买二手房踩坑实录：这6个“隐形雷”，踩中可能亏掉首付

“终于买到房”的欢喜，常被突如其来的麻烦浇灭——有人过户后发现学位被占，有人住进去才知欠了数万物业费，还有人因合同漏洞赔了定金。二手房交易链条长、猫腻多，这些藏在流程里的坑，每个购房者都得提前看清。

一、产权坑：房子“身份”不清，再便宜也别碰

产权是二手房的“身份证”，身份不明的房子藏着最大风险。有买家没核实产权就交了定金，后来才发现房子被法院查封，卖家早没了踪影，最后钱房两空。更隐蔽的是“隐形共有人”，夫妻共有的房子只一方签字，过户时另一方突然反对，合同直接失效。

还有人忽略了“居住权”——原房主给父母设立了居住权，即便过户成功，购房者也没法赶走老人。避坑只有一个关键：交易前3天必须拉取“产权查册报告”，不动产登记中心花几十块就能办，抵押、查封、居住权等问题一目了然。同时要核对房产证与身份证原件，确保产权人一致，共有房产必须全体产权人到场签字，缺人就得要公证过的授权委托书。

二、中介坑：“省钱套路”其实是“赚钱陷阱”

不少人栽在中介的话术里。北京的小李以为中介帮自己砍价省了25万，过户后才发现同小区成交价根本低15万——这是典型的“高挂牌、假让价”套路，先报高价再让步，让买家觉得占了便宜。更狠的是隐性收费，以“零中介费”吸引客户，转头收“代办费”“评估费”，总额比正常中介费还高。

中介撺掇的“阴阳合同”更不能碰。广东一位卖家签了阴阳合同，买家事后只认低价备案合同，剩下10万赖着不给，打官司半年才追回，还差点被税务部门追查。对买家来说，备案价低会导致贷款额度缩水，以后卖房时个税还会翻倍，偷税多了甚至可能违法。避坑要诀：自己在正规平台查同小区成交价，让中介书面列明所有收费项目，坚决拒绝阴阳合同。

三、房屋坑：“美颜装修”下的隐形瑕疵

房东的“表面功夫”最容易蒙人。有些老房子用“凤变冰”翻新，新刷的墙盖住渗水痕迹，入住没几个月就墙皮脱落。一楼要摸墙角查返潮，顶楼得看天花板渗水印，老破小重点检查卫生间管道，这些细节比装修风格重要得多。

还有“附加价值”的骗局。买学区房的家长最容易踩雷，杭州一位家长过户后才发现，原房主的学位已被占用，孩子没法入学，打官司也耽误了时间。这类问题得提前查：政务APP输房产证号就能查学位使用情况，户口是否迁出也要让派出所核实。另外，别忘向物业打听房屋历史，是否发生过事故、有没有拆承重墙，这些卖家不会主动说。

四、合同坑：少写一句话，过户后哭都没用

合同里的模糊条款是日后纠纷的导火索。有人没写物业费结清条款，过户后收到物业通知，原房主欠了3年物业费共8000多，物业直接找新房主追偿。还有的没约定户口迁出时间，房东过户后迟迟不迁，买家想落户都难。

必须加进合同的“保命条款”有两条：一是“卖方需在过户后15日内迁出全部户口，确保学位未被占用（附教育局核查记录），预留10%尾款待户口迁出后支付，逾期按日赔偿总房款0.1%违约金”；二是“卖方结清过户前所有水电、物业费，提供缴费凭证，欠费由卖方承担”。违约责任也要写死，比如卖家返价、拖延过户，每天赔多少违约金必须明确。

五、资金坑：钱没管好，可能“房财两空”

资金安全是最后一道防线。杭州曾曝出案例，房东收了首付去赌博，房子被查封，买家既没拿到房，首付也追不回。避免这种悲剧的核心是走“资金监管”：首付款、尾款通过银行或政府指定的监管账户划转，约定“过户完成、户口迁出、交房无误”后再分批打给卖家。

定金支付也有规矩，法律规定定金不能超过总房款的20%，超出部分不受保护。还有人被中介忽悠“先交定金锁房”，没见房东就付钱，最后发现中介是“一房多卖”。记住：定金直接付给房主，要手写收据盖手印，不见房主本人绝不交钱。

六、交房坑：家具家电“调包”，细节藏猫腻

交房时的疏忽会让前期努力白费。有买家没核对家具，收房时发现原房主把3万的进口花洒换成了300块的普通款，因为合同只写了“带家电”，没明确型号品牌，维权都难。正确做法是签约时拍360°视频，把家电型号、家具状况拍清楚，写进合同附件。

还要现场核对水电表、燃气表读数，让物业出具“无欠费证明”。门窗、灯具、水管也要试一遍，有损坏让卖家当场维修或从尾款里扣钱。别轻信“交房后再修”的口头承诺，一旦签字收房，再出问题就得自己买单。

买二手房没有“捷径”，只有“底线”：产权不清不买，信息不明不签，资金不安全不付。每一分钱都是辛苦攒的，多花几天查产权、审合同、验房屋，才能让“安居梦”不变成“闹心房”。