银行下场卖房背后：金融机构不良资产处置愈发主动

来源：上海证券报

　　◎记者 徐潇潇

　　“银行也在卖房了，比市场价低不少。”一则银行通过线上平台直接挂牌出售房产的消息，引发市场关注。这些被称为银行“直供房”的房源，因其价格优势和相对清晰的产权，正在成为一些购房者的“捡漏”新选择。

　　这背后，是金融机构在不良资产处置上的主动作为。事实上，这两年来，除了银行，消费金融公司、汽车金融公司等非银机构均加入个贷不良资产出清之列，力度持续加大。业内专家表示，当前不良资产处置已从“被动清收”进入“主动管理”阶段，各类机构正结合自身资产特性，构建差异化的处置路径。

　　“银行直供房”低价起拍

　　在阿里资产平台App“银行清仓”专区中的“银行直供”栏目中，多家银行正通过该平台直接挂牌销售房产，包括兰州银行、兰州农商银行、建设银行、农业银行、华夏银行等。例如，华夏银行挂牌出售位于沈阳市铁西区的一套住宅，起始价为22万元。

　　上海证券报记者查阅资产信息发现，其中不乏价格较具吸引力的房源。广东云浮农商行近日上线的一处云浮市住房，起拍价低至8.02万元。据记者进一步了解，该行当前共有19套房产正在拍卖，起拍价区间为2.4万元至136.41万元。

　　从整体挂牌情况来看，地方城商行与农信社在“银行直供房”的供应中占据主导地位。以城商行为例，京东资产平台数据显示，截至11月10日，兰州银行挂牌直售的房产标的已达1779个，吉林银行挂牌房产超过2000套，天津银行则接近1300套。

　　“银行‘直售房产’并非新生事物。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受上证报记者采访时表示，“在贷款违约后，银行通过司法或协议方式取得抵押不动产的完整产权，继而在公开市场进行销售。过去，大体量的不动产多通过各类资产处置平台流转。如今，随着对不良资产处置效率的要求不断提高，越来越多银行选择主动、批量地直接挂牌销售。这一趋势也反映出银行不良资产处置策略正从传统的toB模式，逐步转向toB与toC并重。”

　　法拍房“受冷落”

　　在银行“直售房产”的同时，依靠资产处置平台寻找客户的路径正面临挑战。李宇嘉表示，今年三季度法拍房在平台上的清仓率（即成交数量占挂牌总量的比例）仅为28.5%，凸显渠道转型的迫切性。

　　一位房地产行业人士向记者分析称：“过去，法拍房因不受限购政策影响而有一定市场，如今各地限购放开，其价格优势不再突出，去化难度加大。”

　　相较法拍房，银行“直售房产”在产权确定性上更具优势，交易风险相对可控，有助于加速资产处置。李宇嘉解释称，银行“直售房产”实为“以物抵债”后的资产，产权已归属银行，因此消除了法拍房常涉及的产权瑕疵疑虑，对促进交易有积极意义。若原债务人仍实际占用房产，如出租或家人居住，甚至存在其他债务纠纷，清退环节仍存在不确定性。

　　对消费者而言，此类盘活也有助于部分优质房产进入市场，为购房者提供“捡漏”机会，成为一种新的购房选择。“银行直供房”本质上是银行常规的资产盘活动作，可视为年底资金回笼的标准化操作。

　　金融机构加速风险出清

　　部分行业进入周期性调整，正持续考验企业与个人的还款能力。在此背景下，企业经营性贷款与个人住房抵押贷款的违约风险逐步显现。与此同时，消费金融公司与汽车金融公司同样面临资产质量下行的压力。

　　在汽车金融领域，传统依赖外部专业处置平台处理不良资产的方式已难以应对快速扩张的市场规模与持续攀升的不良率。为提升处置效率，部分汽车金融公司开始借鉴银行业风控经验，推动不良资产处置向“结构化、多元化”转型。记者注意到，今年汽车金融公司开始在银登网转让不良资产。

　　一位汽车金融行业人士透露，汽车金融机构处置不良资产普遍采取“内部处理+外部协作”的模式：一方面依托公司内部的不良资产处置部门；另一方面也借助外部机构，如厂家回购或汽车金融代理商来共同推进处置工作。

　　该人士解释称，汽车金融的不良资产极少通过二手市场流通，主要是因为其手续繁杂、交易成本高，且多属于零售性质，操作难度大、效率低，“相较而言，找厂家就简单得多，一般厂家都签有回购协议，流程更顺畅，处置效率也更高”。

　　消费金融领域的不良资产出清同样在加速。银登中心官网显示，今年以来，已有中银消费金融、中信消费金融、蚂蚁消费金融等持牌消费金融公司兜售不良资产。以中银消费金融公司为例，今年以来该公司推出了82期不良资产转让项目，项目期数已接近去年全年总量。

　　今年以来，持牌消费金融机构不良贷款转让节奏明显加快，头部机构参与积极性显著提升。当前转让资产普遍呈现“定价偏低、逾期时间短”的特点，反映出机构希望通过适度折价实现快速出清，避免资产进一步贬值的策略考量。

　　对于当前金融机构加速风险出清的现象，上海市建纬律师事务所邹翊表示：“银行直接售房、消费金融公司批量转让不良资产包，本质上都是对债权实现规则的合规运用，这种集中处置有助于快速释放风险、盘活信贷资源，但须注意流程的合法性与透明度。”