北京“回迁房转商品房”走红背后：现房价格优势明显，品质存隐忧

近期，有市场消息显示，位于西南二环内的光源里项目拟将回迁房转为商品房。该项目地理位置优越，交通便利，学区等配套设施齐全，引发市场关注。

不过，光源里棚户区改造项目在官方网站发布公告称：“光源里项目尚未安排入市计划”。记者致电项目咨询电话，工作人员表示目前还没有启动的信息，可能会晚于百万佳苑橘园。

记者梳理发现，今年以来，北京已陆续有回迁房转为商品房入市，包括大兴区的禧悦兴城、西城区的百万佳苑（兰园）等，且项目开盘后均取得热销。

那么，这类特殊的商品房究竟有何吸引力？又存在哪些需要注意的问题？

西南二环光源里项目澄清：尚未安排入市计划

光源里项目位于北京市西城区白纸坊片区，是北京市重大民生改造保障项目，全称为“光源里棚户区改造项目”，由市属国企天恒置业负责开发。

项目包含多个地块，2024年12月，项目首个回迁安置地块C1地块——光源逸景・迎春园正式交付入住。2025年9月，项目发布C2和C4地块开展入住工作事宜的通知。

该项目地段优越，位于西南二环内，距离地铁陶然亭站约700米，周边有永定门、陶然亭公园、天坛公园等，配套设施完善，教育资源尤为优质。因此，回迁房转商品房的消息一经传出，立即引起市场关注。

针对市场传闻，11月8日，光源里棚户改造项目发布公告称，“光源里项目尚未安排入市计划，自媒体发布的消息均为不实消息”。

11月12日，其工作人员也表示，目前没有启动信息，可能会晚于百万佳苑橘园项目（入市）。

房源热销：禧悦兴城网签超200套，百万佳苑兰园已售罄

百万佳苑是天恒置业旗下的另一个项目，今年以“回迁房转商品房”形式对外销售，取得了良好的市场反响。

百万佳苑位于西城区展览路片区，是西城区城市更新重点片区之一，项目包含梅园、兰园、竹园、橘园四个小区。

今年9月8日，百万佳苑・兰园展厅开放，28天内蓄客2530组。10月15日项目开盘，仅仅43秒，去化率便达到92%。

工作人员透露，兰园102套房源已全部售罄，下一期橘园的房源数量尚未确定。橘园正在办理回迁房转商品房手续，预计明年一季度对外销售。据介绍，项目于2023年10月交房，回迁居民已经入住，现有少量空置房源，计划拿出来销售。

值得注意的是，“百万佳苑”公众号近日也发布声明：近期发现网络上发布的涉及百万佳苑后续房源（梅园、竹园、橘园）及光源里项目的信息，特在此郑重提示：目前上述项目尚未安排入市计划，自媒体发布的内容均为不实信息。

记者注意到，北京今年陆续出现回迁房转商品房对外销售的情况，且销售均现“开门红”，令市场振奋。

除上述项目外，今年9月16日，位于大兴新城的首创禧悦兴城取得预售许可证，共508套房源，备案均价3.5万元/平方米，主力户型包括65平方米一居、90平方米两居和114平方米三居。开盘后，首周即完成199套网签。该项目规划房源超5000套，原为定向安置房，因安置居民未按计划入住而闲置，最终转为商品房销售。

地段、价格优势明显，户型、品质存短板

这类回迁房转商品房的项目为何能够受到市场青睐？与普通商品房相比，它们有哪些优势和不足？

合硕机构首席分析师郭毅表示，以百万佳苑为例，其优势主要在于地段好、价格相对周边低，全部为现房，即买即入住，且周边配套成熟。

从价格看，百万佳苑网签成交均价为9.66万元/平方米，而周边如百万庄小区等老旧小区，10月份的挂牌均价已超过10万元/平方米。相比周边的“老破小”，该新房产品带电梯且价格更具竞争力。

再看首创禧悦兴城，位于五环外，距离地铁大兴机场线大兴新城站约200米，虽然周边配套尚不完善，但价格优势明显。北京住建委数据显示，截至目前，项目已网签205套，均价28382.9元/平方米，而南五环外该项目附近其他在售新房价格普遍超过4万元/平方米。

在明显价格优势和完善地铁配套下，对刚需客群具有较强吸引力。但需要注意的是，该项目体量较大，后续去化节奏能否保持仍有待观察。

然而，这类回迁房转商品房项目的短板也较为明显。郭毅指出，回迁房在户型设计上通常存在面积偏小、得房率较低、设计合理性不足、装修标准也不高等问题。购房者选择这类房源更多是看中地段与价格优势，房屋品质与纯粹的商品房相比有差距，未来二手房价值可能低于周边纯商品房。

以百万佳苑・兰园为例，项目以一居室和两居室为主，得房率68%-72%，部分楼栋为两梯八户设计。首创禧悦兴城的主力户型包括65平方米一居、90平方米两居和114平方米三居，部分户型存在进深过长、通透性和采光一般、卫生间无窗等问题。

在当前“好房子”政策导向下，北京新房市场竞争激烈，产品力不断提升，相比之下，回迁房项目在产品设计上确实缺乏竞争力。

总体来看，回迁房转商品房的项目，优劣势均十分突出。作为购房者，您会如何权衡与选择？

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 王进雨

校对 杨利