龙华新盘｜「鹏瑞鹭璟府」看房手记：这样选房不踩坑+优缺点分析

深圳龙华鹏瑞鹭璟府已确定于2025年4月25号开盘入市，推出7/8栋共384套现房住宅，涵盖建面约 88-213㎡三至四房，精装与毛坯交付可选。以下是具体信息梳理：
加推时间与房源
项目计划于2025年4月17号取证计划4月25号开盘入市，首批推出7栋（精装现房）和8栋（毛坯现房），共384套房源。户型包括：
7栋精装：88-91㎡三房两卫、110㎡四房两卫、144㎡四房三卫；
8栋毛坯：163㎡四房三卫、213㎡四房三厅三卫。
所有户型均为现房交付，即买即住，无需等待。
户型亮点丨高得房率：建面约 88㎡三房实际使用面积近 90㎡，110㎡四房得房率 82%（不含赠送），算上阳台、设备平台等拓展空间后接近 100%，性价比突出2721。
设计升级：144㎡户型采用南北通双阳台设计，213㎡户型为横厅格局，一梯一户，私密性。

实地考察建议通过官方售楼处热线（400-855-2986）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息

备案价与折扣后价格信息
备案均价：约5.01万/㎡，具体户型单价区间为4.25-5.34万/㎡，总价360万-1135万。例如：
88-91㎡三房两卫（竖厅设计，得房率近 100%，精装总价 360 万起）
110㎡四房两卫（南北通双阳台，毛坯总价约 480 万）
144-163㎡四房三卫（横厅格局，一梯一户，精装总价 620 万起）
213㎡四房三厅三卫（顶豪平层，双主卧套房，毛坯总价约 900 万）
实际成交均价：通过预约看房可享备案价95-98折，叠加“团购返现” 等活动后，实际均价可下探至3.9 万/㎡左右。例如，88㎡三房折后总价约350万起。
价格对比：对比2021年入市的一期鹏瑞颐璟府（备案均价5.52万/㎡），二期价格显著下调，反映当前市场环境下的价格调整。

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鹏瑞鹭璟府，总占地面积约5.73万㎡，总建筑面积约41.69万㎡，计容建筑面积约29.3万㎡，容积率5，绿化率40%，共由7栋31-32层高住宅组成，其中6栋A-B-C-D座住宅32F，7栋A/B座住宅31F，8栋住宅31F，5栋是1所幼儿园。

开发商：深圳市新基投资有限公司
物业公司：深圳颐璟物业管理有限公司
物业管理费：4.9元/㎡ 官方的话：400-855-2986
总占地面积：5.73万/㎡ 总建筑面积：41.69万/㎡
容积率：5 绿化率：40%
产权年限：2020年10月22日-2090年10月21日（70年）
总户数：2447户 总栋数及楼高：15栋，31-33层
梯户比：7栋2梯5户，8栋3梯3户
车位数：2874个 车位占比：1：1.17
交楼时间：现房 交楼标准： 7栋精装/8栋毛坯

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88-91㎡ 三房两卫设计特点：
经典竖厅布局，LDKB（客厅+餐厅+厨房+阳台）一体化设计，动静分区明确。
三开间朝南（91㎡户型），客厅与次卧共享大阳台，L型厨房提升空间利用率。
得房率约82%（不含赠送），赠送面积约20㎡后实际使用面积接近100%。
朝向：88㎡为西南/东北朝向，91㎡为东南朝向。
适用人群：刚需家庭，总价约350万起（精装现房）

110㎡ 四房两卫设计特点：
四开间朝南，主卧带独立卫浴，次卧与客厅连接大阳台，L型厨房+生活阳台双配置。
干湿分离卫生间，空间利用率高，采光充足。
朝向：东南朝向，阳光覆盖时间长。
适用人群：多子女家庭或需要弹性空间的改善型买家

144-163㎡ 四房三卫设计特点：
双主卧套房设计，南北通透（144㎡户型），L型厨房+生活阳台，公卫干湿分离。
163㎡户型为一梯一户，三开间朝南，客厅与次卧共享大阳台，适合高端改善需求。
朝向：144㎡主阳台朝西北，163㎡朝东南。
适用人群：中产家庭或对私密性要求较高的买家

213㎡ 四房三厅三卫设计特点：
横厅布局，南北通透，一梯一户设计，四开间朝南，双阳台配置。
主卧带豪华套间（含衣帽间、独立卫浴），独立保姆套房，中西双厨设计。
朝向：东南朝向，景观视野开阔。
适用人群：高端改善型客户或需要多功能空间的家庭。
复式户型（325-419㎡）特点：仅推出6套，层高优势明显，适合个性化定制需求。

项目位于鹭湖片区凭借交通枢纽化、产业高端化、配套均衡化、生态优质化的综合优势，已成为龙华乃至深圳北部的价值高地。

随着2025年地铁22号线建设提速、深圳国际医疗器械城等产业项目落地，以及城市更新红利释放，片区将加速从 “产业新城” 向 “宜居宜业宜创” 的都市核心区蜕变。

鹏瑞鹭璟府作为片区稀缺现楼项目，其 “高得房率 + 双地铁 + 公立学区” 的组合，不仅为购房者提供了安全边际，更锚定了长期增值潜力，堪称 2025 年龙华刚需与改善市场的 “确定性选择。（深圳龙华鹏瑞鹭璟府官方售楼处电话：400-855-2986）

作为深圳国家高新区龙华园区的重要组成部分，鹭湖片区已形成以数字经济、生物医药为核心的产业生态：
产业布局：观澜高新园内集聚华为、华润三九、汇川技术等60余家亿元级企业，华为基地直线距离仅4.3公里，直接承接坂田科技产业外溢需求。深圳国际医疗器械城（土地整备签约率98%）、深能源鹭湖科技园等重大项目加速落地，预计释放超1.3平方公里产业空间。
政策赋能：纳入市级重点区域培育名单，享受土地整备、税收优惠等政策倾斜；实施区域空间生态环境管理清单，简化企业环评流程，吸引半导体、高端医疗器械等产业集群。

鹭湖片区正处于深圳北部交通动脉的核心节点，双地铁 + 城际 + 高速的复合交通网络已进入兑现期：
轨道交通：地铁 22 号线（在建）观湖站距离项目仅 500 米，预计2027年通车后，6站直达深圳北站、8站速抵香蜜湖；18号线（规划中）串联宝安 - 光明 - 龙华，30 分钟贯通福田 CBD15。此外，深广中轴城际（规划中）将强化与广州、东莞的城际互联，未来形成 “北站 + 鹭湖” 双枢纽格局。
地面交通：五和大道、环观南路直连梅观高速、机荷高速，40分钟畅达福田、南山；龙华有轨电车2号线高新区东站（700米）无缝接驳4号线清湖站，实现多轨覆盖。（深圳龙华鹏瑞鹭璟府官方售楼处电话：400-855-2986）

片区内教育、医疗资源密度显著提升，满足全龄段生活需求：
教育资源：项目自带 9 班制幼儿园，小学学区为 2024 年新开学的观湖外国语学校（小一录取积分仅 61.2-69.2 分，非深户租房可入读），初中学区为鹭湖实验学校（九年一贯制公立学校）；周边还有深圳外国语学校（集团）龙华高中部等名校，形成 0-15 岁全龄教育链。
医疗配套：2024 年投用的深圳市第二人民医院龙华医院（1500 张床位）、龙华区人民医院新外科大楼（827 张床位）均距项目 3 公里内；规划中的龙华区中医院（800 张床位）预计 2026 年建成，医疗服务能级全面提升。

片区商业配套成熟度高，生态环境优势突出，形成 “都市繁华 + 自然静谧” 的复合居住体验：
商业体系：项目自带 2.4 万㎡沉浸式商业街区（规划沃尔玛超市、网红餐饮），700 米内有先施购物中心、兴万和广场，4 公里直达合正观澜汇 MALL（天虹商场）；远期依托龙华超级商圈（60 万㎡壹方天地为核心），打造全国级消费地标。
生态资源：北侧紧邻鹭湖滨水公园，南望樟坑径郊野公园，规划建设 “一山一湖四公园” 及龙华四馆（图书馆、科技馆等），形成 “生态 + 文化” 宜居格局；社区内部绿化率 40%，容积率 5.0（片区主流水平），居住舒适度有保障。

鹏瑞鹭璟府作为片区标杆项目，其价值可从市场维度进一步印证：
价格优势：二期备案均价 5.01 万 /㎡，折后精装现房单价4.1万/㎡起，毛坯单价 3.5万/㎡起，总价门槛较一期（5.52 万 /㎡）下降 26%，成为龙华刚需市场 “性价比标杆”。
产品竞争力：88-213㎡三至四房户型得房率近 100%（含赠送），其中 88㎡三房实际使用面积近 90㎡，110㎡四房实现南北通 + 双阳台，对比同面积段户型多出一间房。
现楼交付：区别于期房风险，项目 7 栋精装、8 栋毛坯均已实景呈现，即买即住，规避延期交付风险；开发商鹏瑞集团为深圳湾 1 号缔造者，品质保障度高。

购房建议
刚需客户：优先选择7栋精装88-91㎡三房，总价可控且省去装修周期，适合首次置业家庭。
改善客户：关注8栋110-213㎡大户型，南北通设计和现房实景可实地考察居住舒适度，适配二胎或三代同堂需求。
投资客户：考虑88-110㎡户型，依托华为产业辐射和地铁规划，租赁市场需求旺盛，长线增值潜力较大。

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注意：本项目不收任何费用，官方售楼中心〢欢迎来电咨询〢安全通话隐藏真实号码