推动房地产高质量发展，居民购房需求有所复苏

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摘要：党的二十届四中全会公报发布，明确推动房地产高质量发展。政策端持续释放利好信号，住户中长期贷款迎来两连增，居民购房需求有所复苏。

观点指数 在10月31日观点指数研究院发布的《2025年1—10月房地产企业销售表现·观点月度指数》中，我们发现，住户中长期贷款连续两月增长，LPR虽5个月未动，但年底前存在单独下调的可能，以缓解房贷利率压力、激发刚性需求。景气指标持续探底，9月房地产开发景气指数降至92.78，环比再降0.29%，创年内新低，

推动房地产高质量发展，市场活力有望加速释放

10月23日，党的二十届四中全会公报发布，明确提出要“推动房地产高质量发展”。此次公报将房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，进一步明确“十五五”房地产高质量发展目标。

需求侧公积金政策精准发力，激活多层次住房消费需求。近期多地公积金政策优化呈现“靶向施策”特征，通过额度提升、范围扩展、场景创新三重维度激活市场的需求。

南京将单缴存人贷款额度从50万元提升至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元，直接降低改善型购房的门槛。

威海创新实施“三代同堂”提取政策，将购房首付款提取范围延伸至双方父母子女，并放宽异地购房限制，形成跨代际资金支持链条；

南京针对多子女家庭推出“租房+购房”双提升方案，租房提取上限提高至51840元/年，贷款额度再上浮40%达144万元/户，精准对接“生育-住房”政策协同需求。这些政策通过提高资金使用效率、扩大受益群体、创新使用场景，形成从首次购房到改善型需求的完整支持链，有效提升市场支付能力与交易活跃度。

供给侧存量盘活与用途创新，构建住房供应新生态。供给侧改革聚焦“存量转化”与“用途创新”双轮驱动，构建保障性住房供给新模式。洛阳、中山、重庆等地通过国企收购存量商品房转化为保障性住房，既消化市场库存又完善住房保障体系。

广州探索“自持转可售”机制，允许房企在去化周期低于18个月的区域，通过补缴土地出让金将竞自持商品住房转为可售房源，打通"限售-流通"政策闭环。

武汉经开区推出购房补贴梯度政策，按区域给予1%-2%的贷款利息补贴。这些措施通过激活存量资产价值、优化供应结构、降低购房成本，推动房地产市场从“增量扩张”向“存量优化”转型，实现市场供需动态平衡与可持续发展。

住户中长期贷款两连增，居民购房需求有所复苏

2025年前9个月人民币贷款增加14.75万亿元。分部门看，住户贷款增加1.1万亿元，其中，短期贷款减少2304亿元，中长期贷款增加1.33万亿元。

2025年9月住户中长期贷款单月新增2500亿元，环比上月新增2300亿元，同比增加200亿元。可以看到，今年1月、3月、5月、6月、8、9月环比为正增长，2月、4月、7月环比变动为负。随着8月以来，北京、上海、深圳等城市相继出台一揽子房地产调控政策，持续释放利好信号，居民的购房需求有所复苏，住户中长期贷款迎来两连增。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

贷款利率方面，中国人民银行公布10月份最新贷款市场报价利率（LPR）。公告显示，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两项利率均与上月持平。两个期限品种LPR报价自今年5月下调之后，已有5个月保持不动，当前贷款利率已处于历史低位。

观点指数认为：其一，作为LPR“定价锚”的央行7天期逆回购利率本月未作调整，直接导致LPR报价基础维持不变；其二，受市场利率中枢上行影响，AAA级1年期同业存单到期收益率等在内的主要中长端市场利率有所抬升，叠加商业银行净息差已处历史低位，报价行主动压缩LPR加点的意愿不足，最终形成本月LPR“按兵不动”的市场预期。

年内货币政策仍有适度宽松空间。在提振内需、巩固房地产市场企稳态势的政策导向下，央行或于年底前实施新一轮降息操作，带动LPR报价下行。特别是5年期以上LPR存在单独下调的可能，通过引导居民房贷利率更显著下行，缓解实际房贷利率偏高的压力，激发刚性及改善性购房需求，扭转楼市预期。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

市场整体热度持续下降 景气指数创年内新低

从房价指数来看，9月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。

9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，同比下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。同比下降3.4%，降幅收窄0.3个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。同比下降5.0%，降幅收窄0.2个百分点。

三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。同比下降5.7%，降幅收窄0.3个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局发布的数据显示，1—9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额下降7.9%。

从1-9月情况看，中国房地产市场延续调整态势，止跌回稳趋势仍不明显，区域市场呈现“核心城市韧性犹存、二三线压力持续”的特征。

从市场表现来看，一线城市新房价格整体微降，但内部呈现“沪京稳中有涨、广深承压下行”的差异化格局；二手住宅则全面调整，四大城市均现环比下跌。二三线城市新房及二手房价格环比降幅普遍扩大，反映了非核心区域供需矛盾仍较突出。

销售端方面，1-9月商品房销售面积与销售额同比降幅虽然存在，但较前期收窄，显示“以价换量”的策略推动去库存成效初显。政策层面，前期宽松措施逐步显效，核心城市高端需求支撑价格韧性，而二三线则需通过保障房供给、存量房收储等手段加速市场出清。

整体来看，市场虽处低温区间，但政策托底与结构性机会并存，四季度或延续“稳需求、促去化”的导向，全面复苏需待宏观环境与居民预期改善协同发力。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

分地区来看，呈现“区域分化加剧、库存去化持续”的特征，东部地区销售承压最为显著，但全国层面去库存成效显现，市场底部特征与政策托底效应并存。

1-9月份东部地区商品房销售金额38129亿元，同比下降8.9%；中部地区销售11517亿元，同比下降6.0%；西部地区销售11651亿元，同比下降6.5%；东北地区1744亿元，同比下降4.9%，其中，东部地区和西部地区下降幅度最大。

同时，9月末商品房待售面积75928万平方米，比8月末减少241万平方米，住宅待售面积减少292万平方米，商品房库存已连续7个月减少。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

此外，1-9月份房地产开发景气指数整体表现为下滑，8月房地产开发景气指数为92.78，环比下降0.29%，同比上升0.47%。这是自3月份拐点向下后连续6个月持续下降，创年内新低，表明房企经营压力持续加大，市场参与者信心不足，整体热度延续低温态势。

观点指数认为，虽然三季度景气指数创新低、区域分化加剧，但政策托底与结构性机会并存，四季度市场有望延续“稳需求、促去化”导向，在底部调整中孕育复苏动能。

本文节选自《2025年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数》