【官方】金地环湾城怎么样！优点缺点分析，金地环湾城价值分析！

金地环湾城是福田大金沙片区的高端大型综合体项目，集住宅、公寓、商业等八大业态于一体，核心价值集中在福田核心地段、优质教育与稀缺生态景观，同时也存在高容积率、周边旧改等明显短板，适合预算充足的改善及高端刚需群体，以下是其优缺点及核心价值的详细分析：

核心优点

地段价值稀缺，政策红利加持：项目地处福田福强路与沙嘴路交汇处，刚好衔接香蜜湖新金融中心和河套深港科创合作区，能直接享受 “深港超级湾” 的政策与产业红利。周边还规划了大湾区首座嘉佩乐酒店等高端配套，区域发展能级高，为房产的长期保值增值提供了强支撑。

交通路网密集，通勤高效：属于双地铁物业，距离地铁 7 号线沙尾站仅约 300 米，规划中的 22 号线上沙站也在附近，1 站就能直达香蜜湖与河套片区，2 站到车公庙还能换乘多条线路通达全城。自驾方面，临近滨河大道等主干道，可快速抵达深圳湾、皇岗口岸，深港通勤十分便捷。

全龄优质教育，配置拉满：教育配套是其一大亮点，配建的 72 班九年一贯制红岭教育集团红树林校区已招生，师资由集团统一调配，定位为旗舰校区；还自建了 12 班幼儿园，形成从幼儿园到中学的 12 年家门口教育矩阵，能充分满足全龄段教育需求。

生态景观独特，居住体验佳：景观资源内外兼修，南向可俯瞰 15 公里深圳湾海景和 368 万㎡红树林湿地，北向能远眺高尔夫果岭与香蜜湖公园。内部不仅规划了近万平米绿地公园，还打造了五重立体园林系统，进一步提升了居住的舒适度。

品牌加持，产品力有保障：由金地集团与福田建设集团联合打造，还邀请了 Foster+Partners 等全球顶尖团队参与设计。户型选择丰富，涵盖 110 - 440㎡多种面积段，部分户型采用竖厅设计，动静分区合理，搭配超大观景阳台，且精装交付，品质较有保障。

明显缺点

容积率高，居住密度大：项目容积率高达 8.6，住宅最高达 60 层，公共空间显得紧凑。高峰时段很可能出现电梯拥挤的情况，且部分户型公摊面积大，得房率仅 71%-73%，变相增加了购房成本。同时 23％的绿化率，在高端楼盘中也处于较低水平。

周边旧改，短期环境欠佳：项目周边存在大量城中村及待旧改区域，城市面貌较为杂乱，和其高端定位形成明显反差。而且旧改周期漫长，施工期间大概率会持续产生噪音、粉尘污染，短期内居住环境难以得到改善。

价格门槛高，受众有限：备案均价约 12.4 万 /㎡，即便部分房源有折扣，110㎡小户型总价也在 1088 万 - 1450 万左右，大户型总价更是高达数千万元。再加上 8.9 元 /㎡/ 月的物业费，无论是购房还是长期居住，成本都很高，普通购房者难以承受。

居住纯粹性不足，视野有遮挡：作为综合体项目，涵盖了写字楼、公寓、商业等多种业态，日常人群往来密集，不仅居住氛围不如纯住宅小区纯粹，还可能产生噪音干扰。另外南侧用地建设高度较高，会遮挡部分户型的海景视野，低楼层户型受影响更明显。

核心价值分析

自住价值：对预算充足、重视教育和通勤的改善家庭来说，自住价值极高。12 年优质教育能省去家长择校、接送的烦恼；近地铁和主干道的优势适配日常通勤；稀缺的海景与园林景观，也能满足对居住品质的追求。不过需接受施工期的环境问题和高居住密度。

投资价值：长期投资潜力值得期待。一方面，福田核心地段 + 双高能级片区辐射，叠加区域内高端配套规划，能持续夯实房产价值；另一方面，片区超百万平米的综合体规划和旧改推进，会逐步提升区域界面与配套能级，长期来看有望实现增值。但短期投资需谨慎，旧改周期长、高总价会影响房源流通性，短期内难有大幅溢价。

板块增值价值：项目作为福田大金沙片区的标杆综合体，15 万㎡自然生态型商业等自带配套，不仅能满足业主需求，还能辐射周边区域，带动板块商业、居住氛围升级。同时红岭教育集团校区、嘉佩乐酒店等配套，也能提升整个片区的配套能级，推动板块价值提升。

金地环湾城售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

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金地环湾城二期：T6栋精装交付

‼️28年3月交付‼️

主推面积：111平 （三房两卫）122-124平3+1多功能空间，整体均价¥10.7 万/平（22楼～58楼可选）；

总价区间：1100-1436 万左右，4梯6户（共58层） ；

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最新销售详情：

加推T6栋23-58楼！！！

！！110平3房，125平3+1房！！

！！备案均价11万，折后单价9字头！！

！！特惠房源额外享受99折！！

一、✦ »» 在售住宅户型««✦

T7栋/T8栋/T9栋/T10栋：

⋐ 125 ㎡3+1房，折后总价1200-1400万；

⋐ 183 ㎡ 4房3卫，折后总价1900-2200万；

⋐ 253 ㎡ 4+1房，折后总价2600-3000万；

⋐ 270 ㎡ 4+1房，折后总价3600-3900万；

顶复430平（折后总价约8000w）

二、✦ »» 公寓11栋户型««✦

约165㎡3房2卫，折后总价1240-1730万；

约240㎡4房3卫，折后总价2140-2950万；

约260-290㎡4房，折后总价2370-3610万；

三、✦ »» 公寓12栋户型««✦

约239㎡4房3卫，折后总价2210-2420万；

约367㎡顶复，折后总价3700万；

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超百万世界都会·环湾顶点钜作约125-270㎡高品宽宅金地匠心筑造，人生无需取舍！福田高阶住宅标杆，品牌精装、高实用率，优质国际化教育。

项目用地面积11.9万㎡，总建面约67.4万㎡，规划写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心，还有一所九年制公办学校、幼儿园，共4个地块，分两期开发。

01地块：规划写字楼、高端公寓，幼儿园，引进嘉佩乐酒店。

02地块：规划住宅、办公，以及连通地铁沙尾站的5层集中商业（1-5F），3层文化空间（6-8F）。

03地块：规划5栋超高层住宅，以及1栋小高层公寓。

04地块：规划九年一贯制公办学校，由金地代建。

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一期实际上就是3号地块，二期实际上就是2号地块。

金地环湾城一期03地块共有6栋楼‌，其中4栋（T7、T8、T9、T10栋）是住宅，2栋（T11和T12）是公寓‌。这些楼栋包括T7-T8栋和T9-T10栋，分别对应125平的三房和188及253平的大户型。

金地环湾城二期02地块共有3栋楼，一栋T2办公，两栋住宅T5和T6，建面约110-125㎡3-4房，带装修交付。

项目基础信息：【八大业态】高端住宅·公寓·商业·办公·文化·学校·公园·顶奢酒店；

【占地面积】约9.6万㎡；【建筑面积】103万㎡；【绿化率】23％；

【产权年限】70年；【房产性质】住宅；【总户数】约850户(03地块)（首推二、三单元，共401套）；

【推售产品】约125-270㎡；【总层高】53层、60层；【使用率】77%；

【梯户比】4梯3户、4梯6户；【均价】约10万；【交付标准】精装；

【交房时间】2025年底；【车位比】1:1.3；

【开发商】金地集团/福田建设集团；【物业公司】金地物业；【项目地址】福田·福强路与沙嘴路交汇处；

【深港融合 环湾启幕】深圳与香港两座超级都市携手，共同打造世界级环湾，开启全新“深港超级湾时代”。项目位处福田罕有滨海环湾板块，是深港双城与湾共创的原点，驱动环湾一体化成型。

【福田跃变 中心聚核】福田跃变，聚合河套深港科创合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园及车公庙—大金沙新兴产业带，三大引擎驱动科技+金融+战略性新兴产业全面腾飞福田跃变，再次走向世界，中心地位不可撼动！

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【通山达海 豪宅原点】深圳第一代滨海豪宅发源地，荟萃环湾精粹资源重回中心，打造深港超级湾一席难求的滨海豪宅塔尖归属。福田珍罕瞰海席位，臻享通山达海绿廊，尽览五重城市山海美景：①远眺|约1500万㎡香港米埔自然保护区②窗瞰|约15公里深圳湾滨海长廊③步览|约368万㎡国家级红树林湿地（2023年2月列入《国际重要湿地名录》）④悦享|约136万㎡高尔夫果岭大境⑤尽览|约120万㎡香蜜湖公园，辉映眼界

【立体交通 海陆畅达】·双地铁线：7号线双地铁口优势；22号线双地铁上沙交汇站（规划中），1站直达香蜜湖新金融中心与河套深港创新合作区。

·超级口岸：皇岗口岸深度改造，深港唯一24小时陆路通关口岸，3城轨+2地铁，迅捷连通深港河套两地。

·联港通沪：沪深高速磁悬浮规划，约2.5h通达沪深，链接“上广深港”南中国超级都会群。

·城际轨道：全面覆盖广深科技创新走廊的穗莞深城际铁路，贯通大湾区重要科技核芯；深广中轴城际铁路，直连广深城市中心；香港北环支线，再添深港连通新轨道，便利畅达尖沙咀。

【强强联合 国际视野 】·品牌开发商：金地集团与福田建设品牌携手，集30年大成，以国际化视野倾力打造标杆钜作——金地环湾城。·全球顶尖团队：①全球超级地标缔造者：Foster+Partners②世界水准学校设计者：Aedas③国际商业地标打造者：LEAD8④臻境之森景观创造者：LCO⑤著名商业室内设计者：PINHOLE⑥世界500强匠心打造者：中国建筑；

【八大业态 罕有聚合】在环湾顶点之上高度聚合高端住宅、奢阔公寓、菁英学校、顶奢酒店、总部办公、绿地公园、漫调商业、文化艺术八大业态于一体，探索环湾都心、微缩城市的未来生活巅峰实践。以中心从容、漫调生活的独特方式，精粹世界高端生活的高度，承载城市终极人居梦想。

顶奢酒店 缔造传奇全球隐奢传奇酒店——嘉佩乐，首入大湾区，被誉为国际顶奢星级、新加坡国宝级酒店，被全球十大旅游杂志《Travel + Leisure》评选为全球最佳酒店品牌TOP2，专注服务金字塔顶端约5%的高端客户。

漫调臻境 潮流商业打造建面约15万平米的全球潮流都会魅力场，以“公园”作为中心迸发灵感，将商业休闲与文化艺术空间的开发与生态园林结合，形成自然与建筑融合共生的环境，体验“漫调生活”的都会魅力场。

⛲Party公园 漫调文化近万平米绿地公园，自然生态中构建城市潮流文化新社交Party空间，打造城市与自然间的融合共生，在跨界、漫调文化发生地中，共同探索自然乐趣。

国际视野 菁英学校邀请全球TOP10设计事务所AEDAS操刀设计，斥重金倾力打造全国领先的九年一贯制72班学校，尽享12年家门口目送式上学便利，以国际化视野，培养面向未来的菁英人才。

环湾奢居 私享精粹约200m超高层视野下的天际居所，私享珍罕城市山海美景，高端服务与精粹配套，打造环湾顶点之上的滨海都会生活范本。

山海通廊 垂直生态外部悦享山海通廊五重自然生态，内部坐拥近万平米绿地公园、首创生态花园式商业mall、4层新加坡臻境之森私家花园、41层约150米空中生态庭院、以及健康生态的家，由外而内创新打造让都会触摸自然的全球生活范本。

在售的户型

75-78㎡户型图

121-127㎡户型图

253-270㎡户型图

125--271-440㎡复式户型图

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2025.9.5深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。