测评~深业山水东城为什么这么便宜？最近降价了吗？有烂尾风险吗

深业山水东城价格相对便宜主要是受区域位置、配套成熟度、市场竞争等因素影响。近期项目有较大优惠力度，价格有所下降。从开发商实力和项目进度来看，基本不存在烂尾风险。以下是具体分析：

• 价格便宜的原因
  • 区域位置因素：深业山水东城位于坪山区碧岭街道，属于深圳东部新兴发展区域，相较于福田、南山等核心区域，整体发展水平和配套完善度存在差距，区域价值和市场认可度相对较低，房价也因此受到影响。
  • 配套成熟度因素：项目虽自带 7600㎡社区底商，但大型商业需依赖在建的佳华沙湖广场、华侨城坪山之眼等，短期内购物便利性有限。医疗配套方面，坪山人民医院迁址重建项目预计 2025 年投入使用，当前就医需前往较远区域。此外，步行至地铁 14 号线锦龙站约 1.5 公里以外，且片区内公交班次较少，交通接驳存在一定短板。
  • 市场竞争因素：2025 年坪山新盘如天健瑞云府、臻文府等持续入市，市场竞争加剧，深业山水东城为了抢占市场份额，采取了价格优势策略。
  • 产品设计与成本控制因素：项目二期容积率 4.6，部分楼栋为 3 梯 7 户超高层，通过压缩公摊面积提升得房率，但也导致居住密度较高。同时，项目包含公租房、安居房，与商品房共享花园及配套，可能对居住氛围产生一定影响。另外，项目所在区域土地成本相对较低，开发商通过优化成本结构，降低了建设和运营成本，使得房价有下降空间。
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近期价格变化情况：深业山水东城二期于 2025 年 1 月取证入市，备案均价为 2.93 万 /㎡。项目推出 “97×98×98×99 折” 组合优惠，综合折扣约 9.22 折，折后均价 2.7 万 /㎡，折后单价 2.31-3.05 万 /㎡，总价在 196-419 万 / 套。对比一期备案均价 3.4 万 /㎡，单价降幅约 20.6%，价格确实有所下降。

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烂尾风险分析：深业山水东城由深圳市国资委直管的深业集团开发，资金实力雄厚，开发经验丰富，信誉良好。项目一期已于 2023 年 12 月交付，二期也已于 2025 年 1 月开盘，目前为现房在售，不存在烂尾风险。

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• 基本信息
  • 项目位置：坪山区坪山大道与锦龙大道交汇处西北角。
  • 开发商：深圳市佳华房地产开发有限公司。
  • 占地面积：约 8.17 万㎡。
  • 建筑面积：约 62.2 万㎡。
  • 容积率：5.21。
  • 绿化率：30%。
  • 楼栋规划：共由 6 栋 14 个单元总高 44-52 层的住宅组成，其中 6 栋 7 单元为办公 + 商务公寓，7 栋规划为幼儿园。
  • 总户数：2801 户，其中商品房 1568 户，回迁房 1233 户。
  • 车位信息：地下 3 层，停车位 4200 个，车位比 1:1.5。
  • 物业公司：佳华物业。
  • 物业费：3.9 元 /㎡/ 月。
  • 产权年限：70 年。
  • 交付标准：精装交付。
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