供暖试水期间，业主新房变“水帘洞”，责任谁来担？

鲁法案例【2025】541

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案情简介

2023年11月，山东省日照市岚山区某新建安置小区开展首次供暖打压试水工作，热力公司提前在小区内张贴了打压公告，注明开始打压时间为2023年11月6日。其间，小区业主徐某的房屋正处于装修阶段，暖气片是拆卸状态，且徐某并未购买供暖服务。11月23日，徐某发现其供热阀门被人误开，致使房屋被水淹泡、部分装修受损，经评估公司鉴定，财产损失价值为9758元。因赔偿问题未达成一致意见，原告徐某将热力公司和物业公司诉至法院，要求赔偿房屋损失及租房费用13758元。

热力公司认为，徐某的供热阀门并非其工作人员打开，且公司不持有管道井钥匙。管道井最初为上锁状态，因住户投诉自来水刷卡不便，物业公司便将管道井门打开，故此次事故发生是因物业公司对管道井管理不善导致，与热力公司无关。物业公司则未到庭答辩。

法院审理

法院经审理认为，被告热力公司虽在供暖打压前已尽到了通知义务，原告也已知悉，但其作为供热设施的管理维护单位，在供暖期间未尽到对供热设施的巡视及管理义务，致使原告的供热阀门被擅自打开，存在一定过错，应当对业主的损失承担相应责任；被告物业公司对小区内的公共设施负有管理职责，管道井内加装有供热、供水等多种公共设施，如因管理不当导致管道井被随意开启，造成业主损失的，应承担相应责任。

本案中，被告热力公司与物业公司对事故的发生均存在相应过错，均应承担相应的赔偿责任。综合案件实际，法院酌情认定由热力公司与物业公司各承担50%的赔偿责任，并驳回原告其他诉讼请求。

法官说法

每年供暖前夕，因供暖漏水引发的纠纷屡见不鲜，防范纠纷损失需要供热方、物业与业主的多方努力。热力公司作为供热服务的专业提供者，其打压试水操作流程需完全符合行业规范和安全标准，并在打压前履行“充分、有效”的通知义务。物业公司作为连接供热企业与业主的“桥梁”和小区公共部分的管理者，不能仅限于“已张贴”或“已群发”的通知方式，应确保正在装修等特殊状态的业主能够知悉；同时，应对楼道管理井内的公共阀门、水管等设施尽到管理、维护职责。业主在遇到此类纠纷时，应注意保护现场、固定证据，可通过拍照、录像记录损失情况和漏水点，并第一时间联系各方到场查验，若协商不成，要及时通过法律途径维护自身合法权益。

供暖试水无小事，热力公司严格规范操作、物业公司切实履行管理职责、业主提高风险防范意识，三方协同才能确保供暖季平稳开启。

转自：山东高法