这个老豪宅，没有跌到位，别当接盘侠！

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，望京的华鼎世家小区，你熟悉吗？

小区237平米的四居，7楼，不临街，无遮挡，总价1250万，是否值得入手？

大表哥回答：

华鼎世家，2000年初望京唯三的享受过指导价的楼盘，专门收割“韩国人”的外销盘，必须很熟悉了。

今年4月份的时候，大表哥知识星球中，有位粉丝也咨询过这个盘，不过他咨询的是小区215平米的三居，当时业主的诚意卖家是1250万。

和你现在看的这套237平米的四居，价格一样。

当时大表给给他的回复是，1250万的话，贵了，不值得，预计年内会跌到1150万（折算单价是5.3万一平米）。

你现在看中的这套四居，237平米，总价1250万，折算单价是5.27万一平米。

那么，正如大表哥预测的，跌到5.27万一平米的华鼎世家，现在是不是就可以入手了呢？

大表哥的回答是，此一时彼一时，虽然华鼎世家跌到5.27万一平米了，但是在当下北京楼市的价格体系下，5.27万一平米的华鼎，也贵了啊，已经不值得买了。

为什么呢？因为九十月份，北京又经历了一波快速下跌，平均跌了5%，一些表现差的小区，两个月甚至跌了超过10%。

那么华鼎世家，最少也要在当时5.3万的基础上，再打九五折，也就是单价5万才行，这套237平米的四居，目前的合理价位，应该是低于1180万的。

当然，即使业主真愿意1180万卖，大表哥也不太建议买，为什么呢？因为跌幅，不够！

2023年3月，华鼎世家成交了一套236平米的四居，总价是1770万，折算单价是7.5万一平米，这是同户型历史上卖出的最高价。

从1770万，跌到1180万，总价跌590万，跌幅是33.3%

而目前（截至10月31日），北京整体房价，相较于2023年初的最高点，跌了35%。（注意，是北京大盘子，跌了35%，有些老破小，老破大，都腰斩了。）

华鼎世家33.3%的跌幅，比北京整体大盘跌幅小，它合理吗？显然是不合理的，作为一个已经22年楼龄的小区，虽然它曾经也算望京的初代豪宅。

但是和现在的新房相比，华鼎世家是全方位被碾压的。在大表哥的价格体系中，华鼎世家的跌幅，应该在40%左右，才合适。也就是236平米这套房子，目前总价不能超过1060万。

华鼎世家的价格，大家看起来好像觉得很抗跌。

其实是因为这种初代的老豪宅，尴尬的大户型（210平米三居，新房完全不敢想象的），普通人买不起，有钱人又很多看不上，所以每年成交量少，价格有滞后性，显得迷惑性，所以，一不小心，楼市小白就高位接盘了。