物业服务属于继续性合同，服务瑕疵不构成根本违约，减免不支持

欢迎关注，具体案件欢迎使用收费检索打开新思路。需要已发文章案号，可关注后评论留言，随后私信。

一审法院认定事实

某鸿公司（物业建设单位、甲方）与世某物业公司海口分公司（以下简称世某成物业公司，乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1.物业名称为湖湾小区一期；2.乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，高层住宅为2.8元/月/平方米；3.自物业交付物业买受人之日起发生的物业服务费，由物业买受人承担；4.物业服务费按月交纳，业主应在每月25日前缴纳次月物业服务费；5.甲方或业主逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日按千分之三标准承担违约金；6.合同期限3年（2020年8月1日至业主委员会成立之日止），若业主委员会选聘新物业并签订合同，本合同自动终止。

2020年7月31日，海口市住房和城乡建设局出具《备案通知书》，对案涉项目前期物业服务企业（世某成物业公司）及收费标准（住宅2.80元/月·平方米）予以备案。2020年9月16日，海口市自然资源和规划局出具复函，同意将“湖湾小区一期”项目建设单位名称变更为海南泓某房地产开发有限公司（以下简称泓某公司）。后某鸿公司、世某成物业公司、泓某公司签订《主体变更协议》，约定原《前期物业服务合同》中某鸿公司的权利义务概括转让给泓某公司。

2022年4月27日，案涉项目取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。2020年12月22日，世某成物业公司与孙某伟、邢某某就案涉房屋办理商品房买卖合同备案；2022年6月9日，孙某伟办理收房手续；2023年11月28日，案涉房屋登记至孙某伟、邢某某名下，建筑面积107.19平方米。同日，世某成物业公司向孙某伟、邢某某开具发票，备注“物业费2022年5月1日至2022年6月30日已交”。2024年10月11日，世某成物业公司在案涉房屋门口张贴《缴费通知单》催收物业费。

一审诉讼请求

世某成物业公司向一审法院起诉请求：1.孙某伟、邢某某支付拖欠的2022年7月1日至2024年9月30日物业服务费8103.56元及违约金543.08元（违约金以每月拖欠的物业服务费300.13元为基数，各从应付之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止，暂计至2024年10月31日为543.08元）；2.案件受理费由孙某伟、邢某某承担。

世某成物业公司当庭明确第一项诉讼请求中违约金起算时间为次月1日。

一审法院认为

本案争议焦点为：1.《前期物业服务合同》是否对业主具有约束力；2.世某成物业公司主张的物业费是否有依据；3.孙某伟、邢某某是否应承担违约金。

1. 关于合同效力。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉《前期物业服务合同》及《主体变更协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对孙某伟、邢某某具有约束力。
2. 关于物业费金额。经一审法院现场勘查，世某成物业公司客观上提供了物业管理服务；且涉案小区部分业主及孙某伟、邢某某本人已缴纳部分物业费，可视为认可物业服务。根据《前期物业服务合同》约定，住宅物业费标准为2.8元/月/平方米，案涉房屋建筑面积107.19平方米，每月物业费300.13元（2.8元×107.19平方米）。结合已交物业费情况（2022年5-6月已交），孙某伟、邢某某应支付2022年7月1日至2024年9月30日（共27个月）的物业费8103.56元（300.13元×27个月），且无证据证明二人已缴纳该期间费用。
3. 关于违约金。根据案涉小区其他同批次案件查明，世某成物业公司提供的物业服务存在未尽完善的瑕疵，孙某伟、邢某某拖欠物业费非恶意。创建和谐小区需业主与物业共同努力，考量社会效果，一审法院对世某成物业公司主张的违约金不予支持。

一审判决

一审判决：一、限孙某伟、邢某某于判决生效之日起七日内共同向世某物业公司海口分公司支付物业服务费8103.56元；二、驳回世某物业公司海口分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审上诉情况

一审判决后，孙某伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回世某成物业公司关于物业费的诉讼请求；2.孙某伟不承担违约金；3.本案一、二审诉讼费用由世某成物业公司承担。

事实和理由：一、一审认定物业费支付义务错误，物业长期未履行合同义务，服务质量严重不达标（公共区域卫生清洁不及时、安保措施形同虚设、基础设施维护缺失），有业主群聊天记录、现场照片/视频、投诉记录为证，但一审未审查；根据《民法典》第五百二十五条，业主享有同时履行抗辩权，有权拒付费用。二、违约金问题虽一审未支持，但物业违约在先，其主张的违约金计算方式显失公平，违反《民法典》第五百八十五条。三、程序瑕疵，孙某伟因客观原因未参与一审，无法提交服务瑕疵证据，申请二审调取小区业主集体投诉记录、物业服务标准评估报告、业主满意度调查数据。

世某成物业公司答辩称：一、《前期物业服务合同》合法有效，物业费标准符合约定，孙某伟收房后应按约缴费，房屋空置亦需缴费（《民法典》第九百四十四条）。二、孙某伟主张服务不达标无依据，物业已提供公共设施维护、保洁、绿化、安保等服务，个别服务瑕疵属客观情况，物业已及时处理；拖欠物业费影响小区运转及其他业主权益。三、一审程序合法，孙某伟故意不参加一审，二审提交的证据非新证据，不应采信。

邢某某未陈述意见。

二审期间，孙某伟提交数张照片拟证明物业服务不达标；世某成物业公司质证称该证据非新证据，对真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，并就照片内容逐一反驳（如门岗照片证明工作人员在岗、车库顶棚缺失系台风导致且物业已协调维修基金、垃圾清理有定期安排等）。因孙某伟未提供照片原件核对，二审法院对该部分照片的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可。

世某成物业公司、邢某某未提交新证据。二审法院查明的案件事实与一审一致。

二审认为

孙某伟上诉称世某成物业公司提供的物业服务不符合约定，但未提供有效证据证实。物业服务合同属于继续性合同，非一次性履行完毕，世某成物业公司在个别环节、区域存在的服务瑕疵，不能否定其已为整个小区提供物业服务的事实，更不构成根本违约。

孙某伟可向世某成物业公司提出整改意见或通过业主委员会行使权利，但不能以服务瑕疵为由拒缴物业费。一审法院对世某成物业公司主张的违约金不予支持，已考虑到物业服务存在部分瑕疵的情形，故孙某伟主张免交物业费的上诉理由不能成立，二审不予支持。

综上所述，孙某伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二审判决

二审判决：驳回上诉，维持原判。