重磅！中央部委又来好消息， 11 月房地产市场可能要升温了！

来源：大伟看楼市

重磅！中央部委新消息，2025 年 11 月房地产市场可能要变天了

2025 年 11 月，房地产市场正迎来前所未有的政策密集期。中央部委接连释放政策信号，“十五五” 规划明确房地产高质量发展方向，住建部加快构建行业发展新模式，多部门协同出台需求端激活、供给端优化、风险化解等系列举措。从一线城市限购松绑到保障性住房供给扩容，从房企融资支持到城市更新提速，多重政策合力推动下，房地产市场正告别传统发展路径，迈入以 “稳预期、调结构、提品质” 为核心的转型新阶段，一场深刻的市场变革已然来临。

政策组合拳落地：多维度重构市场逻辑

需求端松绑：精准激活合理住房需求

2025 年三季度以来，政策优化重心持续向需求端倾斜，且呈现 “核心城市引领、梯度放松” 的鲜明特征。北京、上海、深圳等一线城市率先打破限购壁垒，采用 “外环外不限购”“非核心区放宽套数限制” 的差异化策略，既避免市场大幅波动，又有效释放改善性需求。上海青浦区更是创新推出人才购房绿色通道，社保或个税未满 1 年的非户籍人才可直接申报购房资格，为城市引才与住房需求释放搭建桥梁。

信贷与补贴政策的协同发力进一步降低购房门槛。上海、深圳取消房贷利率首套二套区分，二套房执行 3.05% 的首套利率标准，大幅减少改善型购房的利息支出。公积金政策优化同样力度显著，北京将二套房公积金贷款额度上限提至 100 万元，首付比例降至 30%；上海对多孩家庭购买绿色建筑住房的公积金贷款额度上限可达 216 万元，政策红利精准覆盖刚需与改善群体。地方层面的购房补贴更是针对性十足，浙江衢州对三孩家庭购买大户型住房补贴 20 万元，湖南岳阳则给予 10 万 - 20 万元的购房奖励，直接刺激特定群体入市。

供给端改革：构建多元住房保障体系

“十五五” 规划明确提出 “优化保障性住房供给”“因城施策增加改善性住房供给” 的要求，推动住房供给从 “单一商品房” 向 “商品房 + 保障房” 双轨并行转型。深圳修订既有非居住房屋改建保障性租赁住房政策，放宽权属要求，允许符合条件的闲置商办用房改建保障房，并将项目认定权限下放至区级政府，加速存量资产盘活。这一举措既增加了保障房供给，又化解了商业地产库存压力，实现资源高效利用。

商品房供给结构也在持续优化。上海、成都等城市 9 月新盘推盘量同比增长 20% 以上，高端改善性房源占比提升至 60%，绿色建筑、智慧社区成为产品核心竞争力。房企主动适配市场需求，龙湖、旭辉等企业推出折扣优惠、车位赠送、家装补贴等促销活动，在 “金九银十” 期间带动核心城市优质项目热度回升。同时，“严控增量、优化存量” 的土地供应政策成效显著，2025 年全国住宅用地计划供应量同比下降 20%，二线城市降幅达 30%，待售面积连续 6 个月下降，有效缓解了市场供需失衡压力。

制度性突破：筑牢行业健康发展根基

中央部委着力构建房地产发展新模式，完善行业基础制度。住建部明确将加快完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推进智能建造、绿色建造，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行 REITs，为商业地产提供长效融资支持，拓宽房企资金回笼渠道。国家发改委等五部门印发的智慧城市发展计划，更是通过数字技术改造闲置楼宇和老旧街区，为房地产与数字经济融合开辟新路径。

风险防控机制不断健全。“十五五” 规划明确要求统筹推进房地产风险有序化解，严防系统性风险。当前房企风险出清进程加快，新增出险企业数量收敛，多家房企通过债转股、资产处置、司法重整等方式化解债务压力，恢复经营稳健性。保交楼政策持续发力，有效维护了购房人合法权益，为市场信心修复奠定了坚实基础。

市场新格局：量稳质升与结构分化并存

核心城市率先回暖，区域分化加剧

政策红利的传导已在核心城市显现成效。9 月北京二手住宅网签 15629 套，同比、环比分别上涨 17.7% 和 17.2%，创 6 个月新高；深圳一手住宅网签量环比上涨 43.5%，二手住宅同比上涨 42.5%。国庆中秋假期期间，北京、上海、深圳等城市新房网签面积同比实现增长，优质项目凭借品质优势保持较高热度。值得注意的是，深圳新政落地后，新房套均总价从 364 万元攀升至 470 万元，印证了改善性需求的强劲释放。

但市场分化态势依然明显。10 月重点城市二手房、新房成交量仍较去年同期分别下降 25% 和 28.1%，部分三四线城市仍面临库存高企、需求不足的压力。中原地产首席分析师张大伟指出，当前楼市复苏仍处于 “政策传导期”，核心城市外围区域、次新二手房及品牌房企优质项目性价比突出，而缺乏人口支撑的城市仍需时间消化库存。这种 “核心城市企稳、三四线城市调整” 的格局，将成为未来市场的常态。

发展动能转换，高质量成为核心竞争力

房地产市场正从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型，“好房子” 标准成为行业新导向。政策层面明确要求建设安全舒适绿色智慧的住房，推动房屋品质与物业服务质量双提升。市场端来看，绿色建筑、智慧社区、全生命周期服务成为房企竞争的核心要素，上海多孩家庭购买绿色建筑住房可享受公积金贷款额度上浮，进一步引导市场向高品质方向发展。

城市更新成为行业新增长点。随着我国城镇化进入稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，城中村改造、老旧小区更新、闲置资产盘活等场景为房企提供了广阔空间。各地通过 “房票安置”“原拆原建” 等方式推进城中村改造，既释放了增量购房需求，又改善了城市人居环境，实现了社会效益与市场效益的统一。

未来展望：政策持续发力，市场平稳转型

政策优化空间仍存，精准调控将成常态

业内专家普遍认为，当前房地产市场仍需政策持续托底，未来政策优化将更加精准高效。需求端方面，核心城市首付比例、人才限购政策仍有调整空间，三四线城市或将加大购房补贴力度，进一步激活潜在需求。供给端方面，保障性住房建设力度将持续加大，“人房地钱” 要素联动机制将不断完善，土地供应将更加匹配市场需求。

金融支持政策将持续深化。保障性住房再贷款落地进度有望加快，房企融资 “三支箭” 政策将进一步落实，支持优质房企合理融资需求。同时，商业地产 REITs 发行规模将扩大，为行业提供多元化融资渠道，推动行业降杠杆、防风险。

市场回归居住属性，长效机制逐步完善

随着政策调控的持续发力和市场自身调整，房地产 “住有所居” 的核心定位将更加凸显。租售比、房价收入比等关键指标逐步向合理区间收敛，部分一二线城市租金回报率已回升至 2%-3%，接近购房贷款利率水平，市场投机空间进一步压缩。

房地产发展新模式将加速成型。商品房与保障房双轨并行的住房供给体系将更加完善，城市更新、智能建造、绿色建筑等新赛道将成为行业增长引擎。房企将从传统开发向 “开发 + 运营 + 服务” 转型，注重产品品质与服务质量，行业集中度将进一步提升，市场竞争将更加规范化、理性化。

对于购房者而言，当前正处于 “政策红利窗口”，核心城市外围区域、次新二手房及品牌房企优质项目具备较高性价比。刚需群体可把握政策机遇择机入市，改善性需求可关注绿色建筑、智慧社区等高品质房源。对于房企而言，应主动适配市场变化，聚焦核心城市与优质地段，提升产品品质与服务水平，在转型发展中实现可持续经营。

2025 年 11 月的房地产市场变革，不是短期的市场波动，而是行业发展阶段的历史性转折。在中央部委的政策引导和市场自身的调整下，房地产市场正逐步摆脱传统发展路径的依赖，朝着平稳健康、高质量发展的方向迈进。这场 “变天”，终将让房地产回归居住本源，为经济社会发展提供更坚实的支撑。