解析颐安乐城三期颐安乐宸为什么便宜，位置+商业+交通，综合分析

颐安乐城三期颐安乐宸定价相对亲民，并非单一因素导致，而是位置的边缘属性、商业配套的规划依赖度、交通配套的双面性等多方面共同作用的结果，以下结合这三大维度展开综合解析：

位置：地处大运末梢，脱离核心圈层且受环境短板制约该项目虽宣传位于大运新城，但实际处于板块末梢，紧邻横岗片区，和大运真正的核心区域有一定距离，直线距核心商业区约 2.2 - 2.5 公里。这种边缘区位使其难以直接承接大运核心区的资源辐射，比如无法像核心区楼盘那样近距离享受高端商务、文体等密集配套，房产的增值潜力也因此受限。同时，项目紧邻龙岗大道与地铁 3 号线，且地铁路段无隔音棚，主干道的车流和地铁通行会持续产生噪音。即便配备了中空 LOW - E 玻璃和系统门窗，也只能缓解噪音问题，难以彻底消除，这一环境短板降低了居住舒适度，成为定价偏低的重要原因。另外，项目 1086 户中包含回迁房，回迁房与商品房混居的模式，可能会影响社区物业管理标准和居住纯粹性，这也让其在定价上难以达到同区域纯商品房楼盘的水平。

商业：依赖规划配套，当下自主商业支撑薄弱项目当前的商业配套存在明显的 “规划大于现状” 的问题。目前仅自带约 2446㎡社区底商，仅能满足居民日常买菜、小超市购物等基础需求，缺乏大型商超、特色餐饮、休闲娱乐等多元化商业业态。而宣传中提及的超 50 万㎡大运核心商圈，多依赖外部配套和规划项目：像乐城四期超 4 万㎡集中商业、颐安都会中央 6/7 期商业综合体均处于规划阶段，投入使用时间不确定；1 站地铁可达的大运星河 COCOPark、山姆会员店等，虽能弥补商业短板，但需要依赖交通工具通勤，无法实现 “下楼即享” 的便捷商业体验。对于注重即时商业配套的购房者来说，这种现状降低了楼盘吸引力，开发商只能通过亲民定价提升竞争力。

交通：便捷性与弊端并存，核心价值打折扣项目的交通配套呈现明显的双面性，优势难以掩盖弊端，最终影响了定价。一方面，它距离地铁 3 号线荷坳站 D 出口仅 300 米，1 站可达大运枢纽，能换乘多条线路和城际快线，自驾也可通过龙岗大道、水官高速等通达多地，通勤和出行确实便捷。

颐安乐城三期颐安乐宸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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龙岗大运新城【颐安乐城三期】（备案名：乐宸花园）开盘卖了115套！

本次首推项目1栋和2栋，共342套房源，面积83㎡三房两卫，99-115-133㎡四房两卫户型，其中83㎡整个项目仅112套，全部在本次推售的1栋，后期无此户型，99㎡小四房为主力户型占比最多！

乐城三期是新规后的产品，户型使用率有所提升，加上赠送得房率100%左右，83㎡做到三房两卫，99㎡做到四房两卫，而且整个项目都是非超高层，总层高29-32层，均不超100米的建筑。

均为3梯6户，整体呈一字排开，全南向设计，全部为东南或者西南朝向，确保每户日照充足，并且本次在装修方面也做了升级！

项目介绍

总占地面积 2.9 万㎡，总建筑面积 17.11 万㎡，容积率 4.05，绿化率 40%，由 6 栋 29-32 层住宅组成，规划 1086 户，车位 1116 个（车位比 1:1.02），彻底告别 “停车难”；3 梯 6 户设计 + 全南向户型，保证居住私密性与舒适度。

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本次推售房源均为精装交付，且达到颐安集团所有楼盘中的最高精装配置，从建材选择到细节工艺，都经过严格把控，交房即可拎包入住，省去装修烦恼。

目前 1-3 栋主体已出地面 7-8 层，4-6 栋刚出地面，建设进度稳步推进，无需担心 “烂尾” 风险，早日买房早日入住。

乐城三期平面图

｜PLAN

【建筑面积83㎡3房2卫】

3.35 米客厅开间搭配 LDKB 一体化设计，让空间通透不压抑。三开间朝南提高了全屋采光，主卧配备 270° 无柱转角飘窗，延伸观景视野；厨房烟道外置 + 1.98㎡设备平台赠送，进一步拓展实用空间，U 型厨房与三段式干湿分离公卫，兼顾功能性与舒适度。项目只规划 112 套这个户型，有一定的稀缺性。

【建筑面积99㎡4房2卫】

作为这次推售的主力户型，可以说是 “刚需上车 4 房的最优解”。同样延续三开间朝南、LDKB 一体化设计，客厅连接次卧打造 9.37㎡大阳台，洗衣晾晒与休闲观景两不误。4 个房间满足多孩家庭或三代同堂需求，主卧 270° 飘窗 + 设备平台赠送，得房率（含赠送）直逼 100%，让 “小面积住出大尺度” 成为现实。

【建筑面积115-133㎡4房2卫】

改善型户型，115㎡户型南北通透，4.45 米客厅开间搭配 7.25 米超长观景阳台，独立入户玄关 + 800 库设计提升归家仪式感；133㎡户型更以 5.4 米宽厅、8.2 米阳台刷新舒适尺度，24.5㎡超大主卧带 270° 飘窗，L 型厨房 + 岛台设计满足个性化烹饪需求。

区位介绍：

项目位于龙岗区园山街道龙岗大道与坳背路交汇处，地处大运新城核心地段—— 作为深圳六大 “城市新客厅” 之一，大运新城承载国际商务、教育、创新、文体五大核心功能，更是深圳 “东进战略” 1.4 万亿重资投入的核心区域，被誉为 “深圳东部 CBD”“城市发展第三极”。

从产业配套来看，周边大运 AI 小镇已入驻 63 家人工智能企业，年产值达 30 亿元，鑫精诚传感、胜科纳米等龙头企业带动产业链升级；国际大学园依托香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等高校，构建产学研转化体系，2025 年深港国际科教城《三年行动计划》落地，重点发展 AIoT、生命科学等产业，未来将成为大湾区科创高地。

交通配套：

地铁口：距离3号地铁线”荷坳站“约300米，步行约5分钟到达，1个站到大运枢纽站，可以换成14/16/33号线（深大城际，预计2026年建成通车）；

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多维路网：龙岗大道、水官高速、南坪快速、沈海高速等。

商业配套：

乐宸花园3期项目自带2446m²社区底商，乘坐地铁3号线仅1站可达大运星河COCOPARK，该商业体总建筑面积15.4万㎡，是龙岗区最高端的商业综合体之一，同时项目四期规划有5万㎡大型集中商业。

教育配套：

项目小学学区为华南师范大学附属龙岗乐城小学（距离约100米），该学校是政府资助型公立学校，由华南师范大学承办，于2023年11月，学校已启动扩建工程，将由现状24班小学改扩建为36班九年一贯制学校；

中学学区：项目划入园山实验学校初中部和深圳北理莫斯科大学附属园山学校初中部；

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(最终的学区划分、入学条件、招生计划等均以教育主管部门颁布的政策和学校的通知为准)

公园人文：

背靠约45万㎡乐城公园，下楼即公园；大运公园、龙城公园约800公顷绿意环抱

临近大运中心，体育馆、游泳馆等文体场馆；

项目优势：

1、地铁近，距离3号地铁线”荷坳站“约300米，步行约5分钟到达，1个站到大运枢纽站，可以换成14/16/33号线（深大城际，预计2026年建成通车），门口就是龙岗大道，可转水官、南坪、沈海等高速，便捷通往其它区域；

2、学校近，约100米华南师范大学附属龙岗乐城小学，扩建36班九年一贯制学校；

3、得房率高：非超高层，总高不超100米，无避难层，3梯6户，新规建筑，户型得房率100%左右，83平做三房两卫，99平做四房两卫，全南向户型，日照采光充足；

4、公园绿地：项目西侧是乐城公园，下楼即达；

5、交付品质高，这一期是颐安目前所有楼盘中配置最高的！

项目不足：

1、噪音影响：临近龙岗大道和3号线，虽然这一期做了一字排开尽量远离主干道的设计，但一定的噪音影响还是不可避免；

2、区域发展慢：虽说项目位于大运新城版块，但位置相对边缘，与大运核心区域有点距离；

3、商业配套不成熟：项目四期规划有4.5万㎡的商业，但是还没有动工，至少还需要等待3年时间，目前只能蹭周边的商业，大运星河COCO PARK,大运天地等商业；

4、交房时间晚：预计交房时间2027年下半年；

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