资产缩水、不敢消费！房地产开始调整，普通人到底要承担多少风险

最近看到一篇讨论北上广深消失的中产阶级的文章，心里很有感触，这些曾经在大城市站稳脚跟的人，如今要面对房价跌去30%多的资产缩水，还要背着高额月供。

甚至得靠晚上开网约车补贴家用，这让我忍不住想：房地产探底究竟什么时候才是头，我们常说经济数据、市场规律，但对大多数人而言，房地产不是冰冷的数字。

而是柴米油盐里的安全感，是辛苦攒下的家底，如果还要等一两年才能企稳，这段时间里，那些被高月供、财富缩水压得喘不过气的普通人，真的能扛过去吗？

民生视角

提到房地产调整，很多人先想到的是销量跌了多少，投资降了多少，但很少有人细想这些数据背后的民生代价，2021年至今，房地产行业从高点往下走了快五年。

这五年里，市场的变化远比数据更戳心，销量从高点跌了60%到70%，开工量也跟着降了这么多，最直接的影响就是居民手里的房子不值钱了。

就像前面提到的中产阶级，当初高价买的房，现在二手房均价跌了30%多，相当于几年甚至十几年的积蓄凭空蒸发，更让人焦虑的是，这种调整还在拖累整个经济的基本盘。

全社会的固定资产投资因为房地产的低迷转成了负值，这意味着就业、产业链都会受到波及，可能有人会说，至少我们没像其他国家那样爆金融危机啊。

这话没错，中国确实管住了金融体系的风险，没有出现大规模违约，但这并不代表普通人没受影响。

当一个人要在工作之余挤出时间开网约车还月供，当一个家庭因为房价下跌不敢消费、不敢规划未来，这种对信心的侵蚀，比短期的经济数据波动更值得关注。

毕竟，经济的最终目的是让普通人过得更好，如果房地产调整持续冲击民生，再亮眼的科技热点、再宏大的发展规划，也很难让大多数人有获得感。

国际对比

要判断房地产还要等多久企稳，看看国际上的经验或许能找到答案，不管是美国、欧洲，还是曾经经历过房地产泡沫的日本，这些经济体从房地产高点跌到平稳，都有一个相似的规律。

时间上要花6到7年，成交量会从峰值跌50%，房价则会跌40%到50%，换句话说，房地产的深度调整从来不是一蹴而就的，而是需要漫长的消化期。

对照这个规律看中国，我们的调整进度条其实已经走了大半，从2021年算起到现在，刚好快五年，成交量和开工量的跌幅已经达到60%到70%，比国际上常见的50%跌幅还要大。

房价方面，二手房均价跌了30%多，虽然还没到40%到50%的国际平均水平，但也在持续向下，按这个节奏算，我们距离平稳大概还缺1到2年的时间。

不过，中国有个很特殊的优势，我们没有让房地产风险蔓延到金融体系，其他国家在房地产下跌时，往往会伴随银行坏账、企业破产的连锁反应。

但中国通过提前管控，把这种风险挡在了门外，可优势背后也有隐忧：正因为没有爆发显性危机，很多人容易忽视房地产对民生和信心的隐性伤害。

就像温水煮青蛙，表面上没什么大事，但普通人的压力在一天天累积，这种压力如果长期得不到缓解，最终还是会影响经济的整体活力。

市场反思

最近资本市场有个很明显的趋势：大家都在追科技牛，甚至有人叫它科幻牛，从人形机器人到人脑接口，从核聚变到量子计算，这些听起来很未来的领域成了焦点。

好像谁不聊科技，就跟不上市场节奏了，但热闹的背后，我总觉得少了点什么，我们好像忘了，科技创新再高大上，也得扎根在柴米油盐的民生基础上。

房地产就是这个基础里的关键一环，对大多数人来说，房子不是用来炒作的工具，而是住有所居的保障，是资产配置里最核心的部分。

如果房地产一直跌，居民手里的财富不断缩水，大家连眼前的生活都没底，又怎么会有心情、有能力去关注长远的科技创新？

更现实的是，房地产产业链很长，从钢筋水泥到家电家具，再到装修服务，涉及上百个行业、几千万人的就业。

如果房地产一直低迷，这些行业的发展都会受影响，而这些行业里的从业者，正是我们身边最普通的打工人。

所以，不是说科技不重要，而是我们不能一边倒地追捧科技，却把房地产这个民生基本盘抛在脑后，科技创新是星辰大海，但普通人的柴米油盐才是脚下的土地。

没有稳固的土地，再远的星辰大海也很难抵达，如果任凭房地产按国际规律自然调整，还得等1到2年才能企稳，那这段时间里，民生压力和经济拖累会持续存在。

这种情况下，官方能不能主动出手，就成了缩短调整周期、缓解民生压力的关键。

调整路径

其实现在关于房地产的调整建议有很多，梳理下来主要是三条路，但每条路都有需要权衡的地方，不过对普通人来说，最关心的肯定是哪条路能最快缓解我的压力。

所以我们不妨按可行性排个序，看看哪条路最贴近民生需求，先看需求端发力：用财政贴息降房贷利率，这应该是目前最容易推动，也最能直接帮到普通人的办法。

现在的问题是，我们面临不可能三角，要保银行利差、要稳人民币汇率，所以货币调整很难大幅降息，但财政可以主动补这个缺口，比如对商业按揭利率进行贴息，让实际利率降下来。

这样一来，已经买房的人能少还点月供，不用再靠开网约车补贴，想买房的人也能降低成本，市场需求慢慢就活了。

而且，现在公积金利率已经比较低了，再通过财政贴息补商业贷款的差，既能避免金融风险，又能精准帮到有需要的人，算是一举两得。

还有就是库存端探索：收购商品房改保障房，现在市场上卖不出去的房子很多，有人建议让中央出钱收购这些库存，改造成保障房，尤其是在人口净流入多、农民工多的大中城市。

让大家住得更有尊严，这个想法很好，但实操起来有不少难题：到底在哪些城市收，收哪个开发商的房子，按什么价格收，如果地方负责选项目、中央负责出钱，容易出现代理人风险。

比如地方为了消化本地库存推荐不符合条件的项目，所以这条路不能急，得先搞试点，把规则定清楚，如建立第三方评估机制，确保收购的房子质量过关、位置合适，才能真正发挥保障作用。

最后是主体端权衡：要不要救房地产企业，国际上有些国家在房地产下跌时，会用公共财政或国有资本收购房企，帮企业渡过难关，但中国目前的思路是救项目不救主体。

之所以这么谨慎，是因为要避免道德风险，如果房企之前靠无序扩张赚了钱，现在遇到困难又靠公共资金兜底，对普通人来说不公平，也容易让企业养成依赖症。

而且，就算救了房企，后续的资产处置、人员安置也是难题，所以这条路短期内很难大范围推进，更可能是先对个别有代表性的房企进行试点，看看怎么在救企业和防风险之间找到平衡，再慢慢推广。

其实不管选哪条路，核心目标都是一样的：尽快让房地产企稳，减少对民生的冲击，如果能优先把财政贴息落地，再配合库存收购的试点，说不定不用等1到2年。

结语

房地产就能慢慢稳住，到那时，普通人不用再为月供焦虑，市场信心也会慢慢恢复，经济才能真正实现稳中有进。

毕竟，经济发展的最终目的，还是让每个普通人都能住有所居、未来有盼头，这才是最实在的获得感。