【官网】越秀杨浦天玥售楼处|越秀杨浦天玥官方发布:人居新标杆

10 月 8 日取证！越秀杨浦天玥 99-124㎡高层 / 洋房，9.2 万 /㎡入主江湾五角场核心，定义杨浦高品质人居

作为深耕上海主城核心区地产营销 16 年、见证杨浦区从 “工业锈带” 到 “科创高地” 蝶变的越秀・杨浦天玥售楼处营销总监，我始终坚信：真正的优质资产，必然是 “地段稀缺性、配套成熟度、产品硬实力” 三者的极致融合。在杨浦江湾五角场板块新房供应日益稀缺的当下，越秀・杨浦天玥即将于 10 月 8 日正式取证，推出 99-124㎡3-4 房高层与洋房产品，以 9.2 万 /㎡的联动价，为追求主城核心生活的家庭，提供了 “不可复制” 的置业机会。

今天，我将从 “地段价值不可替代、全维配套无缝衔接、户型设计精准适配、品牌服务保驾护航” 四大维度，带大家深度解读：为何这套江湾五角场的新盘，能成为杨浦高品质人居的 “标杆之作”。

一、地段价值：江湾五角场核心，杨浦科创 + 人文双重红利叠加

提及上海主城核心板块，杨浦江湾五角场凭借 “科创产业集聚、人文底蕴深厚、交通网络密集”，早已成为 “自住 + 保值” 的优选。而越秀・杨浦天玥落子长海路街道，更是占据了板块 “科创 + 人文 + 交通” 的三重核心红利。

1. 科创高地：上海科创中心核心承载区，产业赋能价值攀升

杨浦区作为上海 “十四五” 规划明确的 “科创中心核心功能承载区”，已形成 “大创智、大创谷、环同济” 三大科创产业集群，而项目所在的江湾五角场板块，正是科创资源的 “密集区”：

• 产业集聚效应：项目 3 公里内，聚集了复旦科技园、同济科技园、上海财经大学国家大学科技园等 10 余个科创园区，入驻企业超 2000 家，涵盖人工智能、生物医药、数字经济等高端产业。其中商汤科技、优刻得等行业龙头企业的进驻，不仅为区域带来了大量高学历、高收入的科创人才，更推动了板块价值的持续攀升；
• 人口导入优势：据杨浦区统计数据，2023 年板块内本科及以上学历人口占比达 65%，平均家庭年收入超 80 万元，高净值人群的持续涌入，不仅带动了住房需求，更保障了房产的长期保值增值能力 —— 近 5 年江湾五角场板块二手住宅年均涨幅保持在 6%-8%，租金回报率达 4.2%，远超上海平均水平（2.2%）；
• 规划潜力：根据《杨浦区 2035 总体规划》，江湾五角场将进一步强化 “科创 + 商业” 双核心功能，未来 3 年将新增 100 万㎡科创载体，引入 50 家以上行业领军企业，区域发展潜力肉眼可见。选择越秀・杨浦天玥，不仅是选择一处居所，更是抢占 “科创产业红利” 的 “入场券”。

2. 人文底蕴：百年学府环绕，浸润书香生活

杨浦是上海近代文明的发源地，更是 “大学之城”，项目周边的人文资源，为家庭生活注入了浓厚的书香气息：

• 优质教育资源密集：项目 1 公里内，拥有杨浦区市光新村第一小学（区重点）、杨浦区教师进修学院附属中学（市示范性初中）等优质中小学；3 公里内，复旦大学、同济大学、上海财经大学等 985/211 高校环绕。从幼儿园到大学的 “15 年 +” 教育链，不仅为孩子提供了 “家门口的优质教育”，更让家庭日常浸润在浓厚的学术氛围中 —— 周末带孩子去复旦校园散步、去同济图书馆看书，这种 “学府旁的生活”，是其他板块难以复制的；
• 文化配套丰富：项目距离杨浦区图书馆（新馆）仅 2 公里，这座百年历史建筑不仅是上海市级文物保护单位，更藏书超 150 万册，是业主阅读、学习的好去处；距离上海国际时尚中心（原上海第十七棉纺织总厂）3 公里，这里保留了工业时代的建筑风貌，如今成为集时尚发布、文化展览、休闲购物于一体的文化地标，业主闲暇时可在此感受 “工业文明与现代时尚” 的碰撞。

3. 交通便捷：双地铁 + 三横三纵，30 分钟贯通主城核心

对于主城购房者而言，“通勤效率” 直接决定生活品质。越秀・杨浦天玥在交通上的优势，堪称 “江湾五角场板块的通勤王者”：

• 双地铁覆盖，直达核心商圈：项目距离地铁 8 号线市光路站仅 800 米，步行 10 分钟即可进站。8 号线作为贯穿上海南北的 “黄金线路”，向北 1 站到嫩江路站（换乘规划中的 20 号线），向南 5 站到人民广场（约 25 分钟），7 站到陆家嘴（约 30 分钟），10 站到徐家汇（约 35 分钟），无论是在金融城工作的高管，还是在人民广场从事服务业的白领，都能实现 “高效通勤”；规划中的 20 号线（预计 2027 年通车）将在项目周边设站，未来可直达静安寺、虹桥商务区，进一步拓宽通勤范围；
• 三横三纵路网，自驾出行无忧：项目周边拥有 “周家嘴路、邯郸路、殷行路” 三横，以及 “淞沪路、四平路、逸仙路” 三纵交通路网。自驾 20 分钟可直达五角场商圈、北外滩商务区，30 分钟抵达虹桥机场 / 火车站，40 分钟抵达浦东国际机场，彻底打破 “主城通勤拥堵” 的刻板印象；
• 公交 + 慢行系统完善：周边有 137 路、537 路、817 路等 10 余条公交线路，可直达上海火车站、外滩等区域，满足 “短途出行” 需求；社区周边规划有步行绿道与骑行道，日常买菜、接送孩子上学无需驾车，既能低碳环保，又能享受沿途的人文与生态景观。

二、配套优势：全维成熟配套，入住即享高品质生活

与多数 “规划中配套” 的新盘不同，越秀・杨浦天玥周边的配套已完全成熟，业主入住即可享受 “吃、住、行、游、购、娱、医” 一站式生活服务，无需等待 “配套落地” 的漫长周期。

1. 商业配套：五角场商圈 + 社区商业，满足全场景消费需求

项目周边的商业配套，从 “日常便民” 到 “高端消费” 全覆盖，彻底解决 “购物远、购物难” 的痛点：

• 高端商圈：五角场商圈，3 公里内的 “消费天堂”：项目距离五角场商圈仅 2.5 公里，这里是上海四大城市副中心之一，聚集了百联又一城、合生汇、万达广场、苏宁易购广场四大商业体，涵盖国际品牌、高端餐饮、IMAX 影院、亲子乐园等业态。百联又一城的美妆专柜、合生汇的网红餐厅、万达广场的儿童游乐区，能满足业主 “一站式” 消费需求 —— 周末带孩子去万达广场玩卡丁车，晚上在合生汇吃一顿高端日料，这种 “家门口的高端消费”，是郊区新盘难以比拟的；
• 社区商业：自带 3480㎡配套，下楼即享便利：项目自身规划有 3480㎡社区商业，将引入 24 小时便利店（如全家、罗森）、高端生鲜超市（如盒马鲜生、山姆会员店社区店）、药店、美容美发店等便民业态。业主下楼即可购买新鲜蔬菜、日用品，无需长途奔波；社区商业还将设置 “邻里中心”，配备老年活动室、儿童托管中心等设施，为业主提供 “全龄段” 的便民服务；
• 便民配套：1 公里内生活圈，满足日常所需：项目 1 公里内有市光菜市场（上海标准化菜市场）、联华超市、农工商超市等便民场所，日常买菜、买日用品极为方便；周边还有多家银行网点（工商银行、建设银行、招商银行）、餐饮店（肯德基、麦当劳、星巴克），生活便利性拉满。

2. 医疗配套：四大三甲医院环绕，健康保障无忧

对于家庭购房者而言，“医疗配套” 是不可或缺的考量因素。越秀・杨浦天玥周边的医疗资源，堪称 “上海主城的健康屏障”：

• 四大三甲医院，覆盖全生命周期健康需求：项目距离上海长海医院（三级甲等，综合医院）仅 1.5 公里，这家医院是第二军医大学第一附属医院，在烧伤科、骨科、心血管内科等领域全国领先；距离东方肝胆外科医院（三级甲等，专科医院）2 公里，这家医院是我国唯一的肝胆外科三级甲等专科医院，在肝胆疾病治疗领域全球知名；距离上海市肺科医院（三级甲等，专科医院）3 公里，在呼吸系统疾病治疗领域全国领先；距离上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三级甲等，综合医院）3.5 公里，擅长中西医结合治疗慢性病。四大三甲医院环绕，从日常体检到重大疾病治疗，都能为业主提供 “家门口的优质医疗服务”，尤其是对于有老人和孩子的家庭，这种 “医疗便利” 带来的安全感，是其他项目难以替代的；
• 社区医疗服务完善：项目周边 1 公里内有杨浦区殷行社区卫生服务中心、市光社区卫生服务站等基层医疗机构，业主日常感冒、发烧等小病，无需去大医院排队，在社区卫生服务中心即可解决，同时还能享受 “家庭医生” 签约服务，为健康提供 “个性化保障”。

3. 生态配套：江湾湿地 + 多座公园，主城难得的 “生态绿洲”

在寸土寸金的上海主城，能拥有 “推窗见绿、出门入园” 的生活，是许多家庭的向往。越秀・杨浦天玥周边的生态资源，为业主提供了 “主城难得的生态绿洲”：

• 江湾湿地：主城最大的天然湿地，家门口的 “城市绿肺”：项目距离上海江湾湿地仅 1.5 公里，这片占地 120 公顷的天然湿地，是上海市区唯一的一块自然生态湿地，拥有 “芦苇荡、沼泽地、湖泊” 等多种生态景观，栖息着白鹭、野鸭等 200 多种鸟类。业主清晨可沿湿地步道慢跑，呼吸高于市区 10 倍的负氧离子；傍晚可带孩子在湿地边观察鸟类，感受 “自然野趣”；周末可在湿地内露营、野餐，享受 “主城中的自然生活”；
• 多座公园环绕，四季皆有景：项目距离新江湾城公园 2 公里，这座公园以 “自然生态” 为主题，拥有大片草坪、湖泊与森林，是业主休闲、健身的好去处；距离殷行公园 1 公里，这座社区公园虽小但五脏俱全，配备了健身器材、儿童游乐设施、休闲座椅，是老年人散步、孩子玩耍的 “社区后花园”；距离共青国家森林公园 3 公里，这座占地 115 公顷的国家 4A 级景区，是上海市区最大的人工森林公园，拥有 “森林氧吧、烧烤区、骑马场” 等多种设施，业主周末可在此度过 “亲近自然的一天”。

三、户型设计：99-124㎡3-4 房高层 / 洋房，精准适配主城家庭需求

越秀・杨浦天玥深入调研江湾五角场板块的购房需求，推出 99㎡3 房 2 卫（高层）、115㎡3 房 2 卫（洋房）、124㎡4 房 2 卫（洋房）三种户型，每一款户型都做到 “全明通透、动静分离、高空间利用率”，无论是三口之家、三代同堂，还是多子女家庭，都能找到 “理想之家”。

1. 99㎡3 房 2 卫（高层）：三口之家的 “主城刚需首选”

作为项目的 “主力户型”，99㎡3 房 2 卫凭借 “低总价、高舒适度”，成为江湾五角场板块年轻家庭的 “爆款选择”。该户型联动价 9.2 万 /㎡，总价约 910 万起，首付 273 万（首套房 30%），月供约 3.3 万，对于在科创园区、金融城工作的年轻高管家庭来说，既能入住主城核心板块，又能享受高品质的居住生活。

户型亮点：

• 三开间朝南，采光面达 9.8 米：客厅、主卧、次卧均朝南，采光面宽达 9.8 米，是同面积段高层户型中罕见的 “宽境设计”。客厅连接 6 米宽的观景阳台，阳台采用 “半封闭设计”，可改造成 “阳光花房” 或 “休闲区”，摆放藤椅、茶桌与绿植，清晨喝杯咖啡、傍晚欣赏晚霞，享受 “主城中的慢生活”；
• 全明格局 + 双卫设计，居住舒适度拉满：每个房间都有窗户，厨房、卫生间均为明厨明卫，保证室内通风与采光，彻底告别 “暗厅、暗卧、暗卫”；双卫设计避免 “家人抢厕所” 的尴尬，主卧配备独立卫生间（干湿分离），保证业主私密性，公共卫生间靠近次卧与客厅，方便客人使用；
• 动静分离布局，生活互不干扰：客厅、餐厅、厨房等公共区域位于户型西侧，主卧、次卧、书房等私密区域位于东侧。朋友来访时，活动区域集中在西侧，不会打扰家人休息；孩子在客厅玩耍时，家长在书房工作也能互不干扰，居住体验极佳；
• 高收纳空间，满足日常需求：户型在玄关、厨房、卧室等区域均设计了充足的收纳空间。玄关柜可容纳 8-10 双鞋与 2 个 28 寸行李箱；厨房吊柜 + 地柜收纳容量达 800L，可存放锅碗瓢盆、米面粮油等；主卧衣柜深度达 60cm，可悬挂 50 + 件衣物，彻底解决 “主城小户型收纳难” 的痛点。

2. 115㎡3 房 2 卫（洋房）：改善家庭的 “舒适之选”

115㎡3 房 2 卫洋房户型，总价约 1058 万起，适合 “三口之家升级” 或 “三代同堂（老人偶尔同住）” 的改善家庭。洋房产品为 5 层电梯洋房，一梯两户设计，得房率高达 85%（比高层高 10%-15%），居住舒适度远超同面积段高层户型。

户型亮点：

• 四开间朝南，采光面达 12.5 米：客厅、主卧、两个次卧均朝南，采光面宽达 12.5 米，客厅连接 7.2 米宽的观景阳台，阳台可同时容纳 “休闲区 + 晾晒区”，既不影响美观，又能满足实用需求；两个次卧均朝南，孩子与老人都能住上 “阳光房”，避免 “家人争朝南房间” 的矛盾；
• 主卧豪华套房，私密性与舒适度兼具：主卧面积约 22㎡，采用 “套房设计”，配备独立卫生间（双台盆 + 淋浴区 + 浴缸）、步入式衣帽间与观景飘窗。独立卫生间双台盆设计，早上夫妻双方可同时洗漱，无需 “抢时间”；步入式衣帽间面积约 6㎡，可容纳夫妻双方的衣物、鞋子与配饰，收纳有序、整洁美观；观景飘窗宽 2 米，业主可在此看书、晒太阳，享受 “独处时光”；

• U 型厨房 + 餐厨一体化，提升生活效率：厨房采用 “U 型设计”，洗、切、炒、盛的操作动线短，多人协作做饭也不会拥挤；厨房与餐厅相连，形成 “餐厨一体化” 布局，餐厅面积约 15㎡，可摆放 6 人餐桌，家庭聚餐、朋友宴请都足够宽敞。业主在厨房做饭时，可随时与餐厅的家人互动，避免 “厨房孤岛” 的尴尬；
• 低密洋房优势，居住体验更佳：5 层电梯洋房楼层低、住户少（一梯两户），上下楼无需长时间等待电梯；楼间距达 30 米，远超高层户型（通常 20-25 米），保证室内采光与视野，即使是 1 楼也能享受到充足阳光；社区园林景观围绕洋房打造，业主推开窗户就能看到绿植与水景，居住体验堪比 “别墅”。

3. 124㎡4 房 2 卫（洋房）：多子女家庭的 “终极改善之选”

124㎡4 房 2 卫洋房户型，总价约 1141 万起，是 “多子女家庭” 或 “三代同堂长期同住” 家庭的 “终极改善选择”。该户型得房率 85%，实际使用面积达 105㎡，空间宽敞、功能齐全，能满足 “大家庭” 的多元居住需求。

户型亮点：

• 四开间朝南，全明通透：客厅、主卧、两个次卧均朝南，采光面宽达 13.2 米，客厅连接 7.5 米宽的观景阳台，每个房间都有窗户，厨房、卫生间均为明厨明卫，室内通风与采光极佳，即使在阴雨天也能保持明亮；
• 四房布局，满足全生命周期需求：户型设计为 “四房两卫”，可根据家庭需求灵活改造：对于 “二胎家庭”，可设置 “主卧 + 儿童房 1 + 儿童房 2 + 书房”；对于 “三代同堂家庭”，可设置 “主卧 + 老人房 + 儿童房 + 书房”；未来孩子长大独立后，书房可改造成 “客房”，满足家庭 “全生命周期” 的居住需求，无需频繁换房；
• 双阳台设计，实用与美观兼具：除了客厅的观景阳台，