外资加速涌入日本楼市

记者丨胡慧茵 编辑丨李莹亮

日本持续上涨的物价正引发民众更多忧虑。

“如果物价再这样上涨，家庭负担无疑就更重了。”住在日本大阪的李女士感叹道。她向记者表示，近几个月，自己在超市买类似的食物和日用品时，明显感觉到每次结账价格都在提升。从数据来看，日本似乎走进了“通胀时代”。据新华社报道，10月末，日本央行行长植田和男在货币政策会议后表示，如果经济活动和物价走势与预期一致，将考虑提高利率。同一天，日本央行还更新了通胀预测，预计2025~2027财年核心CPI分别为2.7%、1.8%和2.0%，与上次预期持平。

日本物价正持续上涨。根据总务省公布的数据，截至今年8月，日本核心消费价格指数（CPI）连续48个月同比上升。今年1月至7月，核心CPI涨幅连续7个月保持在3%以上。“令人担忧的是通胀可能固化，如果民众形成长期通胀的预期，商品流通价格可能全面上涨。”复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

就在日本央行对加息犹豫不决时，日本通胀的压力正向着更广泛的经济领域渗透。数据显示，在截至2024年的约四年里，整体平均房租占收入比例上升了1％至5％，达到18%至34%。在东京23区，其比例更超过了30％。随着日本住宅的价格高涨，不少买家由买转租进一步推高了租金。

包括商品、住房等生活成本上升，让日本民众的生活压力倍增。与此同时，外资加速进入日本楼市，市场预警可能会出现新一轮泡沫。日本正考虑限制外国人在日投资。有消息指，日本政府为防止大量土地落入外资手里，决定收紧购地条例，并计划以防范国家安全风险的名义，在明年修订外国投资审查法。

物价上涨削弱购买力

位于日本大阪的一家超市里充斥着琳琅满目的商品，但高昂的物价让不少民众犹豫不前。

不同地区的在日民众，也无差别地感受到日本通胀飙升所带来的冲击。“日本几乎所有商品都在涨价，”住在日本名古屋的王田向21世纪经济报道记者表示，近几年，每年的4月1日和10月1日前后，即新一财年的开始和结束的节点，日本的生活必需品尤其是与食品相关的产品价格都会出现不同程度的上调。位于大阪的一家超市的店长鹤田向媒体表示，“蛋黄酱比上个月贵了100日元，冰淇淋平均涨价30日元，今年内店里已经有200~300种商品涨价。”

其中，大米价格暴涨继续引发关注。去年年中，由于供应短缺，大米价格开始暴涨。但直到现在，即便有新米陆续上市，其价格仍未止涨。据日本农林水产省公布的最新数据显示，受新米价格高涨拉动，日本超市5公斤装大米均价达到4205日元（约合人民币196元），已连续5周维持在4000日元以上，距离今年5月创下的4285日元这一历史最高纪录也仅咫尺之遥。

日本亚洲成长研究所所长戴二彪也有类似的感受。他向21世纪经济报道记者表示，据自身经验粗略统计，近三年来，在日本国内旅行时的住宿、交通费用大约有20%~50%幅度的上升。中低收入阶层，特别是退休老人受涨价潮影响最大，他们往往会通过减少在外旅游和消费支出来维持日常生活。

在戴二彪看来，目前日本的通胀主要分为两种，一是由于国际能源、粮食价格飙升，再加上日元贬值，导致所有进口商品价格飙升，属于输入型通胀；二是由需求拉动型的通胀，近年来日本经济略有好转、股价上升，部分企业收入上升显著，再加上外国游客和投资者涌入，酒店和餐饮价格上升。

“尽管需求拉动型通胀通常是一个好的势头，但目前输入型通胀仍占主导。令人担忧的是通胀可能固化，如果民众形成长期通胀的预期，商品流通价格可能全面上涨。”孙立坚向记者分析称。

据日本总务省10月31日公布的10月东京都23区消费者价格指数数据显示，不含价格波动较大的生鲜食品的综合指数为111.0，较上年同期上升2.8%，涨幅超过9月的2.5%。目前来看，日本全国范围内的物价涨幅已连续三年半维持在日本央行2%的目标水平或以上。

面对持续升温的通胀，日本政府并不着急实施加息，而是采用“时间换空间”的思路。孙立坚表示，目前日本央行暂未加息，或是在观察工资增长能否抵消物价上涨的压力，同时通过数字化转型提升劳动生产率、全要素生产率。高市内阁的政策思路与之类似，通过暂时扩大财政赤字，向人工智能等战略产业注入政府订单，创造需求驱动型通胀，这种由民众消费和企业利润增长驱动的良性通胀循环是日本政府想要的。所以，目前日本政府更倾向于维持弱势日元，以增强出口竞争力，吸引外资和海外消费。“过去30年的经验表明，弱势日元时期日本经济表现相对更好，因此政府愿在一定程度上承受输入型通胀的代价。”孙立坚说。

高昂的物价不断侵蚀日本民众的消费能力。据新华社报道，日本厚生劳动省公布的初步统计结果显示，由于工资涨幅不及物价涨幅，今年以来日本实际工资连续8个月同比下降。其中8月，日本劳动者人均名义现金工资约为30.05万日元（１美元约合152日元），比上年同期增加1.5%，扣除物价及房租上涨因素后，当月日本实际工资收入同比减少1.4%。由于通胀持续，截至2024年日本实际工资水平已连续3年下降。

面对购买力下降，日本民众深感无奈。王田向记者表示，他也明显感觉到居民的节约意识增强，“物价不断上涨，但实际收入并没有提升，大家肯定要‘积谷防饥’。”

日本房地产现过热风险

日本通胀飙升的压力，逐渐渗透到房地产领域。

从2020年开始，日本全境特别是大城市的房地产价格持续走高。数据显示，东京、大阪的房价以年均15%-30%的涨幅冲向历史高点。今年以来，东京都中心6区均创下20年来的新高。日本不动产经济研究所近期公布的数据显示，今年4～9月，东京23区新建住宅的平均价格为1亿3309万日元（约合人民币624.79万元），同比上涨20.4%。

几乎同时出现的，是日本二手房房价呈现飙升。据日本不动产调查公司东京KANTEI（东京都品川区）统计，东京23区的二手房9月的平均期望出售价格比上月上涨2.9%，达到每70平方米1亿1034万日元（约合人民币515.05万元），首次突破1亿1000万日元大关。

日本新房和二手房价格水涨船高，更多是受到投资驱动。三菱日联信托银行最近对开发商进行的一项调查显示，东京市中心20%至40%的新公寓是由外国人购买的。日本不动产经济研究所的研究显示，外国人和投资者以第二套住宅或转卖为目的购买的动向正在扩大。由于外国投资者购买日本房产的热情高涨，日本还兴起了向外国人提供废弃房屋，即所谓的“空屋”的奇特产业。

事实上，日本房地产并非一直是投资的“香饽饽”。上个世纪80年代末，日本曾经历全球瞩目的房地产泡沫。泡沫破裂后，日本市场进入长达20年的调整期，直至2012年安倍推出安倍经济学开始货币宽松政策，推动日本经济复苏，至此，日本的房地产才重新进入上行通道。

“越来越多外国买家进入日本市场，并不让人意外。房地产泡沫结束后，过去十年我们看到日本房地产价格稳步回升。”全球房产集团居外IQI联合创始人兼集团首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)向21世纪经济报道记者表示，带动日本楼市反弹的因素，包括日本更稳定的经济增长、低利率、城市再开发、旅游业增长以及基础设施建设日益完善。从官方土地价格数据来看，自2015年以来，住宅用地价格稳步上升，特别是在东京和大阪。

此外，位于日本东京银座的综合性房产公司——君鼎不动产株式会社代表取缔役王文君向21世纪经济报道记者分析称，日本旅游业发展吸引大量民宿和酒店投资、进口钢铁、木材等建筑材料成本提高，以及海外移民人数增加带动买房需求，这些都是使日本房地产价格提升的原因。

日本房地产市场的火热，还有一个重要推手——外国投资。在日本，无论是新建住宅还是二手市场，都不乏外资的身影。仲量联行最新两季度汇总数据显示，今年上半年，日本房地产投资额以22%的增长量位列全球首位，也创有统计以来的最高，其中外资占34%，投资额首次超过1万亿日元。

外资何以不断涌入日本楼市

孙立坚指出，外资不断涌入日本楼市，一是因为日本正推动产业向生产性服务业转型，积极吸引国际金融机构、基金和信托公司设立区域的服务业总部；二是，日本营商环境优质，效率较高，服务业发展机会显著集中于东京等高度发展的大都市圈，形成集聚效应；三是，全球资本都在寻求多元化配置，当前日元低位运行，除股市外，其他金融资产估值相对较低，房地产被视为值得抄底的领域。

他分析道，本轮楼市升温与股市表现密切相关。股市创造的财富效应正推动资金向房地产领域流动。从历史经验看，日本资本市场的破灭通常始于股市崩盘，继而传导至楼市。因此，股市能否持续稳定，是影响楼市走势的关键因素，“若当前支撑楼市的利好因素不可持续，不排除房地产市场会出现第二轮大幅调整。”

“日本地产价格暴涨背后，受益更多的是日本大型头部企业，特别是房地产生态链内的企业，以及部分海外大型投资机构。另外，随着楼市火热，日本国内银行及金融机构也通过贷款等金融产品争取到更多利润。”王文君表示。

但她提醒道，日本楼市吸引的更多是“短线”投资。“我们会帮助投资者将风险压缩在可控的范围内，但仍要注意的是，目前日本房地产市场已经出现了脱离基本面的苗头，而且日本经济的结构性问题仍存，一旦经济出现负面信号，房地产的流动性面临断崖式枯竭的风险，短期内可能会面临无人接盘的局面。”

相比起海外大型机构，外国购房者和投资者要考虑的因素往往要多得多。有房地产机构总结出日本购房三大定律，只买东京大阪、只买地铁500米内、只买次新塔楼。可以作为佐证的是，日本房地产的表现出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅甚至超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌。

长期来看，日本人口减少、少子化、年轻人对买房兴趣不高的趋势不会改变。因此有市场分析认为，日本发达的公共交通和完善的基础建设，让年轻人并不一定会为核心区域的高价房产买单。“日本楼市确实存在泡沫风险。长期来看，日本人口的持续减少必然对房地产需求产生制约。短期内房价快速上涨与经济改善程度明显脱节。”上海国际问题研究院东北亚研究中心主任蔡亮向21世纪经济报道记者表示，日本房地产税制十分复杂，涉及多种税费且需持续缴纳，中产阶层若盲目跟风投资日本房产可能会面临极高的风险。

近期，日本国土交通大臣中野洋昌称东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易”，并指出这种行为不可取。目前，东京千代田区等地已向日本政府提出要求，希望当地新建楼盘在购买后5年内不得转售。新华社报道，日本首相高市早苗也在首次施政方针演讲中，提到要研究外国人购买土地等制度。

（实习生卢文静对本文亦有贡献）

SFC

出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

编辑｜曾静娇 见习编辑张嘉钰 实习生齐心淳

21君荐读