产业园类产品跌幅居前！公募REITs二级市场承压，有REIT上市首日收盘险破发

《每日经济新闻》记者获悉，截至上周五（11月7日），中证REITs（收盘）指数收于811.48点，环比下跌0.42%；中证REITs全收益指数收于1041.51点，环比下跌0.4%。受较弱的基本面数据、解禁、扩募采用配售方式等因素影响，公募REITs二级市场仍显弱势。

Wind数据显示，已上市的77只公募REITs产品中，环比上涨的为33只，下跌的增加至43只，还有一只表现持平。涨幅最大的三只产品为华夏金茂商业REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT和国泰君安济南能源供热REIT，周内涨幅分别为4.42%、2.37%和2.25%。跌幅最大的三只产品则为广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT、易方达广开产园REIT，周内跌幅都超过5%。

行业方面，11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT登陆上交所，上市首日开盘破发，收盘走平。同日，山证晋中公投瑞阳供热REIT获反馈，监管关注点主要围绕热源采购、采暖费收入、运营管理等六个方面展开。

中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日收盘险破发

年内首只上市首日收盘险破发的公募REITs产品，上周出现了。

11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT登陆上交所。该产品首发基金份额共计3亿份，募集资金合计10.98亿元。首发入池的13栋产业楼宇坐落于沈阳市浑南区核心科创板块，产权建筑面积共计20.12万平方米，项目原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司。

不过令人意外的是，受近期REITs市场表现不佳影响，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日盘中破发。该基金开盘价为3.661元/份，上市首日盘中一度跌至3.590元/份，不过尾盘强劲回升，当日收平至3.660元/份。11月7日，该基金继续下探，收盘价为3.600元/份，相比前一日下跌1.64%。申银万国证券对此指出，或对后续新发产品的市场情绪形成压制。

另外，11月6日，山西首单REIT项目——山证晋中公投瑞阳供热REIT获反馈，监管关注点主要围绕热源采购、采暖费收入、运营管理等六大方面展开，体现了监管层在REITs一级市场持续强化估值逻辑、严控项目质量的政策导向。

据统计，截至11月7日，今年以来已成功发行18单公募REITs；发行规模363.4亿元，同比下降25.8%。目前共有10只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃。

政策方面，近日天津市委金融委员会办公室等11部门印发《天津市金融创新服务科技创新和产业创新专项方案》，提出支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及有条件的科技创新产业园区发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），探索私募REITs等产品，助力传统基础设施资产证券化，盘活存量、做优增量、提升质量。

二级市场持续承压，产业园区REITs领跌

上周，公募REITs二级市场继续承压。

Wind数据显示，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于811.48点，环比下跌0.42%；中证REITs全收益指数收于1041.51点，环比下跌0.4%。

从板块来看，中信建投证券数据显示，产权类REITs周内下跌0.8%，经营权类REITs上涨0.1%；所有REITs子板块中，市政环保板块的涨幅最大为1.3%，产业园区板块跌幅最大为2.1%。

单只产品方面，已上市的77只公募REITs产品中，环比上涨的为33只。涨幅最大的三只产品为华夏金茂商业REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT和国泰君安济南能源供热REIT，周内分别上涨4.42%、2.37%和2.25%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的则增加至43只，还有一只表现持平。跌幅最大的三只产品为广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT、易方达广开产园REIT，都是产业园区REITs，周内分别下跌9.44%、8.43%和7.01%。

华西证券分析，园区、仓储板块受去化承压影响，跌幅最大达1.8%。成都高投产业园本周跌幅最大达9.44%，项目持有的盈创动力大厦出租率呈现明显下降趋势，“考虑项目尚未起租面积后出租率约78%，关注项目实际签约情况”。

上周跌幅排名前十的公募REITs

在分析2026年的投资策略时，中信建投证券表示，2025年公募REITs市场经历了创新高后又回调的起落走势，目前市场已触底企稳。三季度业态间及业态内业绩分化持续，强运营、抗周期等资产仍然稳中有升，部分市场化竞争激烈赛道仍面临挑战；中短期内市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛。

“展望2026年，政策红利蓄势待发，考虑到今年政策节奏，预计年底前存在较大逆周期调节空间；具体政策方向包括条件趋于成熟的指数化产品、更加完善的税收政策以及备受支持的持有型不动产ABS等。”该机构指出。