“现房销售”的风，还是吹起来了

“所见即所得”的现房销售时代，再近一步。

在“十五五”规划建议明确推动房地产高质量发展的背景下，近日住房和城乡建设部提出了六大重点任务，其中“推进现房销售”尤为引人关注。这也意味着，过去30多年普遍存在的“凭图纸买房”的“开盲盒”模式，或将逐步退出历史舞台。

长期以来，购房者不仅需经历短则两年、长则五年的交房等待，还可能面对交付延期或货不对板的风险。

业内专家认为，推进现房销售是中国房地产发展模式转变的重要信号，未来楼市的购买逻辑也将被重塑，住房消费从“赌预期”转为“验实物”。

中指研究院的数据进一步显示，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台相关政策，今年一季度新建商品房销售面积占比已达36%，较去年的30.84%进一步提升。

那么，聚焦成都市场，现房销售目前进展如何？随着这一制度的推进，未来又将带来哪些深远影响？

近6年发展，成都已有三类现房

在成都，现房销售其实已有先例。

从2019年起，在部分地块出让时，就已试水“现房销售”。经过近6年发展，目前市场上在售和待售的现房项目大致可分为以下三类：

第一类：“先天型”现房项目

青羊区的青云阙，就是2019年后成都首个明确要求现房销售的项目。该地块于2019年7月出让，2020年11月达到现房销售条件。此后，在2021-2022年间，成都陆续推出了多宗类似地块，催生了包括龙湖恒邦花千樾、卓越永利云翠、绿城桂语江澜一批“先天型”现房项目。

不过，这类在出让环节就硬性规定“现房销售”的全新项目，在当前市场供应中只剩最近入市的通锦阁和金牛国投·上林语等个别楼盘。

第二类：“主动变现型”项目

这类“主动”选择现房销售的项目，其诞生初衷与曾经的“双限”政策密切相关。当时，部分开发商试图通过延后销售来突破限价，以谋求更高利润。

然而，市场反馈却未必尽如开发商所愿。此类项目的销售之路不乏挑战：例如位于西三环外侧的金沙城·锦西观棠，2016年首开后保留2栋高层，直至2023年才通过法拍渠道售出；又如今年新入市的深业·泰樾府，其土地成本已达16800元/㎡且须配建1.36万㎡返迁住房，目前清水房起步单价约3万元/㎡。漫长的开发周期与高昂的资金成本，使得项目利润空间被大幅压缩。

从近两年的市场实践看，采取这一策略的项目类型更加明确，多为民企在核心区开发的高端项目，产品总价普遍达到“千万级”，其有意以“慢”来打磨产品的同时，也试图通过实景来为高总价销售奠定基础。

第三类：“被动型”现房项目

相比之下，市场中还有一批“被动现房”，其成因更为复杂，也更能反映市场的真实生态。它们主要源于两方面：一是整体开发节奏较慢，项目在漫长的开发周期后被动进入现房销售阶段；二是一些项目因产品设计与市场需求脱节、定位偏差或开发商自身实力不足，导致去化艰难——尤其在强调尺度与舒适度的“新规”出台后，其过时的户型设计更难获青睐。

从近期这些项目的动向来看，为加速去化，不少项目已开始“以价换量”。对于有意留在主城，且对价格高度敏感的客户，这反而提供了多一种购房选择。

现房销售将如何影响后市？

“潮水退去，才知道谁在裸泳”

毫无疑问，商品房逐步推行“现房销售”，让购房者“所见即所得”，能够解决此前楼市中烂尾、信心不足等一系列问题，将风险从购房者端转移到开发商端。那么未来将承担更多市场风险的房地产企业和市场机构，又如何看待现房销售？

成都实拍图

采访中，其普遍认为未来市场的变化将来自三方面：

一、 对于市场，短期或面临供应调整阵痛

从统计数据来看，无论面积还是套数，成都新房供应量都创下近4年新低。一旦进入现房销售过渡期，由于项目建设周期延长，市场新增供应可能进一步减少。

二、对于项目，“被动型”现房或增多

现房销售制度的推进，正使“兑现力”取代“预期”，成为市场的核心定价准则。这将不可避免地引发一场剧烈的“马太效应”：兑现度高的项目会加速去化，形成口碑与流速的良性循环；而兑现度不足的项目，其所有缺陷都将暴露在阳光下，导致去化愈加艰难。此种因信息透明度提升而导致的分化，在决策更为理性、容错空间更小的高总价市场中，将表现得尤为显著。

三、 对于企业，“潮水退去，才知道谁在裸泳”

成都一开发商人士表示：“现房销售对房企而言，最大的挑战来自资金压力。”

在这位人士看来，期房销售下，开发商可根据各地资金监管政策按照修建及销售进度进行分批盘活资金，而现房销售要求项目竣工验收合格后方可销售，资金盘活周期将延长 2—3 年，财务成本显著上升。这对于资金规模较小及负债率较高的企业来讲，是一个生死存亡的关键性的考验，可预见的是，未来房地产企业的洗牌会进一步加剧，部分房地产公司生存空间进一步被压缩。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也提到，“从长远来看，市场鼓励企业打造高品质住宅、推动房企转型，但在推进现房销售的过程中，也应密切关注企业的承受能力。如果盲目推进，可能会让企业难以适应。”

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底