业主革命·物业危机（二）

一、

我的对面是一面玻璃墙，在玻璃的镜像世界里，我看到了沉思的自己。“我”坐在一把椅子上，右脚翘着二郎腿，横担在左脚的大腿上，左手横放在胸前，右手肘杵在左手腕上，右手指杵着额头。

面对小区突如其来的物业危机，我反复思考着解决危机的路径及办法，而此时却突然意识到它仿佛就像一枚定时炸弹。

时间在一天天的流逝，随着鸿园物业离场的日期越来越近，我仿佛真切的感受到了定时炸弹的倒计时。然而，即使能及时解决鸿园物业离场的现实危机，但未能解决物业危机爆发的深层原因，那这种危机的再次爆发也仅是时间的问题。

二、

虽然，在阳光上城生活居住了十余年时间，但我一直未曾深入了解自己生活的这个环境。对于物业离场所产生的物业危机，问题的解决措施是及时选聘新的物业公司，而要重新选聘新物业公司的关键之一，则是双方当事人签订新的物业服务合同，而为了起草新的小区物业服务合同，那就需要对小区有一个整体性、全方位、客观性的认识与反思。

我的思考并没有现成的答案，于是就只能以物业服务合同为核心，探索着构建这种对小区的认知体系。

三、

小区大致可分为工程设施系统、人居环境系统两大系统。

工程设施系统由以下系统组成：供配电系统、给排水系统、电梯运输系统、消防安全系统、弱电工程系统等。

人居环境系统由以下部分组成：卫生保洁、园林绿化、人防安保等。

供配电系统是小区的动力能源保障，其大致由以下设备组成：变压器、配电柜、楼层共用配电箱、楼层电表箱、户配电箱等。电能从发电厂出来之后，经了升压及降压的输送过程，然后经过住宅小区的配电设备，将10KV的电能变为220V、380V的入户电能。

给排水系统又可分为两个部分，给水系统与排水系统；排水系统又分废水排放、雨水排放。水是维系生命状态的基本物质，而给水系统就是小区居民的生活保障了，其大致由以下设施设备组成：水泵房、水箱、加压水泵、水表井、智能水表。现在的小区基本是高层建筑，而市政给水的水压仅能到7楼。因此，小区高层给水就需要二次加压，这才能满高层住户的需要了。

排水系统由主立管、横支管、顶通气管、排出管、化粪池、排污泵等设备构成。每天，业主的日常生活都会产生大量的污水与废水，这些污水与废水就通过排水系统排出房间。

电梯系统运输系统是高层居民生活的便利保障，其大致由以下设施设备构成：电梯井、电梯房、电梯子系统。根据《特种设备安全监察条例》第三十一条的规定，电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。

消防安全系统是高层居民的生命保障，其大致由以下设施设备构成：火灾自动报警设备、消防给水设备、自动喷水灭火设备、消防电气设备等。

弱电工程系统具体又包括视频监控、可视对讲、综合布线、门禁系统、安防报警、智能家居等设施设备。

人居环境系统的卫生保洁、园林绿化、人防安保等，这些内容就比较好理解了，基本就是物业员工的不同工作内容了。

三、

如果说，小区系统论是认识小区的一种方式；那么，以物业服务费的构成为视角，则是认识物业企业的一种方式。

一般而言，物业服务费大致由以下部分构成：人工费（工资、社保及福利）、设施维修保养费（电梯设备维保、消防设备维保、水电设施设备维保）、环境维护保养费（绿化养护费、土建工程费）、固定资产折旧费、物业保险费、公共区域能耗费（景观灯、小区路灯、绿化用水、电梯用电、地下车库水电）、垃圾清运费、公司运营成本费、利润等。

据不完全统计，物业行业的利润率大约为30%，而物业费收缴率达75%之后，物业公司才开始产生实际利润。

一般而言，新开盘的小区物业利润率较大，随着小区建筑物及构建物使用年限增加，这种物业收益的利润空间是逐年下降的。这其中的道理也很简单，小区新建成之后的设施设备都是新的，维保、养护及更换的成本就比较小。当小区使用年限达到十年以上时，大部分的设施设备都到了更换的使用年限，比如：电梯的使用年限一般是15年，消防器材的使用报废也有一定的年限。因此，十年以上的小区，部分设施设备的更换，就成为了小区物业开支的大头。

就阳光上城而言，该小区于2013年建成，迄今已经有13年的时间了，在未来两三年的时间里，或许，小区会迎来设施设备的维修及更换，这是一个无法回避却不得不面对的问题。

四、

根据《物业服务收费管理办法》的相关规定，我国物业服务收费制度采用包干制与酬金制。同时，物业公司与业主的关系，又因为收费方式的不同，构成了形式各异的组织关系。

具体而言，包干制是指业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。

两者的区别在于：

物业费归属

责任主体

管理

监督

包干制

物业费即是物业服务企业的收入，物业公司包干使用自负盈亏。

物业公司自行承担运营成本和超支风险。

物业公司对小区物业服务具有独断权

业主对物业服务质量进行结果监督

酬金制

物业费为小区业主共同共有，并对物业开支经业主审核实报实销，并按约定获取酬金。

业主需承担超支风险，而结余资金也对业主共有。

小区业主深度参与小区服务管理，审核每一笔开支的合理性及必要性。

业主对物业服务过程进行过程监督

就我个人观察而言，当前导致物业服务乱象频发的部分原因，是由于业主与物业的对立情绪所造成的，而业主对物业收费制度的误解又是成因之一。

通过对小区构成系统性的分析，在整个小区物业构成系统重，最关键的是设施设备的系统维护保养，其次才是小区保洁卫生的清理打扫。前者事关业主的生命安全保障，后者事关业主的生活品质保障。然而，在具体的物业服务过程中，部分业主拒绝缴纳物业的理由，大多是因为生活品质的原因而拒缴物业费。或者说，生活品质保障固然也很重要，但它可作为双方的容忍性范畴，而生命安全保障则是非容忍性范畴。

此外，随着近年来小区业主法治意识的增加，小区公共收益也成为了业主向物业的收益质疑点。

维修、保养及更换，基本是小区的主要支出。对于包干制而言，物业公司承担小修的费用，小区专项资金承担中、大修的费用；对于酬薪制而言，小区的一切设施设备的维保及更换，均由小区业主的物业费承担。

目前，几乎所有的前期物业都采用包干制，基于小区小修、中修及大修的范围无法界定，以及小区专项维修资金无法使用的现实情况，物业公司几乎要承担小区所有程度的维修，于是也就将小区公共收益用于了小区的各类维修。在此前提之下，物业公司基于包干制的收费原则，小区业主基于公共收益归全体业主的原则，双方就发生了不可调和的矛盾冲突。

近年来，业主维权意识呈现一种畸形发展，具体表现为权利的主张及义务的模式。一方面，既想要包干制的企业兜底、省心省事，又想要酬薪制的资金明细及占有；另一方面，又不愿意承担缴纳物业的义务、不愿承担生活品质的容忍性义务、不愿意承担小区业主群体内部的责任。其实，部分业主的心理可用一句话概括，既要、又要、全要、还要、都要。

五、

目前，阳光上城的物业服务收费采用的是包干制，这就意味着鸿园物业对小区的开支自负盈亏。同时，鸿园物业还预先垫付了小区的以下费用：小区总水费、电梯维保费、物业用电费（小区路灯、电梯、车库用电、监控用电、单元楼栋灯、消费用电）。也就是说，当鸿园物业离场之后，若不能及时选聘新的物业公司，那么小区将面临末世景象的局面。同时，新选聘的物业公司至少应当资金充足，才能为小区垫付这笔可观的费用，那么这笔费用是否应当由业主分担呢，这又涉及选聘物业公司的物业收费办法。

阳光上城所面临的物业危机，短时期体现为选聘新物业的紧迫性，而中长期则体现为物业管理、小区自治及业主责任等多方面的矛盾。若是这些矛盾未被认识、未被发现、未被讨论、未被解决，那阳光上城再次爆发物业矛盾冲突，或者再次爆发物业危机，那也不过是时间长短的问题了。

六、

回顾一下，以物业服务合同的起草为核心，正视小区存在的诸多问题，通过对小区的系统性构成认知，明白物业服务的范围及内容，并根据小区业主的责任承担、专业能力等，在尊重物业企业合理利润率的前提下，选择适用包干制或者是酬薪制，最终实现物业与业主的利益平衡，这才能彻底解除这枚定时炸弹。

最后，为“矿力多”矿泉水的赞助做宣传，以感谢其对宣传印刷品费用的赞助。同时，也请诸位能对本文予以打赏奖励，我将全部用于小区选聘物业活动中。

陈浩 记于知止堂上

2025年11月10日