全面停建保障房，这招稳房价，肯定有效！

房价持续下跌，想要让房价止跌十分困难，原因有很多。

比如，过去房价涨得太多，导致房价泡沫破裂，而人们又普遍存在追涨杀跌的心理。

再如，当前经济形势不佳，就业市场不景气，居民收入下降，很多人因此买不起房子。

但从关键因素来看，房价下跌的核心原因还是供大于求，而供大于求背后更深层的原因是人口下降，过去建设的房子以及当前存量的房子数量，已经能够满足需求。

从这一逻辑出发，要想稳住房价，既要刺激购房需求，又要减少新房供应。

不过，刺激购房需求难度较大，因为关键问题在于经济形势不好，居民收入端很难出现明显回升。

相比之下，在供给侧控制新房建设量，反而相对容易做到。

新房建设管控可分为两个路径：一是对商品住宅市场进行限制和管控，二是压缩保障房（非商品住房市场）的建设量。

在商品住宅市场领域，房企愿不愿意建房子、有没有能力建房子，更多是基于企业运营的考量，属于市场选择问题，我认为在这一领域，政府的 “有形之手” 可以少一些干预，管控的重点应放在保障房方面。

我的建议可能比较犀利，但鉴于目前全国楼市极度低迷，且政策刺激难以让市场出现本质改善，应该下定决心：全面停止新建保障房！

首先简要介绍一下保障房：我国的保障房主要分为两类，一类是可出售的，一类是可出租的。

出售型保障房：

上世纪 90 年代和本世纪前十年，主要是经济适用房；2011 年到 2020 年（本世纪第二个十年），种类变得更多，部分地区仍在小批量建设经济适用房，有些地区尝试建设限价房，还有上海等城市开始建设共有产权房。

近两年，国家主推的配售型保障房覆盖面较广，基本上只要是无房人群，无论你是工人、农民工、公务员，还是企业高管等，都可以申请购买这类房子。

这类房子定价较低，一般比市场价低 50% 左右，但实行封闭性运行，购买后不能公开转售，只能把房子卖回给政府，无法从中牟利，这与过去的经济适用房不同。

出租型保障房：

主要包括廉租住房、公租住房，以及过去三四年主推的租赁型保障房。

从演变趋势来看，过去两三年保障房的建设力度一直在加大，但非常巧合的是，过去三四年中国商品住房市场却在持续大幅降温。

在楼市大幅降温的过程中大力建设保障房，这本身就存在问题。

从逻辑上分析，这会对商品房降温的市场起到雪上加霜的不利效果 —— 大量保障房（无论出售还是出租）的建设，会增加全社会的新房供应。

很多人买了价格低廉的保障房，就暂时不会再买商品房；很多人租了低于市场价的公租房、保租房，也不会再在市场上租赁其他房子。

这样一来，商品房市场的购房需求会减少一大部分，租房市场的租赁需求也会减少一大部分，进而导致房价和租金下跌。

比较合理的做法应该是：在楼市繁荣、房价上涨过快时，加大保障房建设力度、增加供应量，让买不起商品房的人能买到便宜的保障房，或租到价格实惠的公租房、保租房，同时也能让商品房市场有所降温。

而在楼市低迷期，尤其是当前这种严重萧条的时期，就应该减少保障房供应量，特别是减少新建量。

我之前举过一个案例：

1997 年香港回归，但巧合的是，1997 年四季度香港房价见顶后开始持续下跌，整整跌了六年。

1997 年第一任特首董建华上台后，宣布了一项宏大计划 —— 每年新建 8.5 万套保障房，让广大中低层香港市民能尽快住上保障房。

这个计划的出发点是好的，是为了民生，但问题在于，它正好赶上香港楼市大幅降温。

后来这个 “八万五” 计划就不了了之了，本质上也是为了稳定楼市。

对于管理部门来说，楼市超预期低迷时期，稳市场相比增加保障房供应，更重要！

咱们当前面临的形势，与当时的香港比较类似，也应该大幅减少保障房的新建量，甚至采取 “一刀切” 的方式全部暂停新建。

可能有些网友会不认同：“保障房是为了民生，是为了解决中低收入群体、弱势群体的住房问题，政府不能不管啊！不管楼市是热是冷，都应该管！”

这位朋友说得对，非常对，老杨完全认同！

我并不是说要停止住房保障，而是说要停止新建保障房！

政府可以收购一些卖不掉的新房，将市场上的存量房子用于出租或转售。

也可以推行货币化保障，拿出财政补贴，把钱分配给需要住房保障的人，让他们拿着这些补贴去租房，或者去买商品房。

棚改可以货币化安置，住房保障同样也可以货币化。减少保障房新建量、增加货币补贴，对商品住房市场是比较友好的，不至于让商品房市场陷入雪上加霜的不利境地。

在西方国家，比如美国和欧洲一些国家，会对中低收入家庭提供房租补贴。

例如，有些国家规定，如果一个家庭的房租超过了家庭年收入的 1/3，政府就会给这个家庭发放补贴，帮助他们租到合适的房子，减轻房租压力。

这些国家并不会因为居民收入低、住房困难，就大规模建设保障房进行分配。

这种大规模建保障房再分配的做法，带有浓重的计划经济色彩。

在全社会住房短缺的时代，这样做或许没问题，但目前咱们面临的问题是住房已经饱和，不再缺乏住房，这种情况下，还建那么多保障房进行分配，实在没必要。

况且，当前商品房市场本就如此低迷，其中的逻辑矛盾显而易见。