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时隔9个月，大兴再次卖地，发生在“网红”西红门东。

刚刚，大兴西红门6038地块被中建壹品+武汉联投联合体拿下，至此2025年北京土拍宅地成交量更新至32宗，总成交金额达到1518.46亿元。

2025年北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：大兴区西红门镇DX04-0102-6038 地块拿地房企：中建壹品+武汉联投；

成交金额：19.04亿元（底价）；住宅楼面价：3万/平。

西红门东地块全景图

提起西红门东，这个大兴楼市巅峰期的网红板块，如今的市场环境下，包哥更想用最近很火的一句歌词形容它：有一天这首歌会变老，就像老杨树上的枝芽。

但包哥对西红门东的感情，就像是上面歌词的下一句：可我还会一遍遍歌唱，它如同我的生命。

当前辈项目已经把“地铁+名校”的概念宣传到买房人脱敏，当元启大胆调整规划借上“好房子”的政策东风后，中建壹品西红门东还有什么新的故事可讲？

先来看地块本身。

西红门东6038地块相关数据

西红门东地块6038地块，用地规模2.76万平，规划建筑规模约6.35万平，容积率2.3，新地块限高45米(局部60米)。

这一高度与容积率的组合，为未来小区留出了更为舒适的楼间距和园林景观设计空间。尤其容积率，现在西红门东已经成交的地块中，普遍都是2.5的容积率，6038地块2.3看似只低了0.2，而这0.2换来的是更大的舒适度。还有控制高度，要知道周边用地基本是限高45米，兴创6030地块也是经历过调规，才将高度争取到局部60米的条件。

此外，6038地块还需配建公厕、锅炉房、再生资源回收站、其他商业服务，共计3887.5平米，其中3800平的锅炉房和其他商业服务都可以设置在地下。所以，6038地块整体还是比较纯粹，地上建筑部分基本上都是住宅。

地块具体数据信息

再来看，新地块的周边配套。

6038地块周边配套，地块门口就是19号线南延的西红门东站，是整个西红门东距离地铁最近的宗地。

按照出让条件，由于邻近规划轨道站点，地铁出入口、风亭组应与地块建筑一体化结合设置；地铁出入口应与无障碍出入口整合设置。在地下空间设计方面，要求地块应与轨道车站连通，实现无风雨归家路线。19号线南延，包哥现在拿到的消息是，预计2029年建成通车。

19号线二期南延规划示意图，此外，南侧距离南五环路直线距离大约600米。商业配套方面，距离大兴荟聚购物中心，直线距离约2.5千米。教育资源方面，板块内有兴海学校、实验二学大兴实验学校、皇城根小学。地块南侧，还有2处教育资源用地，其中6038地块正南侧6041地块，已经确定引入北京四中。

西红门东板块规划图

讲真，按照规划图发展来看，西红门东地块可以说地铁资源带动了片区的整体发展，荟聚中心、山姆会员店、宜家等生活配套成熟，城市界面全大兴最优，甚至好于多数主城区。

最后，咱们再看看价格。西红门地块的总出让价是19.04亿元，粗算住宅楼面价是3万/平。3万/平的楼面价，相较于比6030地块便宜了6000+。

而更早元启、橡树湾等项目的楼面价，更是达到4万+元/平。

虽然西红门东住宅产品的价格，相较于其巅峰期，有不小的下滑，但6038地块创造的区域最低的3万/平的楼面价，还是为中建壹品未来的开发争取了不小的利润和想象空间。

目前，西红门东板块项目的去化情况，主力在售的壹品兴创御璟星城元启，目前网签244套，去化率22.91%，网签均价5.30万/平。

元启网签数据

中建玖玥府，目前网签785套，去化率70.98%，网签均价6.13万/平。橡树湾文园，目前网签514套，去化率69.55%，网签均价5.85万/平。

橡树湾二期、御景星城、橡树湾一期，目前基本上算是清盘，还有零星十几套，几十套，未完成网签的房源。

包哥认为，今年重启销售的元启，5.3万左右的价格应该是目前大兴西红门的常规价格了。

中建壹品如果想再争取更高的溢价，除了地块本身的“地铁零距离”和“2.3容积率”等传统优势外，还需要自己在产品上下足功夫。

关于中建壹品打造产品的能力方面，我们可以参考其最近因为产品出圈的海淀海宸元境。综合来分析，西红门地块自身具备“交通+教育”等传统的区域优势，此外6038地块3万/平的住宅楼面价，再包括2.3的低容积率，都能保证中建壹品略显从容的打造产品。这样的背景下，包哥也很期待，中建壹品要怎么打造已不再是顶流的“西红门东”？

上周底价出让了昌平的两块地，分别是中建智地的歇甲村地块和北京城建的东小口地块。今天的大兴西红门东地块延续了一样的风格。目前优质的近郊区基本进入了底价出让的模式。西红门东属于新盘聚集区，这里也还是经历了热抢到今天的降价底价接盘。今天挂拍的是6038地块，西侧的6037地块也在第八轮预告中包含了，好多人会发出疑问，这些近郊区还值得买吗？西红门东还值得期待吗？

下面就展开详细聊聊吧！

一、拍地情况

1.1、拍地

2025年11月4日，北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块（R2二类居住用地，无其它配建，占地面积：2.76万平米，地上建筑面积：6.34万平米。起拍价：19.04亿元）。

截止报名结束，只有一家报名。

最终：中建壹品投资发展有限公司（中建三局）和武汉联投置业有限公司（武汉地方国企）联合体底价19.04亿元托底拿下地块，楼面价：3万/平米。销售指导价属于：不限价。

1.2、拍地历程

2025年的9月初第七轮供地中突然上架6038地块（2025年初预告是计划出让6002的边角料地块的）。

2025年9月29日挂上去很快就转正了。意味着有人提前提出意愿拍这块地（再不拍，西红门东就要打破每年平均两块的的节奏了）。目前西红门东已经拍出10块住宅用地了。接下来还有4块地待拍。其中第八轮供地计划中仅次于6038地块的6037地块也上架了。这回与年初的预告背道而驰。最核心的地，卖出了最低的价。

【第七轮土拍遇冷？别慌！第八轮来了】海淀0702“王牌地块”就位，其它地块同样值得期待#N4790

1.2、对于地块买房人关注的点

1.2.1、优势

①、关注点一位置：6038地块位置基本上是板块内目前所剩地块位置最高好的。地块的东北侧是计划2029年建成的19号线南延西红门东地铁站（排第要求地块与轨道车站实现连通，实现无风雨归家路线--四代宅的风雨连廊也有了）。与五环路有北京四中教育用地阻隔，与京开高速有多块地阻隔，减少了噪音的影响。

②、关注点二容积率：地块东容积率是2.3，属于西红门东板块商品房地块容积率最低的地块（之前的其他商品房地块的容积率2.5）。

③、关注点三楼面价：虽然地块的条件最好，但是楼面价是板块内部最低3万/平米，比最高的玖玥府和橡树湾三期、元启楼面价低了1.16万/平米（甚至比之前的限竞房的楼面价都要低）。实打实的省钱了。

④、关注点四地块规模小区，便于去化：6.34万平米，意味着平均每套房110平米，可建设提供570套左右房源，相对比较适中，开发商的压力会小好多。

⑤、关注点五未来必然是真正意义上的四代宅：板块之前的新盘虽然也有一些赠送，特别是中建玖玥府的到来，把品质提高上去，会所也安排了。元启甚至调整了规划，增加了南向的外置阳台（受限于地基打好了，没法做大规模的调整）。但是都不能算完整意义上的四代宅。6038地块必然是按照好房子的标准推进。只要开发商不作妖，这个盘一定会成为板块的新高峰作品。

⑥、关注点六建筑高度：45米（局部60米），限高3米，意味着楼栋15层高，少量会突破这个底线。主要是以洋房+小高层的形式出现。

⑦、关注点七--开发商：中建壹品是央企中国建筑旗下，中建三局旗下的地产开发企业。属于西红门东板块的老熟人，之前联合兴创开发了御璟星城、御璟星城元启。这一次必然是结合四代宅理念和海淀新盘海宸元境，把之前的图纸和建造品质进行升级。卖出比之前低的价格（开发商的利润还是比之前高不少。说白了就是卖地方让出一部分利益，让开发商和买房人都得到一部分，地也卖了，大家都开心的局面）。

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