李蓓：这轮调整后，房地产将迎来10年上升期

近日，半夏投资创始人李蓓给出一个惊天判断，她说：

本轮房地产调整已持续4年多，后续有望迎来长达10年的上升周期！

此话一出，评论区炸开了锅，如今从21年高位算下来，房价普遍跌了30%，有的地区降幅甚至高达50%，很多炒房客对市场缺乏信心，导致挂牌量激增，购房者们也担心买入即贬值，都在持币观望。

李蓓这个预判，算是给一直看跌市场的人泼了盆冷水。

那么，这位大佬认为新一轮上升期来临的背后逻辑是什么？

她主要从供需两方面来解释：

第一，在需求端，

他认为中国房地产长期稳定销售面积中枢在10~12亿平米，而当前房地产销售面积仅在7、8亿平米左右，显著低于长期中枢水准，因此，当下属于“超跌”了。

未来存在向“均值回归”的自然规律。

那10—12亿平米这个数怎么来的？

她说，这可不是随便说的——大师黄奇帆测算过，全国现有大约500亿平米存量地产，按50年折旧来算，每年光是因为老旧不能住的就要淘汰10亿平米。

再加上二三线城市还在持续卖地开发，一线城市也还有不少地没用，这样算下来，未来每年卖10到12亿平米，理论上是OK的。

那么对比现在，7、8亿平米就是“超跌”了！

而之所以会出现超跌，主要也是大家悲观氛围放大了，引发了市场超跌。

她还提到，早年很多房子质量差、设计落后，现在的新楼盘品质高了不少：比如得房率100%、层高超3米，精装品质品味大提升……预示着未来改善型需求还会持续释放。

第二、供给侧视角再看，

她说，现在房地产行业的格局已经大变样。

一方面，约90%的房企退出市场或不再拿地，行业里“抢饭吃”的人少了很多。

另一方面，存活下来的优质企业，新楼盘的利润率能超过10%。虽然现在房企财报上的利润还很低（甚至亏损），但那反映的是两三年前的项目；等最近一两年新拿的高利润项目开始结算，到2027、2028年左右，房企的盈利可能会数倍增长。

到时候，头部的国企央企日子会好过很多。

当然，李蓓还补充说，未来房地产复苏路上不会一帆风顺。救市政策的效果可能递减，企业之间差距会拉大，国际形势也有不确定性。

那么，大佬的判断靠谱吗？

首先得承认，她这一番话，确实让一些对楼市绝望的人又看到点希望。尤其是她说行业洗牌之后，头部房企两三年后会好转，听起来也有点道理。

毕竟，市场不可能永远下行，你比如说隔壁的美国和当初房地产泡沫破灭的日本，他们这些年也没有一直往下掉，现在也迎来了持续多年的上涨。

而且按照大佬的说法，相对理论中枢10~12亿平米，现在的房地产就是超跌了，未来理应有一个反弹的空间。

再者，中国经济还在持续增长，比如2025年保持5%基本没问题，而未来十五五目前机构普遍预测在“4.5~5”%区间，

而且，现在的城镇化也才完成65%左右，短期5~10年适龄购房人群依然不少……这么看，房地产似乎没有理由一直跌下去。

但仔细一想，也有不少疑问：

第一，就算未来十年真有上涨，也不太可能全面普涨，而是只集中在少数实力强的国企开发商和一二线核心地段的房子上面。

第二，前面说，行业销售中枢10亿~12亿只是一种理想状态，但眼下老百姓的购房意愿并不高——毕竟当下需求复苏受制于经济承压、收入不稳、工作难找，再加上国际摩擦不断，短期内想回到那个水平，难度很大。

比如现在，高端豪宅和新规改善房销量还不错，但全国二手房和法拍房价格还在跌。9月数据显示，70个城市二手房价格“全部下跌”，这又打击了一波市场信心。

说白了二手房房价的跌跌不休和法拍房的深度大跌，只会让行业信心更加溃败，越跌越不敢买！

第三，再说供给侧。

虽然现在核心地段的新房利润率高，但很多大房企手里还压着前几年拿的高价存量地，比如截止2024年底保利土储总货值还有1.9万亿，万科还有1万亿。这些起码得花一两年才能消化掉。

不仅如此，整个行业库存压力也不小，供大于求的局面没变，这就很难支撑房价持续上涨。救市政策或许能带来短暂回暖，但解决不了根本问题。

比如大摩就强调——中国占总量约30%的“死库存”（指位置、户型或质量较差，难以卖出的房子）能否被有效化解，尤其政府能否有效收储以去库存，以及银行体系能消化约1万亿信贷损失，将是房地产能否在2026年下半年见底的关键！

另一投行巨头高盛也预测，中国房价可能要到2027年才见底，而且。新房需求已进入长期下行通道。

这和李蓓说的“十年上升期”，明显是两种画风。

一个预判长期下行通道，一个预判是10年上升期。

可以说，现在关于房地产未来走向，各路大佬看法完全不同，简直像在“打架”。

但更让人感慨的是，与一些房企管理层交流发后我们还发现，他们已经不做太长期的预测了，只看未来半年走势，拿地也只看具体机会。

这种转变说起来也不奇怪，百年未有之大变局

别说预测10年，哪怕5年以上的事，谁又能预测的准呢？多半都是吹牛。

听听就好，别太当真。