银行直销“不动产” 折价加速去化

中经记者 郭建杭 北京报道

一套位于河北省廊坊市80平方米的两居室，即将在11月14日以低于评估价44%的价格起拍，该套房产是兴业银行在住宅类资产推介专场上推向市场的。

过去一年中，商业银行纷纷加速推进抵债资产处置，以低于市场评估价20%以上的价格，通过阿里资产公开的网络平台、银行公众号等渠道对外拍卖、销售。银行加速处置“不动产”的背后，是银行快速提升资产流动性，也是经济下行周期中不良资产攀升与监管要求趋严双重压力下的必然选择。

复旦大学管理学院科创管理研究中心首席经济学家邵宇对《中国经营报》记者指出：“当前房地产行业处于下行周期，房企及终端购房者出现部分住房抵押贷款违约，银行在积极寻求处置此类资产的方式。”

折价出售

记者注意到，在公开的网络平台上农业银行榆林分行、兴业银行、长安银行以及江西农商行联合银行等多家银行的不动产专场推荐正火热进行中。

中部地区某农商行人士告诉记者：“目前二手房交易并不活跃，要想提高银行直售房的交易速度，我们的经验是，明显低于市场价、没有产权纠纷以及二手房市场上稀缺的房源会更容易出售。”

对比普通二手房市场上公开出售的房子，部分“银行直供房”通过低于市场价、稀缺房源等独特优势形成差异化市场。例如，兴业银行即将在11月14日拍卖的河北省廊坊市时代城项目80平方米的两居室，起拍价为52.46万元，该时代城项目在某二手房中介的同户型挂牌价为80万元。此外，还有部分银行直售二手房市场上未公开挂牌的房源。例如，长安银行推介的即将于11月18日开拍的西安市长安区一套别墅住宅，起拍价为1083万元，该房产显示为抵债资产，因政策原因未办理过户手续，目前处于闲置状态。

上述中部省份农商行人士告诉记者：“购房者购买法拍房最大的顾虑是法拍房纠纷，担心遇到原房主不走或者有长期租户的情况。现在我们在处理司法拍卖的房子时，银行、法院以及原房主会根据法院裁定签订限定原房主搬离日期的协议；此外，银行直售的抵债资产持有人已转移至银行的也不存在纠纷。”

上海杉达学院数字商务研究中心副主任唐树源对记者指出：“传统司法拍卖流程冗长、流拍率高且价值折损严重，已无法满足银行快速回笼资金的需求。银行通过债权剥离获得产权后直售，能将处置周期从数年压缩至数月，并通过低于市场价的价格优势吸引买家。”此外，唐树源还认为，银行直销的房产的具体价格受物业状态及债权债务清晰程度的影响。

记者梳理规模较大的资产拍卖平台及银行公众号了解到，包括农业银行、建设银行、交通银行以及山东农信、陕西农信等银行都在开展房产直售业务。

其中，多个省份的农信系统是房产直售的重要构成部分，农信系统不仅通过阿里资产拍卖平台发布专场资产推介会，还通过银行公众号推荐资产拍卖信息或直接对外招标销售房产。例如，11月7日，成都农商行公众号发布“农商好房东主推金牛、郫都、温江、高新等区域住宅、办公、商业资产”，推荐多个房产的拍卖信息；金乡农商行则在11月7日直接发布信息称，“金乡农商银行拟对以下债权资产进行处置，有意向购买者请联系我行了解更多债权信息。”

提升去化率难题

业内认为银行直销房产对比司法拍卖更具优势，银行直销是对不良资产处置的创新探索。

邵宇认为：“在贷款清偿前作为抵押物的房产所有权归属于银行，银行有权进行处置，由于银行主营业务为信贷业务，并不擅长房产销售，传统的司法拍卖面临耗时长流拍率高回收资金折扣高等问题，迫使银行寻求其他途径以保全资产并加速贷款回收。”

银行直售房产的背后原因是银行提升债权回收率，加快资金回笼速度，但目前也面临去化率低的问题。在京东资产拍卖平台上，盘锦银行挂牌营口市鲅鱼圈区亿居罗马庄园约30套房源、葫芦岛市建昌古城多套房源。以上集中上架的房源多数不是首次对外销售。

唐树源认为，目前银行直销房产去化速度呈现显著分化，核心地段稀缺资产备受追捧，而部分远郊或普通住宅即便大幅降价仍面临滞销，这反映出市场对资产质量的终极判断。

在银行直销房遭遇去化率低的情况下，未来银行还可以采取哪些方式应对？邵宇认为，银行也可将不良资产打包出售给资产管理公司（AMC），以加速资金回笼，银行也可选择将大型商业物业与有实力的接盘方整体销售。这些方式均是银行为快速变现手中房地产资产、尽快回收资金所采取的应对策略。

唐树源指出，为加速抵押物处置，银行可从流程、技术和模式三个维度进行系统性创新。流程上，通过“带封带押过户”等六方联动模式，打破了法院、税务、银行间的壁垒，将处置时间缩短至数日。技术上，借助大数据评估、区块链存证及与不动产登记中心的系统直连，实现了资产透明化和交易流程的秒级办理。模式上，银行已超越简单的“一卖了之”，探索出先租后买、资产包分割出售、租赁权证券化等灵活盘活方式，并与大型平台建立渠道分销生态，通过市场化导流突破信息壁垒。这些创新标志着银行正从被动的资产处置者，转变为主动的资产运营管理者，构建起更高效、更多元的不良资产处置新生态。

（编辑：杨井鑫 审核：何莎莎 校对：翟军）