关键财务指标曝光 公募REITs二级市场表现分化

来源：中证网

　　今年以来，截至11月9日，63只公募REITs合计分红86.39亿元。随着基金三季报的披露，作为公募REITs分红基础的可供分配金额成为投资者关注的焦点。

　　记者梳理发现，不少产业园REITs三季度的可供分配金额较去年同期降幅较大，而这也直接导致了其在二级市场的大跌。也有部分公募REITs可供分配金额增幅超10%，从而在二级市场收获亮眼表现。例如，华夏金茂商业REIT三季度通过主力店调改等策略的有效实施，带动营业收入显著增长，可供分配金额较上年同期增长10.56%；今年初至11月7日，华夏金茂商业REIT的二级市场价格涨幅超40%。

　　尽管经营和市场表现分化，今年以来，公募REITs整体仍为投资者带来了较为丰厚的回报，投资价值进一步凸显。

　　多只产业园REITs 可供分配金额下滑

　　今年以来，截至11月9日，共有63只公募REITs合计分红133次，分红总额达86.39亿元。不过，记者梳理基金三季报发现，有些公募REITs在2025年三季度的可供分配金额同比下降超过10%。

　　例如，博时蛇口产园REIT的三季度可供分配金额较上年同期下降827.42万元，降幅为22.48%。主要原因是，相较于2024年三季度处于较高位的平均出租率水平，今年三季度基础设施各项目的平均出租率和平均租金单价均有所下降，导致项目公司收入同比下降。财报显示，目前光明加速器二期项目三季度的市场活跃度已有所回暖，基金管理人将继续联合运营管理机构采取更灵活的招商策略，争取尽快实现出租率水平的回升。

　　中金湖北科投光谷REIT三季报中也提到，今年三季度可供分配金额较上年同期有所下降，主要系基础设施项目出租率、租金单价等低于去年同期，导致今年三季度基础设施项目营业收入较去年同期有所下滑。

　　华夏合肥高新REIT三季报显示，今年三季度可供分配金额较上年同期下降17.07%，主要原因是项目出租率下滑，项目公司租金收入较上年同期下降。

　　华泰江苏交控REIT三季报显示，报告期内可供分配金额较上年同期下降10.53%，主要原因是为落实系列专项工作而增加了项目公司的工程养护预算。2024年三季度路桥养护费较低，2025年三季度路桥养护费3770.33万元，较去年同期增加1748.27%。

　　部分底层资产营收显著增长

　　面对可供分配金额的下滑，基金管理人都积极采取措施应对市场变化。

　　中金湖北科投光谷REIT披露，项目公司以灵活的定价策略应对市场变化。为在市场竞争中赢得更多的客户，基金管理人和运营管理机构对于续租和新签租金不同程度地进行了适度下调，通过更灵活的优惠措施，努力实现租金、出租率、客户结构之间的动态平衡。截至第三季度末，基础设施项目整体出租率环比上季度末提高2.92%。截至三季报披露日，基础设施项目整体签约率为79.41%。

　　华夏合肥高新REIT披露，今年三季度，基础设施项目直接竞品合肥创新产业园二期对其租赁价格进行调整，为应对日益激烈的市场变化，本基础设施项目自2025年四季度开始执行新的经营策略，以提升项目竞争力，力争出租率企稳、回升。

　　不过，也有公募REITs的可供分配金额增幅超10%。例如，华夏金茂商业REIT三季度可供分配金额较上年同期增长10.56%，主要原因是通过主力店调改等策略的有效实施，带动营业收入显著增长。

　　中航首钢绿能REIT可供分配金额也大幅增加，主要原因包括：北京市城市管理委员会上半年生活垃圾处理费于本报告期回款；本期国补回款同比增加；基础设施项目生活垃圾处理量同比增加使得营业收入增加。

　　产品二级市场走势分化

　　可供分配金额的变化直接反映出公募REITs底层项目的经营情况，也导致了公募REITs二级市场表现分化。

　　例如，今年以来，截至11月7日收盘，中金湖北科投光谷REIT跌幅超17%；博时蛇口产园REIT亦在同期下跌。而可供分配金额显著增长的华夏金茂商业REIT，自今年初至11月7日，二级市场价格涨幅超40%。

　　对于二级市场的表现，一位公募REITs业内人士表示，尽管部分公募REITs底层基础设施的经营状况有所下滑，但在下个报告期，影响经营的不利因素有可能会消除，这会反映在其二级市场的表现上；此外，随着宏观经济环境的持续改善，公募REITs底层资产的生产经营状况也会持续好转，这也会反映在其财务指标上。

　　尽管近期震荡回调，但公募REITs二级市场的表现仍可圈可点，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至11月7日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只公募REITs中，有47只产品今年录得正收益，其中，嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%，14只产品涨幅超20%，14只产品涨幅在10%至20%之间。