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合生缦云：天河生态芯的未来生活蓝本

part.1 优点综述

合生缦云作为合生缦系广州首作，落址天河国际生态区，与天河 CBD、金融城 CBD 保持黄金 6 公里直线距离，地理位置优越。项目依托约 71 万㎡原生半山生态资源，营造出低密的居住环境，是天河市中心难得的半山大宅。

总占地面积约 8.1 万方，总建筑面积约 37 万方，规划 42 栋，共 1270 户，以 16 - 17 层南北对流纯板式低密度小高层为主，梯户比为 2 梯 2 户、3 梯 2 户，居住舒适度高。由曾打造北京合生缦云的团队操刀，品质有保障。

交通方面虽距地铁站较远，但自驾出行方便，且周边道路建设逐步完善，未来出行效率将大幅提升。教育配套堪称亮点，社区内自带全线 12 年公立教育配套，引进天河外国语学校办学，2025 年 9 月开学，周边还有五大省级中学。生活配套丰富，拥有半山园林、N + 1 会所等，可享受 “山、林、湖、园” 的宁静及半山森幕美景。外立面设计独特，采用轻质铝板幕墙搭配云翼曲线造型，弧形阳台保证 270° 环幕视野。此外，项目还配备【M + 科技系统】，满足现代智慧社区与智能生活的极致体验。

part.2 户型鉴赏

168㎡四叶草户型

168㎡四叶草户型为四室两厅三卫设计，空间布局合理，各功能区相对独立又相互联系，犹如四叶草般精巧。

入户处，可能设有独立玄关，增加空间层次感与私密性，同时方便业主收纳鞋子、衣物等物品。玄关连接宽敞的客厅，客厅采用大开间设计，与餐厅一体化，空间开阔明亮，可满足家庭聚会、日常休闲等多种需求。客厅连接弧形阳台，不仅颜值高，还拥有 270° 环幕视野，将半山园林、城市林海等美景尽收眼底。

卧室区域，四个房间分布在户型四角，呈四叶草形状，彼此互不干扰，保证了每个家庭成员的生活私密性。主卧套房配备独立卫生间和衣帽间，卫生间空间宽敞，可设置双台盆、浴缸、淋浴间等设施，满足舒适的洗漱需求；衣帽间可容纳大量衣物和配饰，方便业主整理收纳。其余三个次卧面积适中，可根据家庭需求作为儿童房、客房或书房使用，部分次卧也可能配备独立卫生间，方便家人或宾客。

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厨房采用现代化设计，可能为 U 型或 L 型布局，操作台面充足，配备高端厨具，方便业主烹饪各种美食。餐厅与厨房相邻，用餐便捷。此外，户型内还可能设有家政间等功能空间，提升生活便利性。

整个户型通过合理的空间规划和独特的阳台设计，在保证居住舒适度的同时，充分利用周边景观资源，为业主打造温馨舒适且具品质感的居住空间。

part.3 基本信息

• 项目名称：合生缦云
• 总占地面积：约 8.1 万方
• 总建筑面积：约 37 万方
• 总栋数：42 栋
• 总户数：1270 户
• 梯户比：2 梯 2 户、3 梯 2 户
• 项目地址：广州市天河区悦景路 11 号
• 规划设计：16 - 17 层南北对流纯板式低密度小高层

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part.4 配套介绍

交通

交通方面，合生缦云目前存在一定挑战，最近的地铁站为 21 号线大观南路站，直线距离超过 1 公里，对于依赖地铁出行的业主来说，需借助公交车接驳，较为耗时耗力。不过，自驾出行则较为便利，可快速通达城市各处。

值得期待的是，家门口的悦景路正拓宽为双向四车道，预计 2025 年建成通车，届时将大幅改善世界大观、牛奶厂片区的出行效率，为业主自驾出行提供更顺畅的体验。此外，会所门口的规划路已完工即将通车，进一步优化了小区周边的交通微循环，为业主带来更便捷的通行模式。虽然当前地铁出行不便，但随着周边道路建设的完善，项目的交通便利性将得到显著提升。

教育

教育配套是合生缦云的一大亮点。社区内自带全线 12 年公立教育配套，包括幼儿园、18 班小学和 27 班初中，规模虽不大，但胜在方便，业主子女在家门口即可享受优质教育资源。已确定引进天河外国语学校办学，该校在教学质量和口碑方面表现出色，将于 2025 年 9 月开学，为业主子女提供从学前教育到初中的连贯优质教育。

小学今年开设 2 个班，即天河外国语智谷学校小学部，为孩子的基础教育奠定良好基础。初中方面，合生缦云与越秀观樾共享学位，若有剩余学位，将面向环城高速以东、沈海高速以南、天河区东界线以西、广园快速路以北区域内公办完全小学的天河户籍毕业生招生，以电脑派位方式产生录取结果，在一定程度上保障了周边学生接受优质初中教育的机会。此外，项目周边荟萃清华附中、执信中学、天河外国语学校、广州中学、广州岭南中学（暂定名）等五大省级中学，丰富的教育资源为孩子的成长提供了更多选择和优质教育保障。

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商业

文中虽未详细提及项目周边具体的商业配套，但基于项目所处的天河国际生态区以及与天河 CBD、金融城 CBD 的距离，可以推测周边应有满足日常生活需求的商业设施。随着区域的发展，商业配套有望不断完善。可能会有各类超市、便利店，方便业主购买日常用品；也可能逐渐出现一些餐饮、休闲娱乐场所，丰富业主的日常生活。此外，距离项目不远的天河 CBD 和金融城 CBD 拥有众多大型购物中心、高端商场、餐厅等商业资源，业主驾车短时间内即可到达，满足其高端消费和休闲娱乐需求。

休闲

休闲配套丰富多样，为业主营造了高品质的生活环境。项目利用半山地势打造了独具特色的半山园林，丰富多变的台地园林景观搭配半露天连廊，无论天气如何，家人都能在园林中尽情游玩。园林内设有全龄功能场景，立体儿童游乐场针对不同年龄段孩子的需求进行设计，早教期的自然科普区、互动旱喷，以及学龄期的林中树屋、空中悬桥等游乐设施，为孩子们提供了探索和嬉戏的空间。

空中栈道和半山观景平台则为业主带来立体式、沉浸式的垂直秘境般的园林体验，业主可以漫步其中，欣赏园林美景和周边的自然景观。同时，园林内的阳光大草坪为业主提供了更多趣味互动的可能性，可举办各种户外活动，增加邻里之间的交流。

项目还拥有 N + 1 会所，1 个约 3800㎡星际会所涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求，满足业主多样化的生活服务需求。在楼宇中打造的 N 个共享泛会所，包含儿童书吧、共享办公、社交茶室等多种功能，让业主足不出户就能享受全龄型缦系美学生活，增进社区邻里之间的互动与交流。

此外，项目专享天河约 71 万㎡最大城市林海，让业主在都市繁华中奢享 “山、林、湖、园” 的宁静及半山森幕美景，为业主提供了亲近自然、放松身心的好去处。砸下 10 亿升级的奥体中心，在完成全运会主会场 + 指挥中心的任务后，将成为片区的超级配套，业主走出家门就能享受棒球场、网球中心、射箭馆、高端马术俱乐部、恒温泳池等高端赛级场馆，丰富圈层生活，提升生活品质。

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part.5 规划和发展

合生缦云所在的天河国际生态区未来发展潜力巨大。交通方面，随着悦景路的拓宽通车以及周边道路的不断完善，区域的交通便利性将得到极大提升，吸引更多人关注和选择在此居住。同时，虽然目前地铁是短板，但未来地铁线路规划有可能延伸至该区域，进一步改善交通状况，加强与城市其他区域的连接。

教育方面，随着天河外国语学校的开学，其优质的教育资源和教学理念将对区域教育水平产生积极影响。学校可能会不断提升教学质量，加强师资队伍建设，吸引更多优秀学生，形成良好的教育氛围。周边的五大省级中学也将为区域教育发展提供有力支撑，未来可能会有更多教育交流与合作活动，促进教育资源的共享与优化。

商业配套有望随着区域的发展而不断丰富和升级。随着人口的逐渐增加，对商业的需求也会增大，可能会有更多品牌商家入驻，建设大型购物中心、商业综合体等，提升区域商业品质和规模，满足居民日益多样化的消费需求。

休闲配套方面，项目的半山园林和会所可能会不断优化和完善，增加更多的文化活动和服务设施，提升业主的休闲体验。约 71 万㎡的城市林海也可能会进行合理开发和保护，打造更多的休闲步道、观景台等，让业主更好地享受自然景观。升级后的奥体中心将成为区域的休闲娱乐核心，吸引更多高端赛事和活动，进一步丰富业主的文化生活，提升区域的知名度和影响力。

从项目自身来看，凭借其独特的地理位置、丰富的配套设施和高品质的产品设计，在未来房地产市场中将具有较强的竞争力。随着周边配套的不断完善和区域价值的提升，项目的居住品质和投资价值都将进一步凸显，为业主带来良好的居住体验和投资回报。同时，项目也将对区域的发展起到积极的推动作用，助力天河国际生态区成为更具吸引力的宜居宜业之地。

part.6 结语总结

合生缦云以其在天河国际生态区的独特区位、丰富的教育与休闲配套、高品质的户型设计和建筑特色，为追求高品质生活的购房者提供了理想选择。尽管目前交通存在一些不足，但随着周边道路建设的推进和区域的整体发展，这些问题有望得到改善。

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最新房产信息

“金九”楼市回暖：百强房企9月操盘销售额破2500亿 72家业绩环比上涨

①随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象；

②2025年9月，百强房企共实现操盘口径销售金额2528亿元，有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%。

随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象。

克而瑞数据显示，2025年9月，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%。

从企业表现来看，9月百强房企中有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、建发房产、中国铁建、电建地产、邦泰集团、中建东孚等。即使是头部阵营，TOP10房企中也有7家销售操盘金额环比上升。

“9月百强房企销售额环比正增长，主要受季节性因素、核心城市限购政策放松以及房企新规产品加推等因素的带动，由于上年同期基数较低，同比也实现了正增长。”国盛证券分析师金晶表示。

累计业绩方面，据中指院统计，2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，回暖态势初显。

不过，头部房企规模分化仍较明显，销售额突破千亿的房企仅6家，与去年同期持平；销售额突破两千亿的房企仅1家。

具体排名上，保利发展以2017亿元销售额稳居行业第一，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元，华润置地、招商蛇口、万科分别以1544亿元、1406.6亿元、1002.9亿元位列第四、第五以及第六。

销售端回暖的同时，房企拿地积极性也有所提升，尤其是9月份，部分房企通过收购形式获取大规模土地，推动拿地总额同比增幅进一步扩大。

中指院数据显示，2025年1-9月，TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点。

从新增货值来看，头部房企依旧占据主导地位，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。2025年1-9月，绿城中国以1175亿元新增货值占据榜单第一；保利发展新增货值规模为1010亿元，位列第二；中海地产以952亿元新增货值位列第三。

“目前，土地市场仍以央国企为主导。拿地金额前十企业中，8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团也进入拿地金额前二十。”中指院企业研究总监刘水告诉记者。

金晶表示，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制房企及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。

政策层面，9月多个核心城市继续优化需求端政策，为市场注入动力。例如深圳继续放宽非核心区域限购，将盐田、大鹏纳入“不限购”范围；上海优化房产税政策；深圳、河南等地则拓宽公积金使用范围，支持支付购房税费及住房装修等。

“不过，从市场实际表现看，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡，整体仍面临调整压力。”刘水表示，短期内政策将延续宽松基调，以“止跌回稳”为目标，推动已出台政策加快落地。