整个行业回归本质——资产的价值，终将由其运营能力决定。