房价或暴跌10万澳元、租金降12%！比悉尼更贵！布里斯班买房难度逼近悉尼！

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布里斯班买房难度逼近悉尼！最便宜郊区竟比悉尼更贵

布里斯班的房产市场如今几乎与悉尼一样，让首次购房者难以入市——尽管两地的房价中位数仍相差约65万澳元。

最新数据显示，在这轮推高昆士兰首府房价的超级周期中，布里斯班的入门级房产价格与悉尼的差距正急剧缩小，令预算有限的买家倍感压力。

如今，布里斯班最便宜的郊区甚至比悉尼最便宜的还贵。

悉尼西区的Mount Druitt单元房中位价为42万澳元，而布里斯班最实惠的地区——只能乘渡轮前往的Russell Island——独立屋中位价已达42.6万澳元。

相比之下，墨尔本最便宜的郊区Albion的单元房中位价仅28.1万澳元，仅相当于布里斯班的三分之二。

Domain研究与经济主管Nicola Powell博士指出：“悉尼的价格层级跨度更大，顶级豪宅群体更多。但从数据看，布里斯班与悉尼的价格已比我们想象的更接近，且两城的价格选择范围明显缩小——布里斯班的可负担性发生了剧烈变化。”

根据最新的《Domain房价报告》，布里斯班首次超越墨尔本，成为澳洲第二贵的买房城市，独立屋中位价刚突破110万澳元，仅一季度就上涨3.9万。

悉尼依旧稳居首位，中位价高达175.1万澳元。但若去除超高端市场，两地房价差距其实并不大，这也解释了为何布里斯班买家普遍感到入市艰难。

数据显示，房价处于第25百分位（即市场入门价）的布里斯班独立屋价格为80.5万澳元，而悉尼为110万澳元。但到了第75百分位，这一差距急速拉大——布里斯班为135万澳元，悉尼则飙升至240万。

在郊区层面，悉尼最昂贵的Bellevue Hill中位价达1000万澳元，而布里斯班的New Farm也首次突破300万纪录。

若看顶级豪宅，差距更明显：悉尼今年创下全国纪录——一套豪华公寓以1.4155亿澳元成交；布里斯班的纪录则为Ascot一处翻修豪宅的2300万澳元。

从可负担性增长来看，布里斯班入门级房产年涨幅高达73%，悉尼则为64%。

Powell表示，这种极端涨幅将对社会结构产生连锁影响：“年轻人离家独立的时间将推迟，甚至会改变他们是否离家上大学的决定……这种影响将贯穿人生各阶段。”

随着布里斯班城市外扩，她认为城市密集化与小地块住宅将成为趋势。其他专家指出，这波可负担性危机也引发了该市史上最大规模的“转向公寓潮”。

报告显示，布里斯班一些传统的平价郊区单元房涨势最猛：

Beenleigh单元房中位价一年暴涨31.4%，达50.6万澳元；

Stafford上涨28.3%，至72.5万澳元；

Redcliffe的Woody Point攀升27.4%，至88万澳元。

就连昔日的首购热门区Woodridge，也在五年内飙升171%，现中位价57万澳元。

买方代理公司Universal Buyers Agent总监Darren Piper表示，房价大约从一年前开始让买家吃不消，迫使首购族从独立屋转向单元房。

“过去，跨州买家常觉得布里斯班是‘捡便宜的天堂’，但如今这种观念不再。像Bracken Ridge这样的区，房价都要上百万了。”

Piper指出，约60%的客户来自外州，其中20%仍带着60万预算来“找独立屋”。“如今布里斯班的入门价已逼近悉尼水平。很多买家宁愿不买独立屋，也要留在城市近区。”

Ray White集团执行长Avi Khan则称，布里斯班的单元市场已“彻底失控”。

“过去，首购族只看一到三个郊区，现在要看五到十个。多数预算在50万至70万之间，但70万至90万区间的需求正在飙升。许多买家只能靠父母帮忙凑首付，而且房源几乎上架即被抢。”

他建议，如今可关注布里斯班与黄金海岸之间的区域，如Pimpama，“那里正成为布里斯班新的生活核心带，市政基础设施也已升级。”

在Upper Mount Gravatt，单元房一年涨近20%至71.2万澳元，独立屋上涨17%至123.5万。Sunnybank地区仅三个月内房价就涨9%，中位达121万。

LJ Hooker的Lachlan Smith表示，当地的联排别墅市场异常火热——买家多为无法负担独立屋的自住者。

“他们想要市区近一点的房子，但预算不够。像Calamvale、Sunnybank Hills、Runcorn这些区的中位价都上去了，大家就转向联排别墅。

2021年我们在Calamvale卖一套联排别墅要51万，今年同一套卖了90万。”

他补充道：“看房人次、拍卖报名人数都明显增加。”

02

澳洲拟放宽土地分区！房价或暴跌10万澳元、租金降12%

一项被称为“可改变全国命运”的住房改革计划，正引发全澳热议。根据最新报告，如果全面放宽各大首府城市的土地分区规定，允许三层住宅和公寓在所有住宅用地上建设，并在距离主要枢纽800米范围内允许六层建筑，澳洲房价平均可下降超过10万澳元，租金则可能下滑12%。

该报告由格拉坦研究所（Grattan Institute）发布，预计此举每年将增加约6.7万套住房供应。研究所住房项目主任布兰登·科茨（Brendan Coates）指出，澳洲长期未能在“人们真正想居住的地方”建设足够住房，导致今日的房价危机。

他说：“我们正面临一场住房可负担性的危机，它分裂了家庭与社区，剥夺了年轻澳洲人实现人生目标的最佳机会。核心问题在于，州和领地的土地规划体系默认拒绝新建住房，只有在例外情况下才会批准。”

财政部长吉姆·查默斯（Jim Chalmers）在八月的生产力圆桌会议上也承认：“我们经济面临的最大挑战之一，就是住房供应不足。”他呼吁加快审批流程，确保各州和领地在解决问题上“发挥积极作用”。

格拉坦研究所的报告指出，澳洲各大城市的人口密度明显低于国际主要城市。若悉尼的密度能达到加拿大多伦多的水平，距市中心15公里内可多出25万套住房；若墨尔本的密度达到美国洛杉矶的程度，同范围内可再增加43.1万套。

目前，悉尼30公里范围内约80%的住宅用地、墨尔本达87%仅允许建设三层或以下建筑；布里斯班、珀斯和阿德莱德在人口密度方面，均位列全球主要城市的后段。

报告指出，过去20年内，30岁以下人口逐渐被迫搬离城市中心——仅悉尼内城区就有16个地区的年轻人口比例从2001年至2024年明显下降。

科茨强调：“澳洲需要一场住房政策革命。公式很简单——在最受欢迎的地段多建房，住房就会更便宜，我们的城市也会更富裕、更健康、更有活力。”

不过，也有专家提出反对意见。房地产顾问卡梅隆·库舍（Cameron Kusher）批评说，“一次性全市放宽分区”的构想“极度不切实际”，忽视了现有基础设施的承载能力。”

“就算已有水电和交通设施，也不代表能承受更多人口。”

澳洲规划协会（PIA）主席马特·柯林斯（Matt Collins）表示，该协会支持在地理位置优越的区域增加住宅密度，但必须依靠审慎规划，以确保成本效益与可持续发展。

他指出：“悉尼的基础设施分布不均，在某些地区新增住房成本较低，但在其他区域则需要大量投资建设道路、自来水和学校。”

这项提案也在公众间引发争论。许多读者批评高密度开发会让城市变成“沙丁鱼罐”，有人直言：“太好了，再多建些贫民窟吧。”“这就像把老鼠塞进笼子。”

新南威尔士州房地产协会主席提姆·麦基宾（Tim McKibbin）则认为：“危机时刻就要用非常手段。当前的规划系统已彻底失灵，从申请到批准往往比盖房时间还长。”

报告同时指出，提高商业区周边住宅密度，能缩短通勤时间、降低排放、提升生活品质。澳洲建筑师协会新州分会执行长马修·波洛克（Matthew Pollock）补充说：“如果在首府城市提高两层建筑密度，供应增幅将十分可观，还能对房价形成下行压力。”

目前，澳洲联邦及各州政府都在推动住房改革。

新南威尔士州 已推出“低中层住宅政策”和“交通导向开发计划”，鼓励在交通和商业枢纽周边加密开发。

维多利亚州 则目标在十年内建设80万套新住房，并通过简化审批和新法规加快建设。

但这些政策在两州均引发地方政府和居民反弹。当前悉尼房价中位数已突破 160万澳元，墨尔本则为 108万澳元。

澳洲住房产业协会（HIA）首席执行官西蒙·克罗夫特（Simon Croft）表示，各州正逐渐意识到“中等密度住宅”（missing middle）的重要性，但改革速度仍然太慢。许多地区仍规定，住宅用地中高达四分之三只能建造独立屋。

他呼吁：“各地政府应加快推进‘温和密度’政策，让更多澳洲人能更快住进位置便利、价格合理的住房。”

他也称赞新州推出的“样板设计”制度，为开发商提供预先核准的住宅设计，大幅减少繁琐的审批流程。

“如果其他州真心想解决住房短缺问题，这就是值得效仿的实际改革范例。”

波洛克最后指出，新州长期以来把住房改革视为“禁忌话题”，但现在政府展现了勇气：“政治不应阻碍常识——如果我们真想让更多人住得起房，就必须在市中心提高密度，勇于改革。”

03

10月购房者有1/10用了政府的首次置业者保障计划

上个月买房的澳人里有10%是用了工党的5%首府计划入市的。

联邦政府坚称他们扩大首次置业者保障计划不是10月房价上升1.1%的原因，是供应短缺、利率和工资都起到了更大的作用。

在10月购买的约57000个物业中，有5778个是通过首次置业者保障购买，这是该计划向所有收入级别的人开放后的第一个月。

而去年同期政府向3901个购房者签发保障。

工党说这个数字和国库部的估计一致，后者估计未来12个月会签发7万个保障。

10月用首次置业者保障购房的人里面约有一半以前是不符合使用这个计划的人。

04

澳房价涨势将放缓！通胀高企致降息无望，购房者可负担性触顶

随着澳洲储备银行（RBA）本周维持现金利率在3.6%不变，同时通胀高于预期、未 来进一步降息可能性减弱，分析人士预计房价快速上涨势头将有所放缓。

澳储行在周二会议上决定暂停调整利率，此前自2月起已连续三次降息，将利率从 4.35%的高点降至当前水平。 然而，9月季度通胀率上升至3%，远高于经济学家普遍预期的2.7%。

RBA行长 Michele Bullock表示，董事会并未排除再次降息的可能性，但本次会议并未讨论 宽松政策，并称当前利率水平处于应对经济风险的“合适位置”。

据房地产数据机构Cotality报告，10月份全国房价环比上涨1.1%，为两年来最快的 月度涨幅。

自2月首次降息以来，加上联邦政府扩大首置房担保计划，以及住房供应创纪录低 位，市场动能持续增强。

汇丰银行澳洲首席经济学家Paul Bloxham指出，RBA目前面临的主要担忧已重新转 向通胀压力，这将使利率维持不变成为更可能的路径，从而对房价形成抑制。

他认为，尽管首置房5%首付计划自10月1日生效后确实增加了市场需求，但过去几 个月房价加速上涨的主要驱动因素仍是市场对进一步降息的预期。

信用机构Equifax数据显示，2023年9月季度房贷查询量同比增长10.3%，为自2021 年以来最高，但新开房贷账户却下降0.8%，显示出大量买家在申请阶段被银行拒绝，原因是贷款偿还能力不足。

Equifax执行总经理Moses Samaha表示，这一下降主要集中在50万澳元以下贷款区 间，受影响群体多为中低收入首次置业者。

虽然信用质量普遍较高，但根据收入计算，偿债能力成为明显障碍。

同时，房价持 续上涨也使得原本符合首置房担保计划价格上限的房源数量减少。

Cotality数据显示，8月份时全澳有51.3%的城区中位房价低于该计划上限，到了10 月下降至47.3%；相比之下，公寓市场相对平稳，93.8%的城区仍低于价格上限，高于此前的92.8%。

Samaha认为，尽管利率保持不变，但供应不足和政策支持仍将推动房价继续上涨，趋势因地区而异。

与此同时，悉尼北岸Roseville Chase一对希望换更大房子的夫妇Hai与George将价值300万澳元的三居室挂牌出售，他们表示，利率维持不动反而令他们安心，减少了来自其他潜在买家的竞争压力，有利于顺利完成置换。

Hai表示，在当前利率水平下，市场虽不确定，但他们对房产的位置和面积有信心，预计会受到欢迎。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，由于人口增长、供应紧张与相对可负担性，中小型首府城市和偏远地区仍将是明年初房市表现最强的区域。

她指出，自2月以来，全国房价每月上涨，公寓价格自3月以来也连续上升。对于家庭而言，RBA此次决定意味着房贷还款压力短期内不会缓解，同时持续的通胀压力 将继续加剧生活成本挑战。

她表示，房价上涨仍受多轮降息、首次购房激励政策与住房短缺共同驱动。

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