先签20年租约再断供，等法拍五折回购，实现房贷重组？错得离谱！

最近，在一些面临断供压力的群体中，流传着一个堪称“完美”的债务重组“神操作”。作为一名金融律师，我经常被一些债务人神秘兮兮地咨询，这个“剧本”是否可行：

这个“剧本”是这样的：

1. 第一步（布局）：在房贷即将断供前，我（债务人）赶紧和我的“朋友”（通常是亲戚或信得过的人）签订一份长达20年（法律上限）的《房屋租赁合同》。
2. 第二步（诱敌）：“朋友”通过银行转账，一次性“真实”支付一笔巨额租金（比如100万）。我拿到钱后迅速消费或转移，制造“真实租赁”的完整证据链。
3. 第三步（开战）：我正式断供。银行起诉、判决、申请强制执行。
4. 第四步（设卡）：当法院要拍卖我的房子时，我的“朋友”立刻跳出来，手持20年租约和转账凭证，向法院提出执行异议，主张“买卖不破租赁”。
5. 第五步（收网）：法院被迫“带租拍卖”。但一套未来20年都无法入住的房子，谁会买？房子必然流拍、再流拍。
6. 第六步（“胜利”）：当房屋价格降到评估价五折甚至更低时，我的“朋友”再出手，以“骨折价”拍下。
7. 最终目的：房子还在我手里，但银行只拿到了五折的拍卖款，剩下的巨额房贷（欠款）就此“消除”了。我成功“重组”了我的房贷！

听完这个计划，我通常只会问一个问题：你是不是觉得，银行、法院、乃至整个《民法典》的立法者，都不如你聪明？

作为一名律师，我必须从你的角度出发，告诉你这个“神操作”的每一步，都会如何“反噬”你自己。

一、 致命的第一关：你的“租约” VS 银行的“抵押权”，谁是“王牌”？

你整个计划的基石，是你手里的那份20年“租约”，和你坚信的“买卖不破租赁”原则。

但你似乎忘记了，银行手里有一张比你更早、效力更强的“王牌”——《抵押权登记证明》。

你和银行签订房贷合同的那一天，你的房子就已经办理了“抵押登记”。你那份“聪明”的租约，是几年后才签的？

请看《中华人民共和国民法典》第四百零五条的“一票否决权”：

“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”

【律师翻译】：

先有抵押，后有租赁。你的租赁合同，在银行的抵押权面前，一文不值！

银行作为第一顺位的抵押权人，根本不需要和你打官司，它只需要向执行法院提交一份申请——《排除租赁权申请书》。

法院会审查两个时间点：抵押登记日，和你的租赁合同签订日。

结论是100%确定的：你的抵押在先，租赁在后。

【你的第一个“完美”结果】：

法院将直接裁定：排除该房屋上的租赁权，进行“不带租拍卖”（即清场拍卖）。

你费尽心机找来的“朋友”，连上牌桌的资格都没有。你的第一步棋，在法律面前，当场“阵亡”。

二、 假设你“侥幸”过关，你将迎来“债务黑洞”

好，我们退一万步。假设银行的律师“睡着了”，法院也“糊涂了”，奇迹般地让你“带租拍卖”成功了。

你的房子评估价500万，银行总欠款也是500万。

因为带租约，没人敢买，最后流拍到250万（五折），被你的“朋友”拍下。

你是不是“胜利”了？你是不是用250万就“消除”了500万的债务？

【你的第二个“完美”结果】：

1. 你彻底失去了房子：房子合法地归你“朋友”了（至于他还不还你，那是另一个故事）。
2. 你还欠银行250万！

你似乎搞错了一个最基本的概念：拍卖款250万，是用来“冲抵”债务，而不是“消除”债务！

你欠银行的 $500万 - 拍卖款250万 = 250万$。

这剩下的250万（我们称之为“剩余债务”），银行会向法院申请对你“继续执行”！

你非但没有“上岸”，你反而是：

• 房子没了；
• 背上了250万的“剩余债务”（外加罚息、诉讼费、执行费）；
• 你本人被列入“失信被执行人”黑名单，终身限高，无法贷款，无法乘坐飞机高铁。

银行会像猎犬一样，追索你名下所有的银行卡、工资、公积金、股票、车辆……直到你还清剩下的250万为止。

你用一套房子，给自己换来了一个“债务黑洞”和“失信黑名单”的终身套餐。

三、 最后的“惊喜”：欢迎来到“拒执罪”的刑事大门

你以为你只是“民事违约”？你以为你只是“聪明地”利用了规则？

不，你和你“朋友”的行为，在法律上有一个专门的定性：“恶意串通，以虚假租赁的方式，妨害、规避法院执行”。

你以为你那笔“真实”的银行转账就天衣无缝了？

法官会问你“朋友”三个问题：

1. 你为什么愿意一次性支付20年租金？这符合商业常理吗？
2. 你这笔巨额租金（100万）的合法来源是什么？
3. 你和债务人（你）到底是什么关系？

在执行法官的“火眼金睛”和银行律师的交叉盘问下，你们这种“左手倒右手”的把戏，根本撑不过一个回合。

【你的第三个“完美”结果】：

一旦法院认定你们属于“恶意串通，妨害执行”：

• 轻则：对你和你朋友处以司法拘留（15天）和罚款
• 重则：你的行为如果情节严重，将直接触犯《刑法》。你和你朋友将涉嫌构成“拒不执行判决、裁定罪”。

这可不是吓唬你，这是刑事犯罪，是要坐牢的。

崔律师的最终忠告

从债务人的角度出发，我必须告诉你这个“神操作”的最终结局：

房子没了，债务还在（甚至更多了），人也可能进去了。

这个世界上，从来没有可以“一键消除”的债务，更没有可以“愚弄”整个法律体系的“神操作”。所有看似“聪明”的捷径，暗中都标好了最昂贵的代价。

如果你真的面临断供危机，作为律师，我给你唯一的、也是最“聪明”的建议：

在断供之前，主动去银行，面对面地谈！

申请延期还款、申请息费减免、协商债务重组……这才是你唯一的“生路”。千万不要等到法院的封条贴上你家大门时，才开始玩这些“自杀式”的聪明游戏。

崔凯律师 原创作品，未经授权禁止转载和抄袭！