“城”长的烦恼 宝安如何在方寸之中见未来

英国古典政治经济学创始人威廉·配第有一句名言：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”这个观点道破土地在经济发展中的核心价值，却也在深圳宝安的当下，折射出一种独特的“城”长烦恼，当城市以“寸土寸金”定义空间稀缺，当宝安作为深圳产业压舱石，既要扛起制造业根基的重任，又要应对“好项目开始挑地方”的新考题，有限的“方寸之地”，如何承载产业升级与企业生长的未来？宝安的答案，就写在一家家企业破茧成蝶的故事里。

订单溜了、研发停了，宝安用一张租约破局？

走进美莱雅位于宝安福永翠岗片区的21385平方米新厂房，机器的嗡鸣里裹着蓬勃的生命力。很难想象，仅仅一年多以前，这家医美器械行业的“奔跑者”，差点像一头巨鲸，因空间的束缚而搁浅。“那段时间，我每天走进老厂房，都挺无力的。”美莱雅的负责人回忆起当时的情景，“走廊里堆满了待发货的箱子，人和叉车都得侧着身子走。生产线主管天天向我抱怨，说产线已经超负荷，再多一台机器都没地方放。”那是一种看得见的“天花板”。4条生产线，是空间的极限，也成了企业增长的“紧箍咒”。一笔大额订单因为产能无法满足，只能无奈地看着它溜走。

受困的不仅是生产线。在另一头，公司的“心脏”——研发实验室，也因空间不足而“心律不齐”。一个被寄予厚望的新型激光美容设备项目，因缺乏足够的实验区，研发进度条被卡，周期延长了3—6个月，“我们当时错过的，可能不仅仅是一个产品，而是一个技术迭代的窗口期。”一位研发骨干坦言。

企业不是没有尝试过自救。他们在市场上奔走了数月，看过无数个场地，结果却一次次失望。要么是需要大规模改造，成本高昂；要么是二手、三手房东，租期朝不保夕。“我们这个行业，搬一次家伤筋动骨，医疗器械生产许可证的变更流程就能耗掉大半年。没有一个稳定的长期预期，我们不敢赌。”

转机，来自福永街道的企业服务专员的例行走访，踏进了美莱雅捉襟见肘的老厂区。“他们的‘空间焦虑’，写在员工的脸上。”这份对企业困境的敏锐感知，很快转化为街道主动介入的行动，街道像一位“产业医生”，对美莱雅进行了一次深度“问诊”。他们与企业负责人反复推演：医美器械的洁净车间需要怎样的层高和管线布局？成品和原料的物流动线如何设计才最高效？未来扩充团队，办公和研发区需要预留多少空间？最终，翠岗片区的这块拼图，被精准地放在了美莱雅的版图上。

“最关键的时刻是在谈判桌上。”美莱雅的负责人至今对那一幕记忆犹新。街道工作人员、企业代表和一手业主怀德股份公司的负责人坐在一起。“我们当时最大的顾虑还是租期。街道的同志当场就向业主方阐明，像美莱雅这样的高成长性企业，一个长期的稳定租约，是它敢于投入、扎根发展的基石。”

最终，一纸租约，白纸黑字，期限直至2030年。“当笔尖落下那一刻，我心里的一块大石头才算真正落地。”美莱雅的负责人感慨道，如今，在新厂房里，一个“满血复活”的美莱雅火力全开：产能翻倍，直接帮助公司承接了之前无法满足的订单，与中东某品牌客户签订了年供应30万台的合同；研发团队从15人扩充到40人，新产品事业部与研发二部挂牌成立；“迷你按摩枪”“水光美容仪”等多条产品线，从图纸变成了流水线上的产品。

美莱雅的新生背后，是福永街道在“产业空间供给”与“产业发展需求”匹配上，摸索出的一套可复制的打法。这套打法被福永街道办一负责人生动地称为“红娘+菜单+定心丸”的组合拳。“像‘红娘’一样，通过精准走访，形成清晰的‘企业需求画像’；对照片区产业规划‘总菜单’，实现片区产业定位的精准匹配；最后，用长期租期保障这颗‘定心丸’，让企业敢于投入、能够安心扎根。”他补充道，这套组合拳，最终目的就是让同一领域的企业聚在一起，形成上下游协作的“小生态”，像滚雪球一样，越滚越大，最终打造成有竞争力的特色产业集群。

“租金没降，成本却低了”：宝安如何为一家“隐形冠军”解开“成本和空间”死结？

如果说美莱雅的破题，是宝安为高成长企业打破“天花板”，解决“从无到有”“从小到大”的增长饥渴。那么，另一家隐形冠军深圳鑫华锋电子技术有限公司的成长经历，则揭示了宝安在产业空间供给上更为精细的另一面：如何为存量巨大的基础制造业，递上打开 “成本”与 “空间” 困局的钥匙。

与美莱雅面临的爆发式增长困境不同，鑫华锋的焦虑，更具普遍性，也更隐蔽。作为海康威视、惠普等行业巨头的核心供应商，这家企业并不缺少订单，却长期在“成本”与“效率”的夹缝中求生。

在他们位于福永的老厂区，焦虑是可以被量化的。由于是二手、三手转租，租金蚕食着利润。而面积不足的厂房，则直接导致了“有单不敢接”的窘境。生产线无法扩容，仓储空间告急，企业的发展被牢牢困住。这场困局的破解，同样始于福永街道一次例行的“规上企业走访”。企业服务专员在主动上门中，敏锐地捕捉到了这家优质企业正被“高租金”和“小空间”双重制约。得知困境后，一场迅速而精准的匹配行动随即展开。

这场突围战，是一场典型的“深圳速度”与“宝安精度”的交响。街道的核心考量，并不仅仅是为鑫华锋找一个“更大的地方”。他们结合行车记录仪的生产特性，对产线布局、物流效率的高要求，将目光锁定在了产业定位高度契合的凤凰片区。从企业提出诉求，到最终确定凤凰社区腾丰一路12号这处11973平方米的空间，并签订租约，整个流程耗时约四个月。在此期间，街道的角色超越了“中介”，他们协同企业，直接与一手业主凤凰股份公司对接，共同沟通租期、租金等关键事项。这一举动，让企业第一次触碰到了最核心的租赁权益。

当鑫华锋入驻新址后，一个变化悄然浮现，财务报表上的单位租金与之前老厂相差无几，但企业的综合运营成本却实现了质的下降。这笔账得从空间本身算起。新园区的厂房设计更为科学合理，空间使用率高达70%～90%，远高于传统工业园。这意味着，鑫华锋用同样的租金，换来了远超以往的“有效生产面积”。新空间允许企业根据生产流程进行更精细的功能分区，生产效率和物流效率得到极大提升。

更重要的是，那份直面一手业主、租期稳定至2028年的合同，它像一枚定海神针，终结了企业对未来租金上涨和频繁搬迁的阵痛。这份“稳定性”，迅速转化为了企业深耕实业、谋划长远的底气。

在新园区里，“脱胎换骨”的鑫华锋生机勃勃。公司的发展蓝图，也从应对眼前的生存压力，转向了更长远的未来：一份清晰的5年、10年计划已经制定，以新园区为根基，逐步增加智能化设备生产，并积极开拓海外市场。虽然企业目前仍处于增资扩产的初期，但运营成本的优化，已使其能将更多资源优先投入到产品研发和员工福利提升中，从而增强产品的核心竞争力。

从美莱雅的“空间扩容”，到鑫华锋的“成本重构”，不难看出宝安产业空间供给的两种不同维度，指向同一个核心：不单纯追求低租金的短期效应，而是通过提供高质量、高效率、高稳定性的空间，系统性地降低企业的综合运营成本，为其长期发展赋能。

“通过精准摸排、高效协同，为企业匹配最合适的土壤，并打通项目落地的‘最后一公里’，从‘硬空间’供给向‘软生态’构建升级，这不仅吸引着企业‘走进来’，更重要的是，让它们能真正‘留下来、强起来’。”福永街道相关负责人总结道。

智造“小巨人”卡“成长瓶颈”，宝安“定制套餐”救场？

将视线投向5公里外的沙井街道，在深圳远东卓越科技有限公司的生产车间里，工业的力量以一种精密而磅礴的方式呈现。这里，是诞生100多项国家专利的地方，是服务全球智能制造企业的“一站式采购平台”。

然而，对于这家成立11年的专精特新“小巨人”企业而言，这股强大的生产力，曾一度被无形的“空间墙”所禁锢。随着业务的飞速扩张，原有的场地已无法承载其更大的发展规模。远东卓越需要的是一个能承受重型设备、保障高强度电力供应、匹配其精密供应链网络的“定制化基石”。

这种高端的烦恼，对于任何一个志在发展先进制造业的区域来说，都是一道必答题。而宝安区沙井街道，用一次精准高效的服务，给出了自己的答案。

高效对接的开端，始于街道一份日常的“产业企业台账”。沙井街道早已将远东卓越这样的高新技术企业纳入了动态跟踪。定期的上门走访，使得工作人员对企业的运营状况、发展瓶颈了然于胸。当远东卓越对“定制化空间”的需求浮出水面时，沙井街道启动了一套“专项评估”机制。他们的资源库里，早已梳理出了辖区内具备高承重、强供电等特性的“适配自动化企业”的产业空间资源，推荐马安山社区第二工业区38栋厂房，是一次深思熟虑后的精准落子。

“我们去现场勘查时，完全是按照自动化智造企业的标准来的。”一位街道负责人解释道，“不是面积有多大，而是地基承重够不够；不是租金多少，而是电力增容方不方便；还有门口的马路，最大的设备运输车能不能顺利拐进来。”

正是这种“斤斤计较”的评估，确保了推荐的厂房与远东卓越的需求高度契合，无论是硬件设施，还是其在供应链布局、客户分布上的区位优势。然而，真正的“定制化”服务，还体现在从确定意向到快速投产的“最后一公里”。由于该厂房属于社区股份公司集体物业，这为简化流程、高效决策提供了天然的优势。当远东卓越确定入驻意向后，街道集资办迅速启动了优化审核流程。原本可能需要较长时间的租赁手续，通过优化简化手续提速提效，为企业抢出了宝贵的投产时间。

这背后，体现的是政府对“自动化企业特殊需求”的深刻理解与高效响应。对于这些以设备为核心资产的企业而言，产线停摆意味着效率损失，设备兼容性直接影响投资回报率。因此，政府的角色，从“空间介绍人”升级为“全流程资源整合者”，通过并联审批、技术适配指导等举措，主动化解企业入驻过程中的障碍。这种“保姆式”的服务，看似只作用于一家企业，却能清晰触摸到沙井乃至宝安在土地空间规划上的深层逻辑：通过“空间布局的优化”，来提升整个区域的产业竞争力。

当像远东卓越这样的“小巨人”企业被安放在合适的产业社区时，其上下游的合作伙伴也会随之而来，从而激发强大的产业集聚效应。这不仅是为一家企业筑基石，更是为整个区域的产业生态“强链补链”。优质的产业空间吸引优质的企业，优质的企业集群又提升了区域的整体价值和竞争力。这或许就是宝安在面对“寸土寸金”的现实挑战时，所给出的极具远见的解答。

破局“三维困局”：先进制造业高地的营商新拳法

企业的蝶变，恰是宝安制造业活力的一抹抹缩影。作为深圳工业“基本盘”，这里聚集着5.45万家制造业企业，占深圳总量超1/3；5117家规上工业企业与7397家国家高新技术企业构筑起产业韧性，23项产品拿下全球市场占有率的桂冠。枝繁叶茂的市场生态，离不开精准的战略护航，宝安以“资金、空间、应用场景”三大战役为核心的系统化举措，正以全方位拳法破解企业发展瓶颈。

以“宝企金服”投融资大会打响资金战役第一枪，空间战场的深耕更显战略深意：通过“普惠+定制”体系释放近1亿㎡产业空间，从2万㎡“零租”前沿产业空间到41.83万㎡折扣创新型用房，精准匹配从初创团队到“小巨人”的全周期需求。而应用场景的全域开放，则让“城市即试验场”成为现实，从低空物流到智慧医疗，为企业提供从研发到市场化的完整链路支撑。这套“要素保障+场景赋能”的创新打法，不仅为宝安构建了留住企业的“护城河”，更锻造了一柄激活市场、参与全球竞争的锋利“战矛”。

“安得广厦千万间”的新时代诠释

一千多年前，杜甫渴望“安得广厦千万间”；今天，这一愿景在宝安有了更具时代内涵的落地，当城市无法在空间上无限扩张时，宝安选择向内挖掘潜力、向管理要效率、向服务要未来，用空间适配度、长期稳定性、生态协同力的多维乘积重新定义土地价值。

从为美莱雅渴求的一纸“确定性”租约卸下焦虑，到助力鑫华锋算清“效率账”破解成本死结，再到为远东卓越筑牢“定制基石”承载智造雄心，宝安的实践不仅为深圳破解“土地约束下的产业升级”提供了样本，更以“为奋斗者筑巢，为创新者铺路”的实干，为奔跑的企业找到梦想拔节生长的土壤，播下名为“信心”的种子。而这，既是“深圳奇迹”在制造业领域最值得续写的新篇章，也是新时代“安得广厦千万间”最鲜活的诠释。

采写：南都N视频记者 潘莹瑜

摄影：南都N视频记者 刘有志