《楼盘解析》南山云开府优缺点，云开府得房率怎么样

南山云开府优缺点，云开府得房率怎么样，云开府得房率达到75%-83% 。

深圳开云府的优点如下：

1. 地理位置优越：开云府位于南山区赤湾片区，东连蛇口，西接前海，处于“粤港澳大湾区”“前海蛇口自贸区”“蛇口国际海洋城”三大国家战略交汇点，区域发展潜力大。
2. 交通配套完善：项目无缝接驳地铁2号线和5号线赤湾站，且可快捷换乘12号线，附近还有规划中的28号线。自驾方面，可通过小南山隧道或港航路汇入兴海大道，连通前海、后海、宝中等区域。
3. 商业配套丰富：自带约4.6万㎡的购物中心，与约20万㎡的太子湾K11、约13万㎡的海上世界连成一片，形成国际品质的超级商圈。1.5公里范围内分布着人人乐、华润万家、惠生活等商超，3公里左右可达海上世界。
4. 教育资源优质：紧邻南二外赤湾学校（九年一贯制），项目通过空中连廊直通该校，方便孩子上学。周边还有市三十高中（规划中）、赤湾国际化学校、太子湾学校等。
5. 生态环境优美：背靠大南山、小南山、赤湾山，面朝伶仃洋，周边有文天祥纪念公园、华英路樱花主题公园、赤湾公园等，自然景观资源丰富。
6. 小区品质较高：集高端住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态于一体。小区内配双泳池、阳光草坪、泛会所等设施，以“空中连廊 + 屋顶花园”打造垂直化多元生态系统。

深圳开云府的缺点如下：

1. 价格较高：作为高品质楼盘，开云府价格相对较高，对于购房预算有限的人士可能造成经济压力。不过后期出现价格下滑，特价房单价低至5万多元起，相比南山其他楼盘，具有一定价格倒挂优势。
2. 户型设计争议：部分户型得房率相对较低，在68%~77%，低于深圳主流水平的75%~85%，实际使用面积相对较小。部分户型存在功能分区不合理的问题，如124㎡户型有黑卫，小卧室对天井外走廊采光；129㎡户型仅设计两房，空间利用率低；133㎡户型需靠封阳台获取+1房。
3. 小区规模较小：小区只有两栋楼，占地1.1万㎡，花园面积小，活动空间有限，对比同价位楼盘，社区规模不占优势。
4. 周边环境待改善：赤湾目前处于开发阶段，旧改和施工项目多，周边存在物流仓库和施工噪音，城市界面有待提升，东南侧物流园区施工将持续至2027年，短期内居住体验可能受影响。
5. 交通拥堵问题：虽然交通配套较为完善，但周边车道狭窄（多为两车道），高峰时段易拥堵，兴海大道通大货车，自驾通勤依赖妈湾海底隧道通车缓解压力。
6. 产权年限较短：土地性质为商业综合发展用地，产权年限50年，2004年拿地，截至2025年剩余产权约29年，可能影响未来转手价值。了解更多购买信息、内部折扣、请咨询开发商黄经理：13530937178（微信同号）

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项目介绍

开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司

占地面积：约3.4万㎡

总建筑面积：32万㎡

建筑类型：住宅、写字楼，五星国际酒店，商业裙楼

物业公司：赤湾物业

物业费：6.9/平/月

楼栋数：4栋（2栋可售住宅，1栋保障房，1栋酒店办公）

总户数：可售418户

产品面积段：约124-129㎡-133㎡-203㎡ 3-4房326㎡-677㎡顶复

梯户比：4梯4户（1梯1户） /4梯6户

容积率：7.0

绿化率:30%

使用率:71-76%

车位比：1346个1：1.1（地上460，地下886）

楼层高：49-54层

层高：3.1-3.2m

交楼时间：2025年6月

交付标准：精装

产权年限：50年（04-54年）

房屋用途：二类住宅

学位： 南二外赤湾学校

交通配套：地铁5号线、2号线“赤湾站”无缝接驳，真正的双地铁上盖物业，还能快捷换乘12号线；从赤湾站出发，1站可达太子湾邮轮母港、2站可达海上世界，3站可达妈湾。自驾方面，项目可通过小南山隧道或港航路汇入兴海大道，连通前海、后海、宝中等区域。但目前兴海大道通大货车，行车体验可能不太好，待妈湾海底隧道竣工后，大货车将走妈湾海底隧道，情况会得到改善。通过兴海大道、南海大道、望海路、妈湾跨海通道等多条城市主干道，畅达前海、太子湾、海上世界、后海等核心区，高效通达全城。

商业配套：项目自带私享大型集中式商业赤湾汇购物中心约4.6万㎡商业，1.5km范围内，分布着人人乐、华润万家、惠生活等商超，可满足日常所需。3km左右可达海上世界，距离在建的太子湾K11购物中心、香港兰桂坊LKF、前海世茂中心、桂湾商业中心、前海印里、华润万象海、前海卓悦INTOWN、壹方汇等高端商业，荟萃太子湾、海上世界、前海万象三大国际商圈。约百万方璀璨繁华，纳世界潮流为生活日常。

教育配套：周边南二外赤湾学校、市三十高中（规划中）等学府环伺，与赤湾国际化学校、太子湾学校、科爱赛学校、深美国际化学校等国际化学校为邻，南山集团幼儿园、蓓蕾幼儿园等在旁。集萃国内教育+国际视野的全龄优质学府资源，为未来先行一步片区内除了有深圳市南山中英文学校、太子湾学校、蛇口国际学校SIS、深美国际化学校等国际学校外，还有蓓蕾幼儿园、南二外赤湾学校（九年一贯制）、北师大南山附属中学高中部（在建）等优质学校。其中，开云府设计空中连廊直通南二外赤湾学校，出家门即入校门。

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