深圳绿景白石洲公寓几梯几户，容积率，户型图，管理费多少

深圳绿景白石洲公寓几梯几户，容积率，户型图，管理费多少

深圳绿景白石洲公寓的梯户比、容积率、户型图及管理费信息如下：

梯户比

• 住宅部分：总层高74层，低区（48层以下）为4梯7户，高区（48层及以上）为3梯6户。
• 公寓部分：以璟公馆为例，梯户比为6梯16户，位于1栋1单元32-34层。

容积率

• 项目整体容积率为10.3，属于超高层建筑群，居住密度较高。

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户型图与主力户型

• 公寓主力户型
  • 45㎡一房一厅：方正实用，动静分区，玄关设独立收纳柜，厨房U型设计，卫生间干湿分离。阳台进深1.5米，可改造成书房或儿童活动区；飘窗赠送面积约3㎡，提升得房率至70%。东南朝向，主卧与客厅双开间采光，阳台直面中央绿轴景观。
  • 60㎡两房两厅：经典竖厅设计，客厅开间3.6米，主卧带独立衣帽间，次卧可改造成书房或儿童房。厨房连通生活阳台（约4㎡），可放置洗衣机与杂物柜；卫生间三段式分离，提升使用效率。西南朝向，高层房源可远眺深圳湾海景，低层房源近享社区园林。
  • 75㎡大两房：南北通透，双阳台设计（景观阳台+生活阳台），客厅开间4.2米，主卧套房设计（含独立卫浴+衣帽间）。片区罕见带阳台的南北通公寓，次卧可改造成三房，满足家庭成长需求。
• 户型亮点：得房率约70%，高于南山同类公寓（如丹华公馆得房率65%），且公寓带阳台设计，可积分入学。

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管理费

• 物业管理费：公寓部分为8.8元/㎡·月，由深圳市绿景物业管理有限公司提供服务，涵盖全天候安防、家政服务、宠物托管及社群运营等。

项目核心优势

1. 地段与配套：位于南山核心区，深南大道与大沙河科创走廊交汇处，毗邻华侨城、后海总部基地等四大总部基地，产业与财富资源集聚。
2. 产权与民用水电：70年产权公寓，民水民电通燃气，显著优于市场上多数商务公寓。
3. 教育配套：项目配建21班幼儿园+63班九年一贯制学校（南外集团办学），另规划4所幼儿园、3所九年一贯制学校，可满足全龄段教育需求。
4. 租金回报率：周边75万高精尖人才带来稳定租赁需求，45㎡户型月租金可达3000-3500元，租金回报率3.8%起，远超深圳公寓市场平均水平。

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公寓最忌讳的三个因素及绿景白石洲表现

1. 产权性质模糊

• 风险点：部分公寓产权年限短（如40年商务公寓），交易税费高，影响流通性。
• 绿景表现
  70年产权公寓：民水民电通燃气，可积分入学，性质接近住宅，交易税费与住宅一致（满五年唯一免增值税）。
  回迁房混居：项目包含回迁房、人才房等业态，人员构成复杂，管理难度增加。

2. 居住舒适度差

• 风险点：高容积率、超高层建筑易导致电梯拥堵、噪音污染、隐私泄露等问题。
• 绿景表现
  电梯等待时间长：74层住宅高区3梯6户，按每层6户计算，单梯服务户数达148户（远超规范要求的100户/梯）。
  户型设计一般：60㎡两房动线不合理，走廊浪费面积较多，实际使用率仅71%。
  隔音降噪措施：采用双层中空玻璃、隔音地板，但周边旧改施工可能持续至2028年，噪音干扰难以完全避免。

3. 配套兑现风险

• 风险点：规划中的商业、学校、地铁等配套可能延期或缩水。
• 绿景表现
  商业进度可控：40万㎡商业体已签约华润万象影城、Ole超市，预计2026年6月首期开业。
  学校纳入南外集团：配建63班九年一贯制学校，2025年9月已开工，2026年9月同步交付。
  ⚠️地铁29号线风险：规划中的白石洲北站（2028年通车）距项目约300米，但线路尚未获批，存在调整可能。

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