现房销售占比超三成，买房“所见即所得”加速到来

来源：21世纪经济报道

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21世纪经济报道记者李莎 北京报道 现房销售又有新消息。

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中，刊登了住房城乡建设部部长倪虹的署名文章《推动房地产高质量发展》，其提出，在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

在受访专家看来，现房销售是房地产发展新模式中的关键领域，“十五五”时期现房销售制度将因城施策、循序渐进推进。

实际上，步伐较快城市已着手推进相关工作。前不久，湖南省岳阳市平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，明确在新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售，这意味着平江县房地产销售市场全面进入“现房时代”。

此外，今年以来，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地发文，推动现房销售落地。

国家统计局数据显示，今年前三季度商品房现房销售面积累计值为23305.93万平方米，同比增长9.9%，约占商品房销售面积的35.4%。

推进现房销售新信号

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

倪虹在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》发表署名文章中表示，改革完善房地产开发、融资、销售制度。

其中在商品房销售上，倪虹进一步指出，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，现房销售是房地产发展新模式的关键领域，在房地产开发、融资、销售环节意义重大，也是住房民生保障、维护住房公平的重要体现。推行现房销售的出发点，在于防范烂尾楼问题，更好地保障购房者的权益。

中国社会科学院研究员，国家未来城市实验室副主任王业强向21世纪经济报道记者表示，预售制度下房企过度依赖高周转模式，资金链脆弱，应逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，降低行业系统性风险‌。

中指研究院相关负责人向21世纪经济报道记者表示，现房销售的影响是多元的，将对购房者、房企、房地产行业产生深刻影响。对购房者而言，现房销售可以降低购房风险；对房企而言，现房销售模式下，房企将更加注重品质，从而推动产品品质提升，更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大；对行业而言，在库存量大的地区推进现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。另外，现房销售对项目工程质量也提出了更高要求，将促进行业更高质量发展。

在王业强看来，探索实施现房销售，从根本上化解风险，也是未来各地进行差异化房地产政策调整的一大方向，相关配套政策的完善，也将为房地产行业高质量发展提供保障。其中完善现房销售配套融资政策，或将成为“十五五”期间重点落地的政策方向之一。

前述中指研究院相关负责人表示，从倪虹在署名文章中的表述可以看出，现房销售制的推进并非“一刀切”，“十五五”时期，现房销售或将逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售。对于部分库存量较小的地区来说，实行现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

现房销售改革加速

此前，我国住房销售制度改革已经启幕。去年7月发布的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。紧接着，去年年底召开的全国住房城乡建设工作会议进一步明确，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。

近年来，已有多地积极探索现房销售。今年5月，中指研究院不完全统计发现，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门是省内唯一现房销售试点城市，今年4月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成。

另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度等。

今年以来，至少有湖北荆门、河南信阳、湖南邵阳以及湖南平江县这四地发文，明确要全面推进现房销售。

7月1日，湖北荆门出台《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，明确提出“有序推进现房销售”。对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发。2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。

7月11日，信阳四部门印发《信阳市中心城区加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，明确提出，对于新出让土地的项目，将“现房销售”列入用地规划设计条件和土地出让合同，实行现房销售。这意味着信阳成为今年全国首个全面落地现房销售的城市。

9月25日，邵阳市九部门联合出台《关于促进邵阳市房地产高质量发展的若干措施》，其中明确，新出让的土地，未明确预售条件的，将全面实行现房出售。11月，平江县也发文明确，在新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售。

需要注意的是，荆门和信阳在新政中都明确要按照“新老有别”的原则推进现房销售。信阳提出，在建项目按现行法律、法规执行，未开工项目及已签订框架协议的项目实行封顶预售；荆门规定，逐步配套提高商品房预售门槛，2025年8月1日后取得施工许可证的项目，工程形象进度应达到建筑主体结构封顶。

信阳市住建局负责人表示，将通过逐渐缩小预售与现售的差距，以平稳、渐进的方式推进预售向现售转变，加强政策前后衔接。

据国家统计局数据，去年商品房现房销售面积30031.92 万平方米，商品房期房销售面积67353.09万平方米，现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%。今年前9月，商品房现房销售面积23305.93万平方米，在商品房销售面积中的占比提高至35.4%。

“在实际发展中，现房销售应当遵循循序渐进的原则。”严跃进表示，各地在推进现房销售的过程中，要密切关注企业的承受能力。短期内，企业对资金的需求较大，期望通过较快的方式回笼资金。如果盲目推进现房销售，可能会给企业带来资金压力，导致企业难以适应。从长远来看，鼓励企业从打造高品质住宅、推动房企转型的角度，积极推进现房销售。