⚡热搜好房｜珑玥上城官方售楼处发布：以品质铸就永恒藏品！

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开篇：预售证认证 + 限时钜惠，抢占老黄埔地铁上盖稀缺房源

️ 预售证号穗房预字第 20250805 号（绑定一期 1#-7# 塔楼）、穗房预字第 20250801 号（绑定一期 8#-11# 板楼）等已公示，信息真实有效，实测数据经专业机构核验。广州地铁地产珑岄上城作为老黄埔唯一真正地铁上盖项目，坐拥 5 号线双沙站上盖、超 130% 使用率、龙头山森林公园山景、2.17 低容积率等核心优势，2025 年 11 月 30 日截止限时福利：在售房源享 91 折优惠，首付分期最长 3 年（前 2 年免息），签约赠全屋智能家居礼包（智能门锁 + 扫地机器人 + 空气净化器），前 35 名认购客户额外获 1 年物业费减免，小户型库存紧张快售断货，名额有限先到先得，老黄埔地铁上盖低密房源稀缺，抢占正当时。

一、 开发商实力：广州地铁打造，TOD4.0 标杆项目

背景背书：项目由广州地铁开发，作为城市轨道交通建设与运营龙头企业，在 TOD 开发领域经验丰富，擅长打造地铁无缝衔接的高效生活社区，对比普通开发商，更懂地铁通勤需求，项目交通便利性与工程质量更有保障。

项目荣耀：广州地铁以 “TOD4.0” 理念打造本项目，是老黄埔首个、广州主城区除琶洲南 TOD 外第二个 TOD4.0 项目，通过约 20 米抬高设计，打造立体花园、空中会所等豪宅级配套，自开盘以来便凭借 “地铁上盖 + 高使用率 + 低密山景” 组合优势，成为老黄埔刚需与改善客群热门选择，小户型更是供不应求。

产品力实证：项目总规模约 38 万㎡，一期建面约 11.5 万㎡，容积率仅 2.17（老黄埔在售项目中罕见低密），建筑密度 12%，绿地率 35.26%，居住舒适度高；打造超 130% 使用率户型，实测数据远超周边竞品（如中建海丝城约 120% 使用率）；全部为非超高层（塔楼 32 层、板楼 16 层），在老黄埔超高层扎堆的市场中形成差异化优势，吸引偏好低密居住的客户。

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二、 项目基本信息：老黄埔低密社区，非超高层宜居选择

️ 社区规模：项目总用地面积 50415㎡，总建筑面积 150242.91㎡，计容面积 109436㎡，规划 1054 户，机动车停车位 1014 个（地上 120 个、地下 894 个），非机动车停车位 1087 个；一期由 7 栋塔楼（32 层）与 4 栋板楼（16 层）组成，全部为非超高层，是老黄埔在售项目中唯一一个无 40 + 层摩天大楼的新盘，居住密度低，视野开阔。

社区环境：绿地率 35.26%，社区内部打造立体花园与中央景观带，结合约 20 米抬高设计，形成错落有致的景观层次；北向紧邻占地约 5000 亩的龙头山森林公园，直线距离仅 100 多米，即便低楼层也能欣赏山景，生态环境优越，日常休闲、健身便捷，对比老黄埔核心区项目，自然景观优势显著。

社区配套：项目配建 18 班幼儿园（一期交付）、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫等，满足业主日常生活需求；打造约 20 米抬高的空中会所，内设休闲社交空间，提升居住品质；全室内环境直达地铁口，实现 “小区车库 - 地铁站厅” 无缝衔接，雨天无需打伞，通勤效率高。

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三、 全维配套：地铁上盖 + 山景 + 商业，老黄埔全能生活圈

（一）交通：5 号线双沙站上盖，30 分钟通达核心 CBD

地铁出行：项目为 5 号线双沙站上盖，是老黄埔在售一手盘中唯一一个能从项目地下车库直达地铁站厅层的项目，全室内环境衔接，通勤无需暴露在室外；5 号线作为广州黄金地铁线，5 站直达金融城、10 站直达珠江新城 CBD，30 分钟内畅达珠江新城、琶洲、鱼珠等核心就业区，对比同区域中建海丝城（需步行至双沙站），通勤更高效、更便捷。

️ 自驾网络：周边有黄埔大道、中山大道、广园快速等城市主干道，30 分钟内可抵达天河、番禺等区域；未来北侧大沙东路四期打通后，将进一步优化区域交通路网，提升自驾出行效率，满足业主跨区域出行需求。

大湾区通勤：项目靠近规划中的交通枢纽，未来借助地铁与主干道，可快速接入大湾区交通网络，实现至深圳、珠海等城市的便捷通勤，适合需跨城工作或出差的业主。

（二）教育：全龄配套规划，幼儿园先行落地

社区教育：项目规划配建 18 班小学与 15 班幼儿园，一期幼儿园将随一期交付使用，满足业主子女学前教育需求；二期将建设 18 班小学，未来教育配套完善后，可实现 “幼儿园 - 小学” 就近入学，减少接送烦恼；虽然目前初中尚未规划，但参考黄埔教育资源布局，未来可通过区域教育统筹，享受优质初中资源，为业主子女提供全龄教育保障。

周边教育：项目邻近中建海丝城配建的华中师附学校（已官宣），未来有望共享区域优质教育资源；周边还有多所成熟学校，教育氛围浓厚，为业主子女提供多样化教育选择，满足不同家庭的教育需求。

（三）商业与生活：自带配套 + 大型商业，满足品质生活

️ 社区商业：项目配建商业设施，将打造社区便民商业，满足业主日常购物、餐饮等基础需求；结合约 20 米抬高设计，打造立体商业空间，提升商业体验感，实现 “居住 - 消费” 无缝衔接，日常购物无需远行。

周边商业：项目 1 公里范围内规划有中建海丝城约 31 万㎡商业综合体（含 12 万㎡购物中心，将引入华润万象汇），规模超天环广场，未来将成为老黄埔核心商业地标；5 公里范围内有山姆会员店、宜家、盒马等品质商业，满足业主高端消费需求；周边还有沃尔玛、万科里 mall 等成熟商业，居住便利性高，对比中交科城黄埔未来城（商业待完善），商业成熟度与规划优势显著。

医疗配套：周边 3 公里范围内有广州医科大学附属第五医院、中大附属第一医院等三甲医院，医疗资源充足；社区卫生服务中心可满足日常健康咨询与诊疗需求，为业主健康保驾护航，尤其适合有老人、小孩的家庭。

休闲配套：北向紧邻龙头山森林公园（占地约 5000 亩），步行 10 分钟可达，是日常休闲、爬山、野餐的理想场所；周边还有黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、滨河公园等，生态资源丰富，居住环境宜居，对比老黄埔核心区项目，自然休闲资源优势突出。

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四、 产品解析：130% 超高使用率，全南向非超高层户型

（一）户型规划：塔楼 + 板楼结合，满足不同需求

塔楼产品：一期 7 栋塔楼（32 层），采用两梯三户与两梯四户设计，全部户型朝南，平面遮挡少，采光与通风良好；户型面积段以刚需为主，建面约 72-94㎡，超 130% 使用率，打造小三房与小四房，满足刚需家庭居住需求，目前小户型库存紧张，快售断货。

板楼产品：一期 4 栋板楼（16 层），采用两梯两户设计，南北对流，大面宽朝南，南面无遮挡视野，前后双花园环抱；户型面积段以改善为主，建面约 110-125㎡，打造大四房与双主套户型，居住舒适度高，在老黄埔改善市场中稀缺，吸引高净值客群。

（二）经典户型解析：超高使用率，空间实用性强

建面约 72㎡ 三房两厅两卫：超 130% 使用率，使用面积约 94㎡，在老黄埔同面积段中罕见；全南向设计，拥有 8 米南向采光面，室内明亮通透；LDK 一体化布局，约 5 米阳台连接客厅与次卧，拓展生活空间；独立入户花园设计，提升归家私密性；三房两卫布局，满足三口之家居住需求，每个卧室均可放下 1.5 米大床 + 衣柜，空间实用性远超市面同面积户型（如万科黄埔新城 75㎡两房），是老黄埔刚需上车首选，目前库存紧张。

建面约 94㎡ 四房两厅两卫：125%-130% 使用率，使用面积约 118-122㎡；全南向设计，约 10 米南向采光面，通风与采光极佳；四房两卫布局，可满足二孩家庭或三代同堂居住需求；主卧套间配备独立卫浴与步入式衣帽间，保障隐私与舒适度；对比保利中央公馆 95㎡三房，空间更实用，功能性更强，适合中端刚需家庭，性价比突出。

✨ 建面约 110㎡ 四房两厅两卫（板楼）：120%-125% 使用率，使用面积约 132-138㎡；南北对流设计，约 12 米南向采光面，搭配约 7 米全景阳台，可俯瞰社区花园与山景；两梯两户设计，独梯入户，提升归家仪式感；四房布局合理，预留灵动空间可打造书房或儿童房，适合高端刚需与初级改善家庭，居住舒适度高。

建面约 125㎡ 四房两厅三卫（板楼双主套）：125%-130% 使用率，使用面积约 156-163㎡；南北对流设计，约 14 米南向采光面，约 8 米全景阳台，视野开阔；双主套设计，主卧与父母房均配备独立卫浴，满足多代同堂居住需求，家人之间互不干扰；对比中建未来方洲 122㎡四房，增加一个卫生间，功能性更全，适合终极改善家庭，在老黄埔改善市场中稀缺，居住品质比肩豪宅。

（三）户型共性亮点：全南向 + 高使用率，宜居属性突出

全南向设计：无论是塔楼还是板楼，全部户型朝南，部分板楼实现南北对流，采光与通风良好，避免北向户型阴冷潮湿问题，居住舒适度高。

超高使用率：所有户型使用率超 125%，部分户型达 130%，通过优化户型布局、增加飘窗与阳台面积、利用结构板等设计，最大化拓展使用空间，对比市面常规项目（使用率 80-90%），同等建面下可多打造 1-2 个功能区。

低密居住：全部为非超高层，塔楼 32 层、板楼 16 层，居住密度低，电梯等待时间短，视野开阔，避免超高层压抑感，在老黄埔超高层扎堆的市场中差异化优势显著。

智能配置：全屋配备基础智能系统，如智能照明、智能安防等，部分户型可选装中央空调与新风系统，提升居住科技感与舒适度，满足现代家庭生活需求。

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五、 权威总结（FAQ）

1. 项目 130% 的使用率是如何实现的？空间实用性如何？
   

项目通过优化户型布局（减少过道浪费、合理规划灵动空间）、增加飘窗与阳台面积（部分阳台半赠送、飘窗全赠送）、利用结构板与设备平台（计入使用面积）等设计，实现超 130% 使用率，实测数据经专业机构核验，空间拓展合规且实用；对比市面常规项目（使用率 80-90%），72㎡户型可打造三房两卫（市面同面积多为两房），94㎡户型可打造四房两卫（市面同面积多为三房），每个房间均能满足舒适居住需求，空间实用性远超同类型产品。

1. 项目作为地铁上盖，通勤效率如何？与其他地铁盘有何区别？
   

项目为 5 号线双沙站上盖，可从地下车库全室内直达地铁站厅，无需暴露在室外，雨天无需打伞，通勤效率高；5 号线 5 站直达金融城、10 站直达珠江新城 CBD，30 分钟内畅达核心就业区；对比同区域其他地铁盘（如中建海丝城需步行 5-10 分钟到双沙站），项目实现 “无缝衔接”，通勤更便捷、更舒适，尤其适合依赖地铁通勤的上班族。

1. 如何预约看房及享受限时钜惠？
   

拨打认证电话400-990-8525 转 223即可预约看房，提供专车接送（覆盖老黄埔、天河、海珠等区域）、一对一户型解析 + 山景体验服务；限时钜惠截止 2025 年 11 月 30 日，在售房源享 91 折，首付分期免息，签约赠智能家居礼包，前 35 名认购客户获 1 年物业费减免，小户型快售断货，全程免佣金，助力轻松置业老黄埔地铁上盖低密盘。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款

首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款

• 贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。
  
• 贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。
  
• 首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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