价值分析-坪山深业山水东城：值得买吗/优惠活动/现在买划算吗

深业山水东城是否值得购买以及现在购买是否划算，需要综合其价格、优惠、配套、优缺点等多方面因素考量，以下是具体分析：

价格与优惠

价格情况：深业山水东城二期备案均价为 2.93 万 /㎡，备案单价在 2.51-3.3 万 /㎡之间，总价范围为 213-454 万 / 套。根据2025 年 10 月 31 日的数据，其二手房售价为 32,187 元 /㎡，不同面积户型的售价有所不同，如 82㎡的 3 室 2 厅为 200 万元 / 套，114㎡的 4 室 2 厅为 308 万元 / 套。

优惠活动：项目推出 “97×98×98×99 折” 组合优惠，综合折扣约 9.22 折，折后均价 2.7 万 /㎡，折后单价 2.31-3.05 万 /㎡，总价在 196-419 万 / 套。此外，还有认筹优惠，开盘前缴纳 2 万元认筹金，成功购房后可抵 5 万元房款，同时享 95 折认筹专属折扣；全款购房可再享 97 折叠加优惠，按揭购房首付达 50% 及以上，可叠加 98 折；深业集团老业主再次购房，可额外享 99 折，同时免 1 年物业费。

项目优点

国企品质保障：由国企深业集团开发，其有 40 年开发经验，打造过深业中城、深业上城等标杆项目，资金实力雄厚，可保障交付时间与建筑品质。

教育资源丰富：自带 21 班制公立幼儿园，小学学区处于坪山实验教育集团锦龙小学、日新小学等组成的大学区内，初中学区包含中山中学、新合实验学校等，此外，与深圳实验学校坪山高中园仅一路之隔，实现一站式全龄教育配套。

交通较为便捷：距地铁 14 号线锦龙站约 1.5 公里，4 站可抵大运站，12 站直达岗厦北。规划中的 19 号线坪山人民医院站距离其仅 400 米左右，未来交通将更加便利。同时，南临南坪快速，西靠坪盐通道，自驾出行也较方便。

生态环境优越：南靠 4A 级马峦山郊野公园，东接大山陂水库，西北侧为坪山儿童公园，形成 “一山两水八公园” 生态格局，生态环境优美，适宜居住。

社区规划较好：体量约 45 万㎡，设有约 6 万㎡全龄健康园林，涵盖花园式泳池、阳光草坪、童梦乐园等超 90 项乐居场景。还配置有生鲜市场、健康服务中心等，满足居民日常生活需求。

户型设计合理：提供 80 至 138㎡精装 3 至 4 房，多为全南向布局。不含飘窗得房率 75% 至 80%，算上飘窗可达 90%，空间利用率较高。

项目缺点

地铁覆盖不足：19 号线预计 2027 年底或更晚才能投入使用，在此之前公共交通主要依靠 14 号线，但 14 号线锦龙站距离小区约 1.5 公里，步行较远，无私家车的居民出行不太方便。

配套成熟度低：小区自带约 7600㎡社区商业仅能满足基础需求，周边大型商业如华侨城坪山之眼、坪山万象城等仍在建设完善中，商业丰富度、繁华度与成熟区域有差距，完全成熟需等待 2-3 年片区开发进度。

综合来看，深业山水东城价格较为优惠，具有国企品牌保障、丰富的教育资源、较好的生态环境和社区规划等优势，适合在深圳东部或坪山周边上班生活，对教育资源有需求，且能接受片区发展成熟度不足的购房者。如果您对交通便捷性和商业配套的成熟度要求不是特别高，现在购买也是比较划算的，尤其是能享受多重优惠政策，购房成本相对较低。

深业山水东城售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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深业山水东城项目位于碧岭街道锦龙大道和振碧路交汇处西南角 ，项目总占地面积 66857.17㎡，建筑面积：449888.06㎡ ，规划共13栋32-49高层住宅，总房源2867户，其中商品房2420户，公共租赁住房167户，安居商品房280户；，车位3300个地下3层，车位充足，主力户型81-131㎡全南向精装3-4房，承袭深业国企豪宅品质基因，打造都会人居力作，备案均价3.7万元/m²带装修。

深业山水东城售楼处电话：400-966-1923，项目自带7600m²风情商业和12班幼儿园，学区范围锦龙小学、深圳实验学校坪山校区、坪山中山小学和坪山中山中学。医疗配套有坪山人民医院（在建）、深圳市康宁医院。

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【项目基础信息】

【开发商】深圳市农科东城置业有限公司

【物业类型】70年住宅

【规模】占地面积约6万㎡，建筑面积约44万㎡

【容积率】4.6

【绿化率】35%

【二期可售】1060套（7栋：359套、8栋：701套）

【产品】建面约86-137㎡高使用率3-4房

【车位数】3300个停车位

【交付标准】品质精装

【物业费】3.8元/㎡·月

【物业公司】深圳市农科物业管理有限公司

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户型图鉴赏：

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东看坪山深圳东部中心新崛起

“十四五纲要”定调，坪山成为深圳东部中心，世界级坪山高新园区6倍于南山科技园，构筑升级版“南山2.0”，坪山火力全开，未来可期。

东进战略加持，区域三大千亿级产业集群，四大国家金字招牌，“高新区+大学城”双核驱动，深圳东部中心进入快速发展轨道。

统筹更新坪山中轴大城首发封面

坪山以坪山大道为中轴，产业、居住、商务、市政、产业依次布局，项目片区以距离市政中心2KM、商务中心1KM，成为坪山居住中心。

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沙湖整村统筹项目将建为220万m2综合体宜居生活区，整体包涵70万m2商业及写字楼，同时包含4所幼儿园、3所学校、1所高中园，名副其实属书香住区。

多轨连通深圳半小时生活圈

双地铁——14号线坪山首站锦龙站（40分钟关内通勤自由）、19号线人民医院站（深圳轨道五期建设）

3环线——南坪快速（40分钟到福田）、坪盐通道（10分钟到盐田，30分钟到罗湖）、东部过境高速（预计2024年建成，20分钟到罗湖）

主干道——锦龙大道、坪山大道等

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繁华近享3KM百万商圈荟萃

社区配套——项目自带约7600㎡社区商业

3KM百万商圈荟萃——力高金街（1.5KM）、坪山天虹商场（1.6KM）、六和城（4KM）、潮商广场（2.5KM）、坪山之眼（2KM）

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学府环伺一站式全龄段教育双实验浓厚书香

幼儿园——项目自带21班制公立幼儿园

小学——一路之隔锦龙小学（坪山实验教育集团）、中山小学学区范围内

初中——中山中学、新合实验学校（九年一贯制）

高中——一路之隔深圳实验坪山高中园（深实验教育集团）

稀缺生态伴山瞰水健康人居

两大城市级主题公园+一大区级儿童公园

马峦山郊野公园（28平方公里，4A级景区，拥有深圳市最长步道）、大山陂水库（481.57万立方米）、坪山儿童公园

推窗即是马峦山景观，步行即享超3200万㎡的城市级山水。

国企深业匠心筑造品质大城

深业集团，国企标范，39载勇当深圳开路先锋，以国企的当担和使命，先后开发深业中城、深业上城等城市人居标杆典范。

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深耕坪山14载，筑坪山城长

继深业东城上邸、深业东城国际、深业东城御园等坪山标杆之后，再匠筑深业山水东城——坪山门户首站，临山面水的公园学府大城，新一代都市生活范本。

低密人居约45万㎡纯居大城

人居范本——片区最低密纯粹的居住氛围和品质人居

项目体量约45万㎡，容积率约4.6，其中住宅体量近25万㎡，涵盖全龄全能全周期的12大社区配套，约9840㎡全系生活场景，满足未来业主购物、休闲、健康等需求，著就全能品质纯居大社区。

豪宅基因大城标杆典范

豪宅品质——项目以深业中城标准打造，延续豪宅基因，打造坪山封面标杆，由景观布局，到用材用料，匠心细节打磨。

生态社区——内设约500㎡景观泳池、近1000米环线跑道、萌宠乐园、儿童泳池、儿童乐园、1个篮球场、2个羽毛球场、水幕环绕会客厅、萌宠乐园等15大全龄场景配置

示范园林——约5.4万㎡城市示范园林，约240m超尺度围合式大园林，深圳罕见超80%的园林覆盖率，打造生态呼吸型社区。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。