深度研究丨2025年公募REITs已募集资金415.38亿元

自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国公募REITs试点工作正式启动。

2024年中国公募REITs迈入常态化发展，2025年的政策主要针对扩大公募REITs适用范围以及加快REITs审批发行等方面。

长期稳定且较高的收益率，结合政策的利好支持，使得公募REITs获得了越来越多的原始权益人和投资者的重视。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元（包括年内扩募），同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了2075.72亿元。

随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。

2024年，中国公募REITs迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。

2024年2月8日，上海证券交易所和深圳证券交易所均发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，在基础设施REITS年度报告的信息披露、披露时间以及重点披露事项等多方面进行了明确指导。该通知推动了基础设施REITS年度报告充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，提升信息披露有效性，保护投资者合法权益。

2024年4月12日，国务院出台了《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提及要研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善不动产投资信托基金等税收政策。

2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），部署推进REITs常态化发行工作。1014号文已于2024年8月1日起施行，此前国家发展改革委印发的有关文件（主要指2021年的958号文、2023年的236号文）与1014号文不一致的，均以1014号文为准。

进入2025年，政策方向主要针对扩大公募REITs适用范围以及加快REITs审批发行等方面。

2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，下称782号文），这是继2024年1014号文之后的又一个重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。

在资产范围方面，782号文在1014号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型基础上，进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型‌。特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入REITs发行范围，标志着基础设施REITs从传统基建向新基建、民生领域延伸‌。这一变化不仅丰富了市场投资品种，也为更多行业提供了通过REITs盘活存量资产的渠道。

在扩募支持方面，782号文在扩募机制上进行了显著优化，简化了新购入项目申报流程，取消了前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报‌。同时拓宽了新购入项目资产范围，支持跨区域通过扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目‌。这一变化打破了此前扩募仅限于同行业资产的限制，为REITs管理人提供了更大的资产配置灵活性，有助于提升投资组合的分散性和抗风险能力。

在项目把关方面，782号文提出坚持“优中选优”原则，严格把关项目质量，优先申报对实现国家重大战略具有推动作用的优质项目‌。与1014号文相比，782号文更加强调项目的战略重要性，要求各省级发展改革部门建立基础设施REITs项目工作台账，形成“储备一批、组织一批、申报一批”的良性循环‌。这一变化体现了监管层在推动市场扩容的同时，更加注重项目质量的把控，有利于维护REITs市场的长期健康发展。

在组织保障方面，782号文在组织保障方面新增了支持民间投资项目发行上市的要求，明确要求各省级发展改革部门建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列‌。这一规定是1014号文所没有的，体现了政策层面对民间资本参与基础设施REITs的特别支持，有助于形成“国有+民营”双轮驱动的市场格局‌。同时，782号文还提出建立项目信息系统，优化审核体系，实现全流程标准化、信息化管理‌，进一步提升了组织保障的效率和透明度。

除了782号文之外，商务部、国家发展改革委、财政部等九部门在2025年9月19日联合发布的《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》中，也明确要求“优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费类基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。这一政策创新性地将REITs工具引入社区商业设施领域，与之前782号文形成了补充，标志着基础设施REITs从传统基建向社区服务领域的延伸‌，体现了政策对民生需求的精准聚焦‌。

据CRIC统计，截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元（包括年内扩募），同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了2075.72亿元。

值得注意的是，2025年至今已经有4只公募REITs完成了扩募，总规模达到了58.88亿元，超过了2023年全年的50.65亿元。截至2025年10月21日，还有4只公募REITs的扩募正在审批中。

截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报还未上市阶段，预计年底之前仍将有数只公募REITs产品完成上市。

随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地和上海地产的11只REITs产品完成了上市，其中1只完成了扩募，总募集规模272.07亿元。

此外，万科的1只新发行REITs以及华润的两只REITs扩募正在审批中，中海的华夏中海商业REIT则已经完成了募集等待上市。不过相对于目前2075.72亿元的公募REITs市场而言，房企的参与程度仍然相对较低。

从房企参与的公募REITs的基础设施类型来看，主要还是在消费类基础设施和租赁住房两个方面。

当前，国内公募REITs已逐步进入稳定发展轨道，“新发+扩募”推动REITs市场规模的持续增长，为房企转型发展提供了新的机遇。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市