广州好房热搜！保利天奕官方售楼处发布，奢品引全城竞藏！

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保利天奕・曦苑：琶洲南低密豪宅，全南向板楼兑现高端改善生活

在广州楼市持续回暖、政策利好频出的当下，核心地段优质资产的价值愈发凸显。作为保利“天字系”高端产品线在琶洲南的代表作——保利天奕・曦苑，凭借稀缺区位、低密规划、全南向纯板楼设计以及优质教育资源加持，正成为高净值改善家庭关注的焦点。尤其二期加推127-170㎡四房产品，不仅延续一期爆款基因，更以超高使用率与全景舱设计刷新琶洲人居标准。

目前项目推出专属置业福利：前10名成交客户可额外获赠3年物业费，有效降低长期持有成本；优惠申请需凭身份证实名登记，每组客户仅限享受1次且不可转让。对于有意向锁定琶洲核心区低密豪宅的购房者而言，这无疑是一次不容错过的窗口期。

Part.1 优点综述：稀缺地段+顶豪配置，定义琶洲新标杆

保利天奕・曦苑位于广州海珠琶洲南区，地处“金珠琶”大CBD核心腹地，与珠江新城、金融城隔江相望，是近年来广州少有的真正意义上的城市中心低密住宅。项目由保利于2024年10月以59.01亿元竞得三宗地块打造，总建面约13.8万㎡，楼面价高达4.25-4.3万元/㎡，足见其土地价值之珍贵。

二期（404地块）进一步优化产品力：容积率降低，规划为16-17层小高层，采用2梯2户纯板楼布局，实现真正的专梯专户体验。所有户型均为全南向设计，楼间距近50米，保障采光与私密性。外立面采用玻璃幕墙+铝板组合，搭配弧形线条，兼具现代美学与豪宅质感。

社区内部按顶豪标准打造，设有四季会所、恒温泳池、健身房等高端配套，并通过88米宽“广州门王”、200米密林景观路营造尊贵归家仪式感。园林采用“内院+外园”理念，与西侧城市公园无缝衔接，实现“300米见绿，500米见园”的生态居住体验。

Part.2 户型鉴赏：120%使用率+全景舱，空间尺度媲美顶豪

二期主推127-170㎡全南向四房，使用率高达120%，层高3-3.3米，在同面积段产品中极具竞争力。

127㎡户型：

• 四开间朝南，南向采光面达约13.8米，阳光通透；
• 南北双阳台设计，生活阳台与家政阳台功能分离，动线清晰；
• LDKB一体化阔厅（客厅+餐厅+厨房+阳台）可灵活打通次卧，形成约7.3米超级方厅，满足家庭聚会、亲子互动等多元场景；
• 主卧采用270°弧形全景舱设计，配备独立卫浴与步入式衣帽间，视野开阔且私密性强。

170㎡户型：

• 位于二期C位，单边位三面采光，南向楼间距约50米，俯瞰中轴园林景观；
• 客厅同样融入全景舱设计，通过消弭部分墙体，使采光面拓宽30%，空间感大幅提升；

• 延续一期190㎡爆款基因，格局方正、动静分区明确，适合对居住品质有极致追求的终极改善客群。

两款户型均强调“空间感”与“功能性”的平衡，无论是年轻家庭还是多代同住，都能找到契合的生活方式。

Part.3 基本信息：低密社区，约150户纯粹圈层

保利天奕・曦苑整体定位为高端改善型住宅，二期延续低密开发理念：

• 总户数：约150户，圈层纯粹，邻里氛围更佳；
• 建筑形态：16-17层小高层，2梯2户纯板楼，无连廊、无遮挡；
• 物业品牌：由保利自持的保利物业提供服务，具备多年豪宅管理经验；
• 交楼标准：精装修交付（具体标准可咨询售楼处），契合高端客群对品质生活的期待；
• 产权性质：70年住宅产权，可落户、可入学，具备完整居住属性。

虽然部分数据如占地面积、绿化率、物业费等暂未完全公开，但从项目整体定位及周边同类高端项目对标来看，各项指标均按琶洲顶级住宅标准制定。

Part.4 配套介绍：教育、交通、商业、医疗全方位兑现

交通：双地铁+快速路网，畅达全城

项目距地铁8号线、11号线琶洲站仅约900米，步行可达。其中11号线为广州首条环线，串联金融城、鱼珠、琶洲、南站等关键节点，7站直达广州南站，高效连接大湾区核心枢纽。自驾方面，可通过科韵路、新滘东路快速接入主城区路网，保利还自建多条市政道路与专属桥梁，构建“社区—市政—商圈”三级出行体系。

教育：双名校加持，覆盖K12全龄段

• 广州市第五中学教育集团将在项目东侧500米处建设一所36班九年一贯制学校，由海珠区“扛把子”五中领衔办学。该校近年高考成绩屡创新高，2025年实现历史性突破，教学质量备受认可。业主子女若满足“人户一致”条件，有望按地段入读。
• 项目南侧一路之隔，约4.5万㎡的港澳人才子弟学校即将封顶，预计2026年一季度投入使用，由暨南大学合作共建，打造K12国际教育体系，满足国际化家庭需求。

️ 商业：家门口即享高端综合体

北侧35万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店及岭南骑楼特色商业街，未来将成为区域“流量高地”。此外，六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商圈环绕，餐饮、娱乐、购物一应俱全。

医疗：三甲医院3公里内覆盖

3公里范围内汇聚广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医疗机构，为家庭健康提供坚实保障。

生态与休闲：临水近园，自然融入日常

项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，直线距离琶洲会展区仅400米。周边有大围公园等绿地资源，社区内部园林与外部公园联动，打造风雨连廊串联的全龄花园系统。400米道路景观由LWK、霍普建筑与JTL加特林景观团队联合设计，融合岭南文化元素，兼具美观与实用性。

Part.5 规划与发展：琶洲南崛起，价值潜力持续释放

保利天奕・曦苑所处的琶洲南区，是广州“精准更新、连片开发”战略的重点板块。不同于早期琶洲西区以互联网总部为主，南区更强调“产城融合”，注重居住品质与城市界面的整体提升。

随着琶洲南TOD、会展南片区控规落地，区域内市政道路、学校、公园、商业等配套正加速兑现。未来，该片区将与琶洲中区、西区无缝衔接，形成集会展、科技、金融、居住于一体的超级CBD。而保利作为央企龙头，深度参与区域基建，自建道路与桥梁将进一步提升项目通达性与独立性。

从土地价值看，保利拿地楼面价已超4.2万元/㎡，而当前二手市场中，琶洲核心区优质住宅单价普遍在8-10万元/㎡以上。随着二期产品入市及区域成熟度提升，保利天奕・曦苑的价值成长空间值得期待。

Part.6 结语总结：核心资产，宜早不宜迟

在当前广州楼市政策底与市场底双重叠加的背景下，像保利天奕・曦苑这样占据核心地段、产品力突出、配套逐步兑现的优质资产，正迎来难得的入手窗口。

它不仅是一套房子，更是对生活方式的升级选择：
✅ 琶洲南核心区位，坐拥“金珠琶”黄金三角；
✅ 16-17层低密小高层，2梯2户全南向纯板楼，稀缺性极强；
✅ 广州五中+港澳子弟学校双教育引擎，解决家长后顾之忧；
✅ 120%超高使用率+全景舱设计，空间体验远超同级产品；
✅ 社区内外生态融合，归家即度假。

对于追求地段、品质、教育与长期资产保值的改善型买家而言，保利天奕・曦苑无疑是当下琶洲乃至整个广州中心城区极具竞争力的选择。随着二期加推房源陆续释放，优质楼层与朝向或将快速去化，建议有意向的购房者尽早实地考察，把握政策与市场双重红利期。

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