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金地·上湾玖峯

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在天津终于找到不辜负全家人的房子

作为外院附中城市更新的第一个住宅项目落地了。

今天我们就从专业的市场视角，深度拆解一下，这个项目为什么能成为当下改善型需求的一个焦点样本。

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首先，我们看它的地段逻辑。上湾玖峯坐落于河北区志成路与天泰路交口，这个位置的战略性很强。

距离海河仅约1公里。

更重要的是，它巧妙地串联起了和平、南开、红桥、河北四区的资源，这种跨区位的资源整合能力，在天津市区项目中是不多见的。

我们来系统评估其配套资源。

交通方面，双地铁（已通车的6号线与在建的7号线）覆盖，外院附中站也就200米的距离，3站即达天津西站，通勤效率极高。

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但其最核心的竞争力之一，在于教育资源——项目东侧紧邻的外院附中，这是天津市首个十二年制小外学校这种“出家门入校门”的目送式教育，对于有子女教育需求的家庭而言，吸引力是致命的。

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从城市发展角度看，外院附中片区，总体145公顷，涉及11个老旧小区，现有住宅建筑面积33万平米，规划新建15万㎡，

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以TOD（以公共交通为导向的开发）模式进行整体焕新，也是河北区城市更新中重要的示范区。

这意味着，在房地产市场分化加剧的背景下，这种有明确政策规划和资金投入的板块，它的抗风险能力更具确定性。

其次，我们深入到产品上。金地这次带来了顶级的“峯系”4.0产品线。

项目由6-10层的洋房和17-18层的小高层组成，容积率控制在2.0，这在土地资源稀缺的天津内六区，属于非常稀缺的低密度社区规划

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户型设计极具针对性：小高层87-100平方米主打功能性，精准覆盖年轻家庭和有学区需求的刚改客群。

而100-135平方米的洋房产品则承载了更强的改善属性

洋房产品的双玄关设计，在实用性上也属于加分项

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洋房122-135户型设计了270°转角飘窗和外挂阳台，在结合设备平台的面积赠送，显著提升了实际得房率，在当前二手房市场越来越看重产品力的趋势下，这意味着未来在二手房市场也要更具竞争力。

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综合来看，上湾玖峯这个项目实现了在总价约束下，由于拿地成本有优势，做到了品质最大化，

项目通过稀缺定位（城市更新示范区），优质教育（12年制外院附中学校），低密产品（峯系4.0洋房），及前瞻性设计（架空层）的多维度叠加，在河北区乃至天津整体改善市场形成独特的差异竞争力。

对于有教育需求、向往低密生活环境，这个项目无疑值得纳入优先考察清单。

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