跌9.35%！上海楼市，最新数据曝光…

来自上海楼市情报

上海楼市正在经历一场无声的重塑，一边是普通住宅市场的谨慎观望，一边是高端豪宅的火爆抢购，市场分化从未如此鲜明。

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上海新房市场：高端项目领跑

2025年10月，上海新房市场成交规模呈现高位回落态势，热销楼盘仍集中在区域核心地段的优质产品中。随着新房同质化产品供应增多，竞争压力凸显，客户决策周期延长，部分项目续销批次去化速度有所减缓。

从数据来看，上海新房市场10月成交11102套，虽然环比9月有所回落，但整体仍保持相对稳定。

新房市场的热销项目集中在核心区域。以第43周（10月20日-10月26日）为例，黄浦区成为成交面积和总价双料冠军，成交量2.02万平米，占成交总量的15.99%。成交总价42.25亿元，占全市总价的36.11%。

政策效应持续释放是支撑新房市场的重要因素。8月25日，上海出台“沪六条”楼市新政，放宽了外环外限购，同时调整了信贷、公积金等政策。

新政实施后，外环外市场活跃度明显提升。中指研究院统计数据显示，“8·25新政”出台后首月，上海市外环外新房成交占全市的比重达73.45%，达到年内新高。

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二手房：以价换量仍是主导

二手房市场方面，10月上海二手房共成交18483套（含住宅、商办及车位等），环比下降9.35%。不过，从节后表现来看，市场实际展现出较强韧性。

由于国庆假期因素，10月比正常月份少了8个有效交易日。但从节后数据看，二手房日均成交达到754套，比9月份的日均680套高出近10%。

特别是10月最后5个工作日，连续4天成交超过700套。10月12日更是创下1266套的单日成交记录，是自5月10日以来156天内的最高值。

这种“翘尾”行情为市场注入了一丝信心。

此外，据安居客数据显示，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上。

二手房价格下行压力主要来自于高挂牌量和预期偏弱的影响。业主议价空间增大，促使部分需求入市，支撑了成交量的大体稳定。

从需求结构看，总价500万元以下的刚需房源成为市场交易主力。这类房源的线上咨询量保持高热度，是市场热度的关键支撑。

与此同时，核心区域优质二手房价格逐步企稳。如陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅房东议价空间已收窄至3%-5%，找房热度环比微涨1.5%。

区域分化也十分明显。核心区域依托资源稀缺性，价格相对平稳，但外围区域价格调整较为明显。这种分化反映出购房者对地段价值的看重程度提高。

未来上海楼市的发展路径已经明确：核心区与外围区域分化、高端物业与普通住宅分化。购房者更加理性，更懂产品，只有真正的好项目才能获得市场认可。

随着上海“好房子”标准的官宣和落实，住宅品质将迎来全面提升，未来将进一步激活改善型需求。