北投通州新盘更名栖澐湾，屈晨放弃“汀澜”、立序迭新

北京进深 徐迪 近日，北投通州张家湾新盘案名正式发布：栖澐湾。

项目原案名是北投云帆汀澜，今年1月份取得预证，又于8月份重新调整设计方案。

增加了开敞阳台等新规配置，跻身四代宅好房子行列。

10月23日，调整后的方案取得了建设工程规划许可证。

在项目宣传片中，新案名被注释为：“栖”居时代主场，“澐”酿全球风尚，“湾”入世界潮流中心。

谐音梗玩得也是很接地气了。

今年通州好几个新盘都带了云字，栖澐湾保留了“云”音，又加了所在张家湾的水元素。

更重要的是，与兄弟盘晟景汀澜起码在案名上做了分割，避免同一产品系的联想。

项目所在北京城市副中心1102-6003、6004地块成交2023年6月20日，由北投置业以25.9亿元底价摘得，楼面价2.57万元/㎡。

其中，西区6003地块已于今年1月26日取得预售许可证，但一直未开盘。

8月12日，调整后的设计方案在网上公示，北投置业表示，本次调规是为打造绿色、低碳智能、安全、舒适的“好房子”。

调整涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标调整，修改后各项规划指标符合原规划要求。

相较前一版方案，最新总平图调整主要内容如下：

1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅；

2、根据“好房子”政策调整总体布局、户型等；

3、配套商业原方案设于地上，现方案全部集中布置，围绕下沉广场，设于地下一层；

4、结合社区入口位置设置邻里共享空间；

5、根据最新楼栋布置，调整满足规范，控规要求的建筑出入口，小区内的道路，地下车库出入口等；

6、根据调整后方案，技术经济指标作相应调整。

项目总占地4.59公顷，建筑规模10.09万㎡，容积率2.2。

调整后，地上不计容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米调高至45米。

规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4F-15F洋房及小高层。

两幅地块的西北角2#楼，西侧3个单元为15F小高层；

其余22栋楼均为11F及以下洋房产品，多数楼栋带顶退设计。

典型的行列式排布，多单元设计，最长2#楼东西长78.71米，分了4个单元，每单元两户，户均面宽不足10米。

最大的调整还是将南向飘窗改为可封闭的阳台，但不是全部，只把客厅的飘窗改成了阳台；

部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。

整体户型使用率将有所增加，小户型扩容有限，边户和大户型赠送面积增加较为明显。

原预证下的房源户型包括建面75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%区间。

从原户型图来看，可扩展空间不大。

项目没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台。

户型调整后，客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的阳台。

75㎡户型的赠送面积至少增加1.6㎡。

项目开发主体北京北投宏象房地产开发有限公司，成立于2023年7月13日，注册资本5000万元。

今年8月底，该公司高管团队变更，李国辉接替曹山山，成为项目公司新经理；屈晨从执行董事变更为董事。

北投宏象是北投置业全资子公司，隶属于北京市国资委。

屈晨作为北投置业的总经理，同时担任栖澐湾和通州另一个项目晟景汀澜的项目公司法人。

这两个项目进度都不算太快。

栖澐湾从拿地到首次取证用了一年半的时间，取证半年后又进行了大幅调整，周转虽然慢，总归是向“好房子”靠拢了一步。

晟景汀澜自2023年底入市至今已有两年时间，410套房源，网签129套，成交均价从最初的5万元/㎡一路下行，到最近的10月份，4套房源成交均价已跌破4.2万/㎡。

位置上，北投栖澐湾处于东六环外，张家湾古镇片区。

距离现有地铁1、7号线花庄站约2.4公里，基本很难步行前往；距离正在建设的M101线（张家湾站）直线200米左右，该线路于2024年开工建设一期工程，预计于2027年开通运营。

张家湾古镇地区是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑，将打造古今记忆交汇地区、漕运文化展示窗口、文化功能融合节点、文化旅游休闲胜地，为北京环球影城主题公园及度假区提供重要补充，形成一动一静、错位互补的发展格局。

在2022年发布的《北京城市副中心张家湾古镇地区规划综合实施方案》（草案）中公示，项目西临北京环球影城主题公园，东临张家湾设计小镇，北临城市绿心，南临凉水河。用地面积4.27平方公里。