农村房屋卖给外村人后又被本村人购买，法院认定买卖合同有效

新京报讯（记者张静姝 通讯员许跃）基于农村宅基地的特殊属性，我国法律对农村房屋向非集体经济组织成员转让设置了严格限制。如果一套农房先被卖给外村人，之后又卖回本村村民，如此“连环买卖”的交易，合同效力能否获得法律的认可？近期，北京市平谷区人民法院审结的一起案件，给出了明确答案，认定此种情况下房屋买卖合同有效。

张某、李某均为某村集体经济组织成员。王某不是某村集体经济组织成员。

2002年，张某与王某签订《购置房产合同协议书》，约定张某将其名下位于某村的一处房屋以15000元价格出售给王某。协议签订后，双方钱房两清，王某入住使用。2008年，王某将该房屋以20000元价格卖给李某，双方签订了《购置房产合同协议书》。至此，该房屋完成了从本村村民张某到非本村村民王某再到本村村民李某的“连环买卖”。

2025年，张某反悔，向法院起诉李某，请求确认李某与王某之间的《购置房产合同协议书》无效并返还房屋，主张房屋仍归其所有。

李某辩称，自己是本村村民，涉案房屋虽经转卖，但宅基地未流转至集体外成员，村委会亦已同意备案，未损害集体利益，合同合法有效。

法院经审理认为，2002年与2008年的两份《购置房产合同协议书》均明确了买卖双方、标的物、价款及履行情况。张某认可已收到房款并交付房屋，王某、李某也已完成相应的付款和接管。现房屋占有人李某系某村集体经济组织成员。尽管张某将房屋出售给非某村成员王某存在法律瑕疵，但王某后续将房屋转卖给村民李某，李某是村集体经济组织成员，依法有权取得涉案房屋所有权和宅基地使用权。

最终，法院判决驳回张某的全部诉讼请求。双方均未上诉，现已生效。

法官表示，宅基地使用权是农村集体经济组织为其成员提供的居住保障与福利，具有强烈的身份属性，并非普通财产权。因该权利与“集体经济组织成员资格”密不可分，所以非本集体成员原则上无法通过购买获得。非本集体成员购买农房的行为，一般因违反法律强制性规定而归于无效。

司法实践中，如存在以下情形，法院通常认可合同效力。一是买受人在缔约时不具备本集体成员资格，但事后取得本集体成员资格；二是买受人本人非本集体成员，但其家庭成员具有该身份，且获得村集体同意；三是房屋经多次转让，最终由房屋所在地集体经济组织成员取得。这些情形虽涉及宅基地使用权的中间流转，但最终保障了宅基地“回归”本集体，未动摇制度根本目的，可认定合同有效。

本案属于农村房屋连环买卖情形，应重点审查“最后一手”买受人的身份资格。由于李某是某村集体经济组织成员，某村宅基地使用权在实质上并未流失，而是回归本集体内部，集体利益未受损害，故认可其合同的效力。

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