上海楼市，正在加速筑底

我始终坚信，上海的房子就是国内真正的核心资产。

上海楼市的复苏对全国楼市至关重要。

如今上海二手房市场每月仍能维持约2万套的网签量。

即便在楼市下行期，这也称得上是不错的成绩。

然而，不少人对上海楼市的感知却是：一潭死水，十分低迷。

当越来越多的声音在唱空时，我们越需要理性思考。

从我们近期的市场观察来看，经过四年的深度回调，上海市中心部分板块房价已经开始探底。

当下的上海楼市有五个趋势正在形成，希望大家务必重视。

高端市场带动核心区企稳

上海的高端市场热度依旧很高。

今年9月，黄浦区金陵华庭二期，套均8200万元的120套房源，开盘两小时卖光，其中最贵的顶复总价超2.82亿元。

10月，黄浦区淮海中路的高福云境，首日推出25套房源，单套总价1.3亿元，最贵的几套超过1.6亿元，当天售罄。

许多人认为新房尤其是豪宅是完全独立于市场的，因为客群不一样。

但其实豪宅在顶端价格的稳定，会给到二手市场信号。

如果周边的二手房回到相对合理的区间，价格就会相对稳定。

根据我们的数据监测，上海市中心几个区，不少板块二手房价格已经触底。

比如黄浦区打浦桥（南北高架西），新天地/豫园部分小区，如今性价比已经很高。

静安区江宁路、不夜城板块，以及大宁的部分次新小区也出现见底信号。

目前900多万就能买到静安内环次新大三房。

长宁区，镇宁路北侧、中山公园、虹桥开发区、古北一期、新华路、西郊、仙霞等板块，也涌现出不少高性价比笋盘。

西郊的叠拼别墅，公寓房的价格，别墅级的享受。

新华路的一梯队学区房，房子虽然旧了点，但地段和面积都足够好。

普陀区的光新板块、甘泉宜川，房价都来到了相对合理的位置。

杨浦区的中原板块、和新江湾城的大户型，已经率先见底。

虹口区的鲁迅公园，也基本完成了这一轮的价格调整。

市区老破小已经见底

上海楼市正在努力企稳。

楼市触底反弹有几个先行指标，其中之一就是挂牌量开始减少。

从我们研究院监测的数据来看，上海二手挂牌量已经连续8周下滑。

当前库存量水平已回落至2024年3月初的水平。

与此同时，近期的带看量也在增加。

我们一直说，上海的市场是观望，不是绝望。

大把的人在等着房价回撤买入，很多刚需是真的进场了。

房外房研究院数据统计，2025年上半年，上海300万以下的老破小成交占比为51.6%。

到2025年9月，这个数据已经上升到61%。

从我们在一线的卖房师反馈来看：

最先调整的市区老破小，已率先完成资产出清，又成了市场的香饽饽。

普陀区卖的最火的，真光新村，上半年成交199套，相当于每天卖掉1.1套。

近期我们关注的像三林、北蔡、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房户型，出来就被秒。

卖疯了的刚需房，本质上还是价格到位了。

88万的控江四村，板块就算有再多不利因素，绝对地段摆在这里，也是很有性价比的。

尤其是一些学区房，泡沫出清后，成交量大幅增加。

过去的几个月，以徐教院附中为代表的挂户口一房，已经供不应求。

从我们研究院关于学区溢价的数据来看，现在上海绝大多数的学区房，已经不存在额外溢价。

像上海这样的超一线城市，房价调整只是响应产品的价值重估。

永远下跌，下跌20年这种是没道理的唱衰。

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楼市调整已近尾声

资本市场对房地产行业的悲观预期正在扭转。

A股三季报，房地产和建筑材料类企业净利润改善幅度很大。

上市房企利润我们可以看做与新房销售绑定。

建材、建筑装饰则与新房和二手房都挂钩。

相关企业净利润大幅增长，意味着行业基本面正在改善。

这些积极的信号，也都体现在了股价上。

从历史的情况看，上海楼市的每一轮牛市之前，都有一轮轰轰烈烈的股市上涨。

参考历次牛熊转换的经验，在熊市末期，会有一些品种提前走出新周期。

我们在一线市场也观察到：

部分此前深度回调的区域和房源，价格虽然还没有明显上涨，但继续下行的动能已经枯竭。

多种迹象表明，本轮楼市的调整周期，已经进入后半程了。

这对于有实际需求的买家来说，是一个值得关注的信号。

那种观望着不敢买的日子，恐怕真的要到头了。

房价暴涨时代结束

当然，楼市调整结束，也不代表后面会加速暴涨。

过去上海房价高速增长，从长周期来看，是和经济、货币与城市发展同频共振的。

从2009年到2023年，上海房价的年均增幅大概10%。

同期全国GDP年均增长是7%，M2是13%。

是经济发展推动了上海的资产同步上涨。

如今GDP的年均增长只有5%左右，那房价同样也不具备高增长的动力。

但是从保值的角度，我们对上海的资产依然很有信心。

只不过楼市从普涨过渡到了分化，选房的难度确实增加不少。

未来想通过买房实现资产的快速增值，会是一件比较困难的事情。

但在房价深度回调后，安全性会更高。

我们认为，楼市未来的机会不在于赌大势。

而在于从分化的市场中寻找能够穿越周期的硬核资产。

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好房子时代来临

“十五五”规划中提到要“推动房地产高质量发展”。

那么从“高数量”到“高质量”，怎么推动？

答案是：优化供给，建“好房子”。

未来上海楼市的核心驱动力之一，也将来自于这些承载了新标准、新理念的“好房子”项目。

与此同时，上海的拆迁和城市更新，还在加速进行。

不久的将来，上海将全面告别“手拎马桶”时代。

未来的房产竞争，也不再是比谁的价格更低。

而是比谁的户型更优、得房率更高、建筑品质更扎实、社区环境更宜居，以及是否绿色、低碳、智能化。

总之一句话，未来上海的“好房子”能匹配人们对美好生活的向往。

小结

上海楼市这一轮调整，往大了说，是房地产市场走向健康发展的必经阶段。

往小了说，楼市调整这几年，让上海不再“高不可攀”。

结合不断宽松的政策，很多刚需实现了自己安家上海的梦想。

不少中产家庭也获得了入住高能级板块的机会。

“一线城市房价永不跌”的神话，已经被现实打破。

“一线城市一直跌”的说法，也会在某一天被终结。

我们坚定上海楼市螺旋向上的趋势不变。

看多上海，需要保持战略定力。

尽管看空的声音不绝于耳。

但上海，只等一个经济复苏。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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