呈贡应克制卖地欲望

一周前呈贡上演的土拍大战，热度至今尚未消散。

一方面，呈贡此次土地拍卖是过去5年来昆明争夺最激烈的一场，两家房企竞价69轮才分出胜负，这在如今低迷的房地产市场上十分罕见，关注度高很正常；另一方面，业界十分关心中通投资在溢价68.02%拿地后，到底如何开发才好。而抢地到最后一轮的邦泰集团，明知中通投资没有退路，还持续出价争夺，是拿地意愿同样强烈，还是帮政府抬价，也引发同行猜测。

对于参与竞价的两家房企来说，邦泰抢地未成，自然算不上赢家，可是多花一个多亿才获得土地的中通投资也很难算是真正的胜利者，只有呈贡区政府，将原本起价只有2.25亿的土地，以3.78亿的价格卖出，多收入1.53亿元，才是真正的大赢家。

算上11月5日拍卖的土地，今年呈贡区商品房开发用地的出让面积就达到254.16亩，高居五城区之首。商品房土地出让收入也达到了10亿左右，同样数一数二。

呈贡区土地资源很丰富

土地成功拍卖，而且溢价成交，政府增加了收入，肯定是一件好事，然而如今房地产市场仍旧低迷，房价持续下滑，即便是溢价成交的土地，也未必能真正反映土地价值，在当下的时间点上大量卖地，不一定是最好选择，很可能造成土地资源的长期估值折损。

更令人担忧的是，呈贡今年多次出让优质土地，增加商品房供应，很可能造成新房库存积压，房价持续低迷。

可能有人会说，根据第三方统计，呈贡区的商品房库存相对较低，在五区中仅略高于五华区，而去化周期则是五区中最短的，仅有五华区的一半。在商品住宅方面，按照克而瑞的统计，截至今年10月，呈贡区的新房去化周期只有10.4个月，不仅处于安全区间，也大大低于其他四区。

也许正是这样的数据，给人以呈贡区商品房库存压力不大，去化速度比较快，应该增加供应的错觉。但了解呈贡区房地产真实状况的人都知道，虽然在数据上的确显示出比较健康的库存水平和去化周期，但呈贡的新房销量主要是邦泰和中通两家房企，确切地说是两家房企的新规产品贡献的，或者顶多再加上滇池晴翠，这掩盖了呈贡仍有大量老盘尚有不少存货的现实。而去年来呈贡连续出让多宗优质低价地块，又叠加了新规以及四代宅的优势，造成呈贡的新房成交显著集中于新规项目，库存的老产品越发难卖的现实。

呈贡的新房成交量集中于少数几个新规项目

据云南房网了解，目前呈贡扣除尾盘后至少有20个项目都还有房源，房源较多的还是10来个，大部分都卖不动，可是由于邦泰以及中通的几个新规项目成交比较好，让呈贡的现房销量数据比较好看，去化周期看上去也不高，剩余楼盘成了沉默的大多数。

可是呈贡前几年的项目反而成本比较高，规划设计上也吃亏，就算想降价没有多少空间，产品又没有面积赠送优势，开发商只有眼巴巴看着后来的新规项目热销。

这种状况虽然在其他几个区也存在，但呈贡毫无疑问是最严重的，归根结底是呈贡作为新城区，人口不多，经济水平也一般，新房需求其实没那么大，而市面上并不缺房子，除了20多个在售楼盘，市场上房龄不长的次新二手房也很多，即使不卖地不开发新盘，呈贡的住房供应也很充足。

可是如今呈贡反倒是各区中出让土地最多的，新地块为了保障成交，不仅位置好、价格低，规划设计上又占尽便宜，一旦开发上市就迅速成为呈贡的新房销量担当，而尚未卖完的老盘则迅速被边缘化。

无论是从维护市场公平角度，还是考虑长期可持续发展，呈贡都应该适当克制一下卖地冲动。