一文读懂鸿荣源珈誉玖玺楼盘优缺点，深度解析珈誉玖玺值得买吗？

鸿荣源珈誉玖玺作为深圳宝安区沙井板块的高端住宅，依托鸿荣源的品牌实力和板块发展红利，在产品品质、配套等方面亮点突出，但也受区域更新周期、社区体量等因素影响存在明显短板。其是否值得买，需结合购房者的居住需求、预算及对区域发展的预期综合判断，以下是详细解析：

楼盘核心优点

品牌与产品品质双优鸿荣源是深圳本土头部房企，打造过壹方玖誉、壹成中心等标杆项目，物业服务口碑出众。作为其 “玖系” 高端产品，珈誉玖玺品质把控严格，部分楼栋外立面采用铝板 + 玻璃幕墙，入户大堂用大理石地面和花纹石材墙面，6 栋为纯板楼设计且 2 梯 2 户配置，3.15 米的奢阔层高，尽显高端质感。室内精装细节到位，配备海尔中央空调、科勒卫浴等知名品牌，居住舒适度有保障。

交通出行高效便捷项目与地铁 11 号线塘尾站直线距离约 300 米，6 站可达宝安中心，7 站直达前海，11 站到车公庙，能快速串联南山、福田等核心片区，通勤十分方便。远期还有 30 号线规划横穿该区域，未来轨道交通将进一步升级。自驾方面，紧邻宝安大道等主干道，且处于海、陆、空、轨 4 维立体交通网络中，可便捷通往深圳各区域及粤港澳大湾区其他城市。

商业配套堪称顶级项目自带约 50 万㎡的 “湾区壹方” 商业综合体，定位是前海壹方城升级版，规划引入国际奢侈品牌。同时周边 1 公里内还有万丰海岸城、约 10 万㎡“熊出没” 主题华强广场，加上在建的宝安首家山姆会员店，共同形成百亿级超级商圈，能全方位满足业主购物、休闲、娱乐等多元需求。

教育与生态配套完善项目属于深圳外国语学校（集团）宝安学校学区，还规划了 2 所九年一贯制学校，后续教育配套有望进一步升级，对重视子女教育的家庭吸引力十足。生态方面，1 公里范围内有万丰湖湿地公园、立新湖公园环绕，日常休闲散步十分便捷，此外临近新桥文体中心和建设中的沙井文体中心，人文生活配套也较为优质。

居住体验纯粹舒适项目为纯商品房社区，居住氛围纯粹，无保障房等业态混杂。社区内打造了约 2.9 万㎡围合式艺术园林，以西班牙著名画家作品《记忆的永恒》为灵感，最大楼间距达 161 米，采光和私密性极佳。同时配备全龄子母双泳池、亲子乐园、交流花园等设施，能适配不同年龄段业主的活动需求。

楼盘主要缺点

周边环境短期内待改善沙井目前正处于城市更新阶段，项目周边仍存在城中村、旧改工地和工业园区，短期内这些区域施工会产生噪音、粉尘等干扰，且城市界面相对杂乱。另外，部分楼栋临近宝安大道，低楼层住户还可能长期受到车流噪音和尾气的影响。

社区体量大使管理与交通承压整个项目相关的整体建面约 248 万㎡，规划住宅近 8000 套，人口密度较高。这不仅会导致早晚高峰时段社区出入口及周边道路易出现交通拥堵，还对物业管理的长期稳定性提出了极高要求，后续可能面临社区公共区域拥挤、设施损耗快、物业服务响应效率下降等问题。

价格优势不足且升值有不确定性项目折后单价 4.45 - 5.18 万 /㎡，总价 346 万起，虽低于同区域二手房，但对比万丰海岸城等周边竞品，价格优势并不明显。且沙井板块新房供应未来 5 年较为充沛，加上项目部分地块规划有人才房，可能稀释商品房业主的居住体验，后续二手房流通时或将面临较大竞争压力，升值空间存在不确定性。

学区入学存在变数尽管项目处于优质教育规划范围内，但目前小学学区需与周边小区共享资源。后续随着入住人口增多，加上每年学区划分和入学积分政策可能调整，业主子女实际入学机会存在一定变数，并非能完全确定顺利入读规划中的优质学校。

是否值得买的深度判断

这类人群值得入手

刚需及改善型自住群体：预算在 350 万 - 1200 万，且有通勤南山、福田需求的刚需家庭，75 - 97㎡的 3 房户型性价比高；追求居住品质的改善家庭，122 - 199㎡的 4 房户型，搭配社区高端配套，能满足品质居住需求。

重视教育与生活便利的家庭：项目教育资源规划优质，且下楼即享百亿商圈，对注重子女教育、喜欢便捷生活的家庭来说，是不错的选择。

看好区域发展的购房者：沙井是前海扩容的受益者，也是空港新城的辐射服务区和广深科技走廊关键节点，随着区域升级，长期持有房产或能享受板块发展带来的价值红利。

这类人群需谨慎考虑

追求短期升值的投资者：因区域新房供应充足，二手房流通竞争压力大，短期内房产升值空间有限，不适合希望快速获利的投资者。

对居住环境要求苛刻的人群：若难以接受周边旧改带来的短期噪音、粉尘，以及城中村杂乱的城市界面，该项目需谨慎选择，尤其是打算购买低楼层或临近主干道房源的购房者。

鸿荣源珈誉玖玺售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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最新消息：
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基本信息：

【占地面积】：约4.8万㎡

【园林面积】：约2.9万㎡

【户型产品】：约75-199㎡3-4房全面户型；约83/89/110㎡3-4房【新品】

【装修情况】：带装修交付

【产权年限】：70年（2022.5-2092.5）

【项目地址】：深圳·宝安大道和凤塘大道交汇（11号线塘尾站）

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建面约83㎡-110㎡全能三至四房【新品户型鉴赏】

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【玖遇·围合式艺术大园林】

约2.9万㎡舒居艺术大园林

围合式布局，最大楼间距约161米

源于西班牙著名画家《记忆的永恒》为灵感的超现实主义花园，打造多重梦境空间

【玖奢·品质生活—6栋】

纯板楼设计，二梯二户，外立面部分采用铝板，尽显品质；

入户大堂采用大理石地面及花纹石材墙面；

奢阔3.15m层高，体验归家礼序，尽享圈层人生

【玖享·全龄双泳池 礼遇归家礼仪轴线】

配备全龄子母双泳池、亲子乐园、交流花园，构建全龄活动功能配套，主出入口列阵式礼仪轴线，体现归家仪式感，品质尊崇感

【玖核·世界湾区国家战略加持 主导中心价值】

沙井不仅位于粤港澳大湾区发展轴心，更是国家重大战略所在地，前海扩容受益者。是深圳市空港新城的主要辐射和服务区，也是广深科技走廊的关键节点。随着大航空新城的建设，拥有海、陆、空、轨4维立体交通网络的沙井，将成为深圳西部的中心城区。

【玖繁·百亿商业 咫尺繁华 】

下楼即享商业：百亿超级商圈，定鼎西部新中心

鸿荣源斥资打造又一湾区城市级购物中心

约50万㎡“湾区壹方”、约10万㎡“熊出没”主题华强广场

宝安首家山姆会员店、海岸城20万㎡商业，缤纷商业集聚

共筑百亿超级商圈，定义湾区城市商业新模式，定鼎西部新中心

【玖畅·地铁直连 通达全城】

下楼即达地铁：直连地铁11号线，畅享都市便捷生活

✅地铁：家门口即11号线塘尾站，6站宝中、7站前海、9站后海、11站车公庙，便捷通达南山、福田核心片区

✅距离地铁口更近，更享便捷速达生活

【玖汇·全维配套集萃】

1公里范围内万丰湖湿地公园、立新湖公园等公园环绕，悠然享受城市森意

高质学府资源环绕，周边书香氛围浓厚

近新桥文体中心、沙井文体中心（建设中），高标人文配置，悦享品质生活

【玖铸·实力房企 品牌保障】

鸿荣源，城市地标缔造者，与城市共荣

汇集鸿荣源33年匠心精铸，传承“玖”系精工品质，携超能标杆钜作，献礼湾区

2015年至今，地产开发销售额累计逾1000亿，累计服务客户逾4万户

打造了前海鸿荣源中心、壹方玖誉、壹成中心、香蜜湖熙园等标杆项目

【玖品·高端物业 共筑美好生活】

国家物业管理一级资质企业，致力于做中国高端物业专属服务的先行者，实现客户对美好生活的向往，中国物业服务品牌100强，粤港澳大湾区物业服务综合实力50强

项目点评

优点：

• 项目紧邻11号线塘尾站，距离地铁站约300米，邻近宝安大道交通便利。
• 项目自带约50万㎡的“湾区壹方”购物中心，商业配套成熟。
• 项目拥有约2.9万平方米的艺术大园林，采用世界名画“记忆的永恒”为灵感打造，提供舒适的居住环境和视觉享受。
  
• 开发商是鸿荣源集团，品质和物业口碑较好，在深圳有极好的认可
• 
  

缺点：

• 项目整体体量大，容易拥堵，居住体验感可能受影响。
• 周边有农民房和旧改项目，后期可能面临噪声和粉尘影响。
• 沙井版块发展较慢，需要一定的周期，未来可能存在一定的不确定性。
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总的来说鸿荣源珈誉玖玺是一个位于深圳西部沙井的高端住宅项目，具有交通便利、商业配套丰富、优质教育资源、居住环境优越和户型设计合理等优点。但同时，项目体量大、密度高，周边环境可能带来一定的影响，且所在区域发展需要时间成熟，这些都是潜在的缺点。总体来说，适合对居住品质有较高要求的客户，但需要考虑到上述的不利因素。

鸿荣源珈誉玖玺售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。