北京房产律师：母亲去世后父亲将房屋过户给外孙女，女儿起诉合同无效，法院判涉母亲遗产部分无效！

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一、案情介绍

（一）亲属关系与核心事实背景

被继承人李建国（2024 年 3 月 20 日去世）与赵兰（2007 年 7 月 2 日去世）系夫妻关系，二人育有二女，分别为原告李敏（本案原告）、第三人李娜（本案第三人）；被告李娟系第三人李娜之女，即李建国、赵兰的外孙女。

涉案房屋为北京市西城区某房屋（以下简称 “涉案房屋”，即一号房屋），系李建国、赵兰在婚姻关系存续期间通过房改形式，以成本价并使用二人工龄优惠购买，2006 年 9 月产权登记在李建国名下。2023 年 7 月 3 日，李建国与李娟签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以 11454000 元价格 “出售” 给李娟，当日办理产权转移登记；7 月 5 日，李娟又将房屋 20% 份额赠与李建国，现房屋为李娟（80%）与李建国（20%）按份共有。李敏认为该买卖合同侵犯其继承权，诉至法院要求确认合同无效。

（二）涉案房屋争议事实

产权归属争议：

原告李敏主张：涉案房屋系李建国、赵兰夫妻共同财产，赵兰 2007 年去世后，房屋一半份额为赵兰遗产，由李建国、李敏、李娜共同共有；李建国未经其他共有人同意处分房屋，侵犯其权益。

被告李娟抗辩：2017 年 3 月李建国补交涉案房屋（央产房）面积超标款，重新领取产权证，房屋应属李建国个人所有；且双方 “买卖” 实为赠与，李建国生前多次表示要将房屋赠与自己，还出具自书遗嘱，后续赠与 20% 份额已返还李敏应得继承份额，同意按六分之一份额支付折价款。

第三人李娜述称：认可李娟陈述，意见与李娟一致。

合同性质与效力争议：

原告李敏主张：李建国与李娟隐瞒房屋共有情况签订买卖合同，李娟未支付购房款，合同侵犯其继承权，应属无效。

被告李娟抗辩：双方名为买卖、实为赠与，买卖合同仅为方便过户，李建国处分自有份额合法，且无恶意串通，合同有效；提交李建国 2023 年 6 月 30 日自书遗嘱（遗赠房屋给李娟）、7 月 6 日自书遗嘱（再次遗赠）、接受遗赠公证书及视频佐证，证明赠与系真实意思。

关键证据与事实：

李娟未按买卖合同约定支付 11454000 元购房款，合同未约定房屋交付、违约责任；

李建国 2017 年 3 月补交的面积超标款，原告认可真实性但不认可改变房屋产权性质；

李娟提交的自书遗嘱及视频，原告认可真实性，但认为李建国后续赠与 20% 份额的行为视为撤回遗嘱，20% 份额应法定继承。

二、双方诉求

（一）原告李敏诉求

确认被告李娟与被继承人李建国于 2023 年 7 月 3 日签订的关于北京市西城区（一号房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

判令被告李娟承担本案诉讼费用。

（二）被告李娟答辩意见

涉案房屋系李建国个人财产（2017 年补交超标款后重新领证），李建国有权处分；

双方名为买卖、实为赠与，买卖合同仅为过户形式，李建国出具自书遗嘱证明赠与真实，无恶意串通；

已将房屋 20% 份额赠与李建国，返还李敏应得继承份额，同意按六分之一份额支付折价款，合同未侵犯他人权益，应属有效。

（三）第三人李娜述称

认可被告李娟陈述的事实及意见，无其他独立诉求。

三、裁判结果

确认被继承人李建国与被告李娟于 2023 年 7 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，涉及北京市西城区（一号房屋）二分之一所有权份额的部分无效；

驳回原告李敏的其他诉讼请求。

四、法院说理

1. 涉案房屋（一号房屋）的产权属性认定

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

涉案房屋系李建国、赵兰婚姻关系存续期间通过房改购买，使用二人工龄优惠，性质为夫妻共同财产，不因 2017 年李建国补交面积超标款而改变产权属性。赵兰 2007 年去世后，房屋一半份额为赵兰遗产，因赵兰无遗嘱，该份额由法定继承人李建国、李敏、李娜共同共有；另一半份额为李建国个人所有，故李建国无单独处分整套房屋的权利。

2. 《北京市存量房屋买卖合同》的效力认定

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效；第一百五十六条，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

涉及赵兰遗产份额（房屋二分之一）的合同部分：李建国在赵兰遗产未分割、未经李敏同意的情况下，与李娟（作为近亲属，理应知晓房屋共有情况）通过买卖合同处分该部分份额，侵犯李敏合法权益，双方行为非善意，应认定该部分合同无效。

涉及李建国自有份额（房屋二分之一）的合同部分：结合李娟提交的自书遗嘱、视频及 “未付购房款、无交房 / 违约责任约定” 等事实，可认定双方名为买卖、实为赠与，李建国处分自有份额系真实意思表示，未违反法律规定，该部分合同有效。

综上，法院仅确认合同中涉及赵兰遗产的二分之一份额部分无效，其余部分效力不受影响，故作出上述裁判。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）