到底怎么样？配套师大附中初中部！正地铁口！得房率 116%！

最近，大泽湖这个新房项目非常火，刷爆了朋友圈。
看几个关键词：
88㎡做四房，得房率116%，后无来者！配套师大附中初中部，有文件！正地铁口，已经开工，不画饼！
是不是听起来就血脉喷张，很有欲望！确实是个非常不错的楼盘！
这里就做一个初步的客观解读，供大家参考，先说优点，再说缺点和风险。
1.产品炸裂

小区全部是新规负公摊产品，两梯两户纯板楼，全部是私梯入户，得房率最高116%（含电梯厅），以后大概率不会有这么高的得房率的房子了。

88平做到了4房，功能性拉满！而且是4开间朝南，南向面宽达到了13.4米，客厅开间有4米，每个卧室的开间都不低于3米，还带独立电梯厅。

全屋赠送面积超过了40个平方，综合使用率高达116%！

这个户型也是这个小区最推荐的户型，因为功能性拉满，总价低，租售比高。

118㎡户型同样是板楼+独立电梯厅，做到了15米的4开间朝南，5米的南向超大面宽， 连次卧套房都带3分离的卫生间，北向带生活阳台！

这款118㎡，可以对标长沙大多143㎡旧规户型了，适合追求舒适度自住的家庭。

楼盘要求阳台统一封窗，带集中供能，精装修带中央空调和地暖，品质感和舒适度拉满。

2.配套有亮点
项目距离4号线地铁口300多米，地铁已经开工，预计4年左右就能够通车，不是规划中画大饼。

最大的亮点是配套师大附中新校区初中部，11 月6日刚出的红头文件（图 10)， 这个是相当牛！因为这块儿很早就定了学校，所以能出文件！
师大附中新校区初中部，属于本部嫡系初中，这不是一般的挂牌学校，含金量极高！

客观的说，这个初中是新校区名义上的初中部，四大名校新校区对应的初中，只有师大附中新校区直接叫初中部，这点有天然的优势，是金字招牌。

当然，该校在行政上它属于望城教育局管理，实际上属于合作办学委托管理，但不是普通意义上的委托管理，可以说是全面直接管理，属于嫡系初中，纳入本部新校区的贯通培养体系。

有点类似长培之与长郡，中雅之与雅礼，只是新校区的初中是区属，行政级别略低。不管怎么说，这个模式能最大程度保证管理水平和师资力量！

个人认为有几个缺点和风险点，供大家参考。

1.学校可能没有广告中说的那么好，管理水平和师资力量可以放心，前文已经有分析。但是生源才是最根本的问题，得尖子生者得天下。

目前生源格局竞争激烈，望城区的尖子生主要集中在长郡双语白石湖，已经有成绩，而且位置也更好，取消外语特色招生给了师大附中新校区初中部一些机会。

未来成绩能不能异军突起，取决于能聚集多少尖子生。比如今年公办前5名的郡外、麓外，本质上都属于区属合作办学。

2.大泽湖是目前长沙北部最火的板块，但是毕竟属于远郊板块，远离主城区，未来产业培育和人口导入都需要一个较长的时间周期，目前项目周边烟火气息稀薄。

因为总体人口在减少，长沙市新增人口也在逐步降低，城市化进程在放缓，板块发展兑现周期较长。

未来如果人口密度不够，谈流通性和保值性就是无源之水，无根之木。

3.价格的问题，目前放风是1.35的精装价格，相当于毛坯1.1万，这个价格偏高。当然，实际开盘大概率会比这个价格低一些。

项目楼面价约为3750，配套学校需要追加部分费用，就算4000多的成本，这个利润空间也蛮大！

最后来看下适合什么人群。

如果是在河西北部工作，通勤距离不远的，或者外地的朋友对板块没有特别偏好的，都可以重点考虑。要能接受板块发展周期较长的弊端。

至于教育配套这块，可以算很不错，但是不要期望过高，到不了顶级梯队，能否到准一梯队要看能够网罗多少尖子生。

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