保定楼市的巅峰与低谷：曾靠京津冀概念暴涨，如今靠什么托底？

2025年9月，保定新建商品住宅均价为8729元，环比下跌0.82%，同比下跌1.63%；二手房样本均价为8669元，环比下降0.62%，同比下跌7.71%。

保定的房价曾经凭借“京津冀一体化”概念有过巅峰时刻，而如今正经历一场深刻的市场调整。

从1968年省会西迁石家庄的落寞，到2017年雄安新区成立的喧嚣，再到如今房价回落的平静，可以说，保定楼市的每一次涨跌，都镌刻着城市命运的印记。

壹

从1949年到1958年，再从1966年至1968年，伴随着北京成为首都及天津升格为直辖市，保定两度成为河北省会。

这算是保定城市发展史上的高光时刻。

彼时的老城厢里，直隶总督署的外墙与新兴的机关大院相映成趣。

京汉铁路不仅曾汇聚了刘少奇、李富春、蔡和森，以及教员等来自全国各地的精英，而且在建国后，铁路系统的扩建带来了首批产业工人，国营工厂的兴起也催生了最早的住房需求。

2000年前后，保定主城区的房价维持在千元左右。市场由隆基泰和等本地房企主导，外来者难以分得一杯羹。这种平稳态势一直延续到2014年，成为后来房价暴涨的漫长铺垫。

2014年的京津冀协同发展战略出台，保定可能成为副中心的传闻四起。

那时，一些重量级的媒体，如21世纪经济报道、证券时报网、和讯网、人民网、新民网、凤凰财经等都曾引述《财经》杂志的消息，称京津冀三地已经达成共识，初步确定将河北省保定市作为“政治副中心”的首选地。

这么多知名媒体的烘托下，小道消息都变成大道消息了。

北京投资客涌入售楼处，本地刚需在恐慌中连夜排队。

在那年的三月，保定房价创下了全国最高的涨幅。

2015年学区划片政策的落地与去库存战略的叠加，让保定房价的涨势愈发汹涌。此后，随着北京、天津调控加码产生的需求外溢，保定房价节节攀高。

2017年雄安新区的成立，成为保定楼市的重磅利好。据说，当时有些小区的房价一个月内从5000元涨到1万多，完成了跨越式的跳涨。

那时，保定楼市的热度也吸引了一些外来房企。

然而，在这个相对封闭，市场份额已被本地房企瓜分殆尽的城市，强龙们虽然选择放低姿态，以和本土房企合作的方式进驻，但终究还是压不住地头蛇。

2017年5月份，在保定首次采用“双限双竞”方式出让地块的争夺战中，保利、碧桂园、和华润败给了隆基泰和。期间，这些地产大鳄们经历了厮杀百余轮和两次熔断，最终败北。虽说隆基泰和是以摇号方式竞得该地块，但运气也是实力的一部分。

2018年，随着调控政策持续高压，市场热度急转直下，保定的房价也从峰值逐渐回落。

在YQ结束后，购房者观念发生根本性转变，从“追涨” 转向 “求稳”，房价下跌趋势愈发明显。

到了今年，保定的房价仍旧在继续下跌。

根据中指研究院的数据，9月保定新房的均价为8729元，环比下跌0.82%，同比下跌1.63%；二手房的样本均价为8669元，环比下降0.62%，同比下跌7.71%。

贰

回顾保定楼市这些年的起伏涨跌，在概念的催化所造成的房价飙升之后，保定房价的下跌在市场规律和行业大环境之外，还面临着一些自身所独有的桎梏。

从城市定位来看，从传言中的政治副中心到承接首都功能疏解和京津产业转移，保定对于行政资源虹吸的虚幻期待算是落空。而相较于雄安对战略级核心资源的击中承载，保定则承接了产业链条中的支撑型资源。

所以，雄安的发展遵循的政策驱动的“造城逻辑”，保定的发展则回归到产业驱动的“兴城逻辑”上来。

那么，在这方面保定做的怎样？

首先，从GDP来看，去年河北11个地级市的排名前三分别为：唐山10004亿元，石家庄8203亿元，保定4773亿元。

虽然保定的排名从前些年的第五上升到了第三名，但其经济总量不及唐山的一半。

同唐山依托百年工业积淀构筑起“钢铁+港口” 的坚实底盘相比，保定虽然在新兴产业，如新能源汽车、光伏、生物医药和康养等领域已经崭露头角，但经济结构仍处于新旧动能的转换中，受新兴产业周期性波动的影响更显著。

以保定的纳税大户——长城汽车为例。

长城汽车的三季报显示，其第三季度营收达到612.47亿元，同比增长20.51%，但归母净利润为22.98亿元，同比下滑31.23%，环比下滑更是达50%。

除了公开的话术——以增加“营销+研发”费用的方式，换取未来的市场份额，长城汽车也无法避免新能源转型与价格战的双重夹击。

其次，保定行政区域过多带来的资源分散问题，进一步削弱了楼市支撑力。

作为河北行政区最多的市，保定下辖24个县级行政单位。

关于保定乃至整个河北行政区域分散的问题，我们需要在历史中追寻根源。从秦汉置县起，历经魏晋风云和唐宋沿革，河北许多县名与治所历经两千余年传承未改。这些县域所拥有的深厚历史底蕴与民众情感认同，使其不愿被合并，从而隐入尘烟。

然而，从现代行政效率与资源配置的角度看，行政格局带来的高行政成本，间接挤压了用于城市基础设施与公共服务的投入；配套短板又进一步降低了楼市吸引力。

最后，在作为房地产市场“ 活水 ”的人口方面，同七普人口数量相比，截至去年年底，保定人口减少了19.64万，减幅为2.13%。在省内来说，只比邯郸和邢台稍微好点。

2024年末，保定市常住人口904.62万人，同比减少了5.27万人，而需求端的萎缩则会让楼市失去托底。与此同时，2024年河北省的人口由多年以来的净流出转变为净流入2万人，官方称其为“历史性跨越”。其中，雄安新区占31.1%，石家庄占20.6%，唐山占20.4%。

而保定的人口流失与楼市供需矛盾的叠加，在官方数据中清晰显现：2024年保定商品房待售面积达222.1万平方米，同比激增50.9%，其中住宅待售面积166.5万平方米，增长39.6%，而商品房销售面积532.2万平方米，同比增长5%，其中住宅销售面积514.8万平方米，同比增长8.8%，供需失衡态势明显。

不过，随着京津冀协同发展的深入推进，保定有望在产业承接、功能疏解等方面获得更多发展机遇。

希望这些产业能逐步提升城市经济活力，为保定楼市提供长期支撑吧。