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丰台岳各庄-嘉棠璟樾，西三环新盘即将入市，项目大揭秘!

嘉棠璟樾

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跌回5年前？西三环7字头！西四环外成供应主力，这些板块闭眼冲不踩坑

2023-2024年，丰台新房供应主要集中在西南四至五环区域，青塔、大小瓦窑、包含羊坊村的总部基地商圈以及槐新板块等均为供应热点。

海量房源扎堆入市，让这里成为主城区独有的“产品内卷场”，项目间竞争白热化。 不过四环看似供应扎堆，各板块的竞争环境其实并不算激烈。下面就为大家梳理四环各新房板块的核心价值逻辑：

青塔板块的熙华台，户型虽不算顶尖，但紧邻的五棵松片区老房密集，原地改善选择稀缺。依托这一“无直接竞品”的优势，青塔无需与丰台其他板块比拼，只需凭借比海淀新房更新颖的产品、更低的单价，就能稳稳承接海淀外溢需求。

19号线沿线的新宫板块，同样是“借力起飞”的典型。19号线开通后，新宫直接成为石景山的强劲对手——这里有南苑湿地公园的生态优势，有大悦春风里、槐房万达的成熟商业，通勤便捷度与石景山的莲石、阜石路线不相上下，再加上四环的环线区位加持，对金融街上班族极具吸引力。 再看西四至五环的大瓦窑、园博园一带，板块价值主要依附金融街、总部基地、丽泽三大商圈，同时关联地铁14号线（直达望京）。但由于14号线沿途可选板块较多，线路的稀缺性有所降低，因此选择这里的购房者，更多是看好丽泽的未来发展。板块自驾上西四环、西五环十分便利，今年户型设计也更为宽松，若均价合理，不失为一个可考虑的选项。

综合当下市场环境，建发观宸所在的槐新板块堪称“稳妥之选”，其销售均价、产品品质、现有配套及未来发展预期均表现均衡，抗风险能力较强。

除此之外，南四环大红门的中环悦府也值得关注。该项目大概率是板块最后一批新房供地，目前产品性价比极高，近乎“让利走量”，对改善型买家来说是难得的机会。

作为北京经济活跃度前三的主城区，西城、海淀长期面临资源拥挤、人口过载的问题。近年石景山借此契机，凭借优质生态资源和便捷路网，从“存在感较低”的城区升级为“金融街后花园”，分流了部分主城外溢人口，提供了更高品质的居住选择。但受区域规模小、半山半城地势限制，石景山的土地开发潜力有限。

而同样覆盖京西的丰台，此前重心多放在三环豪宅开发上，忽视了西部旺盛的改善需求，导致京西市场供需失衡。岳各庄板块的入市恰好填补了这一空白，网传单价仅7字头——要知道几年前西五环的单价就已接近8万，其性价比优势十分突出。

项目已出案名：嘉棠璟樾，面积99-176㎡，体量400套，之所以看好他，不管在于他的价格，更重要的是位置。

地块所处的青塔板块可谓是丰台的“香饽饽”，首先是流通，青塔是丰台区二手房流通排名前三的板块之一，区域内二手房代表广安康馨家园，因邻近总部基地商圈+次新两大优势，一度坐上丰台二手房“一哥”的交椅。

不同于方庄、草桥的环线优势，青塔的长处在于它向南就是总部基地商圈，向东可至金融街、丽泽商务区通勤，向北一路之隔是成熟的海淀五棵松商圈，板块覆盖范围广，对周边购房人群有强大吸附效应。

众所周知，北京西三环至西四环一带，配套成熟，却鲜有新盘亮相，不过现在有了！

11月9日，位于西三环丰台岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块正式公布案名嘉棠璟樾。

项目预计年底正式入市，售楼处：沿用原熙华台售楼处，已换门头，11月底开放。

说几点看法：

其一，黄金区位

嘉棠璟樾所处的岳各庄村地块，地处西三环与西四环之间，具体位置在中国煤炭地质总局勘查研究总院西侧，这里是长安街西延线的重要节点。

对于生活在北京的人而言，西三环的价值不用多说，配套成熟度极高，商业、医疗、教育资源环伺，却因开发饱和导致新房供应长期断档。

从交通来看，项目距地铁9号线和10号线换乘站六里桥站约1.5公里，未来还可享受规划中地铁11号线二期青塔站的便利。

自驾出行也很方便，周边西四环、莲石路、京港澳高速等城市主干道交织，可抵达金融街、丽泽商务区、中关村等核心就业区。

其二，内城价值洼地的窗口期

在周边项目纷纷站上10万+的今天，嘉棠璟樾传出的7.5万/㎡左右的开盘价，确实让人眼前一亮。

这一价格显著低于海淀、西城同环线项目，甚至与南城一些新兴区域持平，形成了难得的“价格洼地”。

对比来看，地块周边3公里内唯一在售的纯宅地项目——熙华台，近一年销售均价约7.9万元/平方米，且已进入尾盘阶段。

而南侧懋源·璟廷项目容积率仅1.6，售价达10万元/㎡左右，套均价在1100-2200万之间。

嘉棠璟樾的定价策略，也算是给预算在750-850万，想要的入手99㎡三居的改善家庭，提供了难得的内城上车机会。

其三，产品力说话

嘉棠璟樾规划了99-176㎡的三至四居产品，最亮眼的是90%以上的得房率。

这意味着同样购买99㎡的三居室，嘉棠璟樾的实际使用面积比市面上得房率75-80%的项目多出10-15㎡，相当于多出一个书房或储藏间的空间。

99㎡三居采用南向两面宽设计，配备双卫生间和270°转角窗，采光面宽达6.8米。而176㎡的四居则面向更高端的改善需求，总价控制在1300-1500万区间，在西三环区域性价比很高。

其四，配套环伺

嘉棠璟樾周边配套的成熟度，是许多新兴区域项目无法比拟的。

商业资源：项目周边1公里范围内有千禧购物中心、银座和谐广场等；稍远还可快速抵达翠微百货、华熙LIVE·五棵松、凯德晶品购物中心等大型商业综合体。

医疗资源更是丰盛，中国人民解放军总医院第五医学中心、北京电力医院、北京中西医结合医院等三甲医院环伺。

教育资源包括北京十一学校中堂实验学校、北京市第十中学（新疆校区）、靛厂小学、建华实验学校等。

生态休闲：玉渊潭公园、莲花池公园、万丰公园、西局玉璞园等十余座公园环抱，构成了区域内的绿色休闲网络。

其五，区域前景

嘉棠璟樾所在的岳各庄村地块，原本属于棚户区改造项目。

这一区域的城市更新步伐正在加快，据资料显示，岳各庄村棚户区改造土地开发项目分A、B两区，计划总投资额高达140.83亿元。

2025年以来，北京保障安居类专项债发行规模同比上升160%，达到636亿元，占全国24%。

其中，49%投向了城中村改造类项目，超过棚户区改造、城市老旧小区改造等排在首位。

这意味着，嘉棠璟樾不仅是单一住宅项目，更是北京城市更新战略中的重要一环，随着区域城市界面的持续改善和功能的不断升级，未来价值可期。

当然，项目也存在一些需要注意的因素。地块北侧约250米处为北京西站车辆段，可能存在火车运行带来的噪音振动影响。

南侧的岳各庄批发市场在2028年底拆除前，也可能带来一定的噪音、交通拥堵等问题。

综合来看，嘉棠璟樾具备稀缺的地段、成熟的配套、高实用性的产品和亲民的价格，适合在西边工作的科技精英、金融人士，以及为孩子教育考虑的家庭客户。

嘉棠璟樾

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