华侨城挂牌出售西安核心资产，谁来接盘？

华侨城挂牌出售西安核心资产-华侨城·长安国际。

石青玲/发自西安

华侨城再度出售西安资产。

10月31日，重庆产权交易网上发布了一则产权转让预披露信息，项目名称为“西安华宜置地有限公司100%股权及相关债权”，此次股权及债权转让方为港名有限公司，已经获得香港华侨城有限公司批准。根据相关资料。西安华宜置地持有的资产，正是位于西安南门外的华侨城长安国际。

这已是华侨城第二次出售西安核心资产。回溯2023年11月，其曲江太平坊项目便已作价10.31亿元转让给中鼎置业，完成首轮资产腾挪。

这场持续的“卖卖卖”背后，是华侨城从重仓西安到战略收缩的剧烈转折。

时间回到2017年，时任华侨城集团总经理的段先念高调宣布，计划5年投入2380亿元深耕西安，覆盖文旅开发、国企混改等七大领域，长安国际作为当年斥资15.9亿元收购的核心资产，更被寄予“扩大项目储备、多元化收入来源”的厚望。然而，一份沉甸甸的对赌协议成为压垮骆驼的最后一根稻草：华侨城亚洲承诺西安华宜置地2025年租金收入需达1亿元，但其2024年营收仅6782.4万元、净亏损1460万元，2025年前三季度亏损进一步扩大，业绩与目标相去甚远，触发回购条款的风险加剧了集团资金压力。

资产出售的同时，市场焦点始终围绕“接盘者”展开。上一轮曲江太平坊项目的受让方中鼎置业，背后浮现的“陕北资本”身影，为此次交易提供了重要参照。近年来，依托煤炭行业积累的资本，陕北资本已在西安大宗资产市场频频出手，将南湖凯悦酒店、君乐城堡酒店等收入麾下，更在高新CID布局多个商业项目，成为当地商办市场的重要力量。此次长安国际作为西安核心商圈的地标物业，是否会再度吸引陕北资本接盘，成为破解华侨城收缩困局的关键悬念。

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从重仓地标到忍痛割爱

西安长安国际中心这个位于西安钟楼商圈的“地标”项目，地理位置十分优越。

2015年，华侨城旗下的华侨城亚洲斥资15.9亿元从长安控股集团收购了“西安长安国际中心”项目，总建筑面积约为10.47万平方米，包括长安国际中心2号楼及3号楼等高端办公物业，以及部分停车位。

华侨城亚洲曾如此描述该物业：位于西安市中心，具备高级商业配套设施，收购事项将扩大华侨城亚洲的项目储备，让公司收入来源多元化。

这一收购决策的背后，离不开时任华侨城集团核心管理者段先念的推动。2014年，段先念被“空降”至华侨城集团任党委副书记、总经理，在此之前他曾历任西安理工大学教师、西安高科核心高管，以及西安曲江新区管委会主任等，并于2008年4月成为西安市副市长。

段先念曾对外说，“我始终热爱西安、关注西安。华侨城投资西安决心从未改变，力度只增不减，将全力加快项目建设，拓展更多合作领域。”2017年，段先念升任董事长，紧接着华侨城便重仓西安，计划5年投入2380亿元，参与包括地方国企混改、在曲江新区建设历史文化旅游项目、开发建设秦岭生态旅游度假区项目等7个项目的开发建设。

然而，华侨城在西安的扩张之路并未一帆风顺，其对曲江文旅、西安饮食两家上市公司的增资扩股计划相继落空。业内分析认为，这与西安当地主政人士的变动或有较大关系，在后续的城市规划、城镇化建设中，维持国资控股而非央企控股，为当地政府保留了更多的主动权。

与此同时，长安国际中心这一地标项目的运营也逐渐偏离预期。

收购长安国际后，华侨城亚洲展开了多次资产腾挪。2018年11月27日，华侨城亚洲曾表示，拟8.3亿元出售西安长安国际中心办公大楼，未能成行。

2020年12月，开曼基金斥资20.37亿港元收购港名有限公司进而收购西安华侨城置地（后更名为“西安华宜置地”），而开曼基金由华侨城亚洲与HNW Investment Fund（以下简称“HMV”）出资设立，其中华侨城亚洲占权益49%，HNW占权益51%。

这轮操作之后，长安国际“出表”华侨城亚洲，同时附带一份沉甸甸的对赌协议：华侨城亚洲承诺，西安华侨城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含税）需分别不低于8500万元、9300万元及1亿元，若未达标将触发资产购回机制。

如今来看，这份对赌协议已成为华侨城的“压力源”。公开财务数据显示，西安华宜置地2024年营收6782.4万元，营业利润亏损近1600万元，净利润亏损约1460万元；2025年前三季度，公司营收5156.27万元，营业利润与净利润亏损额分别扩大至1239万元、1447.27万元。

上述业绩距离2025年租金目标相去甚远，若触发回购将加剧集团资金压力，在此背景下，出售成为华侨城的理性选择。

除上述项目，2025年7月，华侨城退出了康佳集团在浐灞国际港建设的家电园区和丝路科技城，由中国华润接手。此外，位于西咸新区沣东新城的文旅综合体，目前只开发了玛雅海滩和摩天轮，“欢乐谷”及相关项目尚处于停工阶段。

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谁来接盘？

华侨城此次资产出让，谁来接盘尤为瞩目，市场目光不约而同聚焦于“陕北资本”。上一次曲江太平坊项目的接盘者，正来自于这一群体。

2021年12月8日，西安华侨城实业竞得大唐不夜城核心景区地块，土地面积41282.17平方米（折合61.923亩），土地价款为85415万元。这个项目位于大唐不夜城核心景区，周边有大唐不夜城、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等知名景区，地理位置同样优越，

2023年年初，西安华侨城实业发布了该地块的设计招标公告，建设项目名为曲江太平坊项目，计划开工时间为2023年8月，计划竣工时间2025年8月，不过项目并未如期动工。当年11月，西安华侨城实业在北京产权交易网发布了《陕西省西安市慈恩路在建工程项目》资产转让信息，拟以11.45亿元的底价转让该项目。

2024年7月22日，项目转让正式成交，受让方为中鼎国盛（陕西）置业有限公司（以下简称“中鼎置业”），成交价格为10.31亿元。同年10月11日，中鼎置业发布曲江太平坊项目招标信息，建设项目内容为商业及高品质酒店，项目总投资为29.1亿元。紧接着，10月23日，曲江新区官网发布了《曲江太平坊项目（基坑部分）建设工程规划公示》。

拿下该项目的中鼎置业，正是“陕北资本”。天眼查资料显示，该公司第一大股东为神木市凯奥商贸有限公司，持股50%，经营范围为矿山机械、五金交电、兰炭、焦粉、建筑材料销售等，它还是神木市东源煤化工第一大股东，持股比例33.76%。第二大股东为陕西腾龙煤电集团有限责任公司，持股30%，以煤炭开采、销售以及电力生产销售等为主业，对外投资陕西延长石油安源化工、陕西神木化学工业等。

实际上，“陕北资本”已成为西安大宗资产交易甚至住宅市场中一股重要的力量。近年来，其先后将南湖凯悦酒店、南门外君乐城堡酒店收入麾下，还拿下盛美利亚酒店49%的股份；更有神木资本大佬收购港务区绿地全球丝路贸易港后，直接将其更名为“神木大厦”。

此外，“陕北资本”还在盖楼，如杨氏集团、榆林胜利集团、中田集团暨榆林商会大厦等先后落户高新CID。

“西安很多商办背后都有煤老板的身影，根本原因还是煤炭行业积累的资本，目前没有好的投资渠道，固定资产虽然投资回报率不如以前，但是动产的折旧更大。其次是可以规避掉一部分企业所得税。”一位曾与“陕北资本”有过交易的业内人士表示。

基于此，此次华侨城长安国际项目出让，“陕北资本”是否会再度出手，成为市场最大悬念。