广州盛大开幕▷翡丽甲第售楼处官方发布:翡丽甲第奢华生活新标杆

广州保利·翡丽甲第

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01

丨价格

意料之外，情理之中

大家觉得拿地楼面价2.38万/㎡，开盘要卖多少钱合适？

对于一般项目而言，卖5万就有的赚了。

参考今年开盘的保利天曜，售价接近的情况下，保利发展（区分翡丽开发商是保利置业，非同一家开发商）的拿地楼面价可要到5.1万/㎡。

这也是翡丽甲第在开盘前吹风价被人吐槽的主要原因，大家觉得你不实在。

今年的惯用营销操作就是，高吹低开，主打一个反差营造。

起码在这个盘上，开盘“低价感”的效果是真不错。

相较于员村那边之前没几个等价值的楼盘，大家有可能会怀疑你是来割韭菜的。

但芳村这可不一样了，华润在这里深耕了这么多年，还引入了万象城，客群及区位认可度通过前几年通过市场的沉淀拔高了不少。

所以，前人栽树后人乘凉，大家有华润白鹅潭悦府这个价值锚点，相对更容易接受翡丽甲第的定价。

“让世界重回白鹅潭”，华润这句营销语的含金量还在提升，不止是对楼盘，辐射的更是整个片区。

这样的地块是不是真给开发商捡到漏了?

别急，地块素质细看，还是有差距。

02

丨地块价值

努力地望江

这块地其实在市面上已经很久了，一直没有开发商愿意买账。

知道24年调规，将住宅用地调整到了最北侧（使其望江视角可能性更大），并减少了商业的绑定量，才有后来保利置业接手。

从图则控制效果可以大概看到，这个地块身处立白中心（110m）后面，望江的视野不算太开阔。

而且，项目东西两侧商业用地限高也都是百米及以上，将视线整个包裹住，大部分楼层都只能从周边楼宇的间隙中望江。

我们来看下总图的解法逻辑：

1丨最高价值 - T2版楼

开发商在总图的布置上选择先将两栋T2板楼布置在最北端，怼着望江通廊，尽量让中低层也能有望江视野。

但西北侧楼栋同时又对着跨江隧道入口，这路段车流量非常大，噪音和粉尘问题很严重。

2丨走量楼栋 -T3塔楼

我们前面说过，这块地的望江视野很紧张，其他楼栋可就管不了这么多了。

三栋T3摆在南侧，边套都是做的北厅，其中5号楼作为首推楼栋北侧视线最开阔，是T3中视线最好的楼栋。

现状东侧还未建设楼栋，视野还是比较开阔的，但前端户东南正对着医院也是个不利因素。

另外有一点容易忽略，广州的规划报建是不算日照的，东/南方向几栋商业起来会对小区内楼栋中低层的日照造成很大的影响。

这些东西一般销售、中介都不会输出给你，别光顾着看低层的价格了，准备自住的朋友一定要考虑周全再下筹。

03

丨产品

户型简评

为什么之前我一直没做这个项目的测评？

主要原因还是开发商对于产品的保密比较严格，甚至没有能公开输出的户型图。

很多粉丝又想看这个项目的测评，这篇就不展示具体的尺寸及实用率了，纯粹分享给大家吃个瓜。（真有需求文末单独联系）

一丨133户型

优点总结：

1、前端户四叶草户型，走道少空间利用率高，显大。

2、由于边套是北厅，侧边房间的对视问题会小一些。

3、横厅布置灵活，餐客厅都有良好的进光量，解决了前端户餐厅暗的问题。

缺点总结：

1、动静分区有缺陷，主卧床头背靠客厅电视墙，声音干扰大。

二丨163户型

优点总结：

1、南北通双阳台，部分楼栋北侧望江视线通透。

2、四房双套间，卫生间都是明卫。（客厅侧边的房间还是不要打开为好，卫生间直对了）

缺点总结：

主朝向西北，其中更是有三房向北，有江景的单位尚可，没景观楼层的单位都是牺牲品。

采光不佳，靠近主干道单位噪音灰尘干扰大。（三层玻璃对隔音有效果，但前提是你能接受一直关窗）

04

丨结语

翡丽甲第是个好楼盘吗？从区位上来说肯定是的.

谁能拒绝白鹅潭呢？

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