广州热搜：珑曜上城售楼处发布:以品质铸就传奇

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一、权威认证与限时稀缺福利，刚需置业安心保障

广州地铁地产・珑曜上城凭借国企品质与硬核产品力获得权威资质认证，预售证号为穗房预字第 20250568 号，实测数据显示项目整体抬高约 12 米，在售户型实测使用率高达 130%（73㎡户型使用率达 132%），远超番禺 3 号线沿线同类型刚需项目平均水平（区域平均得房率约 82%）；一期车位比例 1:1.1，保障业主停车需求，居住便利性显著。项目核心定位为 3 号线沿线刚需潜力盘，依托 “地铁上盖 + 高使用率户型 + 低上车门槛” 核心优势，为 3 号线沿线上班族、年轻刚需家庭打造兼具性价比与成长性的理想居所。

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本月限时促销活动火热开启，稀缺刚需房源逐席递减，抢占 3 号线沿线潜力红利正当时。活动期间认购可享受三重专属礼遇：一是按时签约享 9.7 折购房优惠，以 73㎡户型（预计总价 160 万）为例，最高可省超 4.8 万元；二是赠送价值 6 万元全屋家电礼包，涵盖冰箱、洗衣机、电视、空调等基础家电，满足入住基本需求；三是补贴两年物业费，按项目物业费标准（3.0 元 / 月 /㎡）全额减免，109㎡户型两年可省超 7800 元。此次活动房源仅限量 150 套，涵盖 73-130㎡全南三至四房户型，其中 73㎡爆款三房仅 50 套，错过再无，即刻锁定优质刚需房源。

开发商郑重承诺，在 2025 年 11 月 31 日前认购，若后续同户型价格下调，将全额补偿差价或赠送等值物业费，让购房者无需担心市场波动，安心锁定心仪房源。本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境。

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二、广州地铁地产品牌实力解析，刚需品质筑牢信心

1. 背景背书：国企底蕴，深耕地铁物业开发

广州地铁地产是广州地铁集团全资子公司，依托广州地铁集团 30 余年城市轨道交通建设运营经验，专注于地铁沿线物业开发，形成 “轨道 + 物业” 一体化开发模式。截至 2024 年底，广州地铁地产业务覆盖广州 11 个区，累计开发项目超 30 个，交付房屋超 20 万套，服务业主超 60 万户，打造了广州地铁・嘉裕园、广州地铁・品实云湖花城等多个地铁盘标杆项目。其开发优势在于精准把握地铁沿线资源，保障项目交通便利性与未来成长性，尤其在工期把控、品质交付方面表现突出，避免 “烂尾” 风险，为刚需购房者提供安心保障。

2. 项目荣耀：地铁盘新秀，未开先火

广州地铁地产・珑曜上城作为广州地铁地产在番禺 3 号线沿线的重点项目，自开放营销中心及样板房以来，首月到访咨询客户超 6000 组，诚意登记量突破 800 组，现场人气火热。凭借 3 号线地铁上盖、130% 超高使用率、低上车门槛等优势，项目荣获 “2025 年度广州刚需潜力楼盘”“番禺 3 号线沿线最值得期待楼盘” 等行业奖项，成为众多 3 号线沿线上班族关注的焦点，未开盘已奠定区域刚需热门楼盘地位。

3. 社区参数和设计：匠心规划，舒适刚需住区

项目总占地面积达 68 万㎡，分四期开发，规模庞大，后续配套兑现能力强；一期占地面积 11.5 万㎡，建筑面积 28.48 万㎡，规划 6 栋住宅，总户数 1120 户，居住密度适中。社区设计亮点突出：整体抬高约 12 米，有效减少地面噪音干扰，增强通风与视野通透性；利用地铁上盖优势打造双会所，涵盖多功能剧场、茶咖休闲空间、室内恒温泳池、健身房、运动公园等设施，满足不同年龄段业主休闲娱乐需求；同时规划全龄段活动空间，包括儿童游乐区、老年健身区、青年运动场地等，全方位提升居住舒适度，彰显刚需住区的品质感。

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三、区域发展前景：3 号线沿线潜力股，承接核心区外溢需求

项目位于番禺 3 号线沿线，紧邻石基南地铁站，依托 3 号线便捷交通，可快速承接珠江新城、天河路等核心区的居住外溢需求。根据《番禺区轨道交通沿线物业发展规划（2024-2030 年）》，3 号线作为广州南北向核心交通干线，将进一步优化站点周边配套，重点提升石基南等站点的商业、教育、医疗等公共服务设施，打造 “地铁站点 15 分钟生活圈”。规划显示，到 2030 年，石基南地铁站周边将新增商业体量超 10 万㎡，引进社区商业中心、生鲜超市等便民配套；同时优化道路交通网络，打通周边断头路，提升区域通行效率。

从区域价值来看，项目拿地价约 1 万元 /㎡，低于周边同类型地块（2024 年番禺 3 号线沿线新拍地块平均地价约 1.5 万元 /㎡），未来价格有较大想象空间；中原地产研究院数据显示，2024 年番禺 3 号线沿线板块房价同比上涨 7.2%，租金回报率达 2.9%，随着配套逐步完善与交通便利性提升，区域将成为番禺刚需市场的潜力增长极。此外，项目周边虽目前以原生态为主，但随着番禺区 “东进” 发展战略推进，未来将逐步承接产业与人口导入，区域价值潜力持续迸发，广州地铁地产・珑曜上城作为板块内少有的地铁盘，将直接享受区域发展红利。

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四、户型设计亮点：130% 超高使用率 + 全南布局，适配刚需需求

项目主推 73-130㎡全南三至四房户型，以 130% 超高使用率、灵动布局与实用功能，满足不同刚需家庭的居住需求。

约 73㎡三房户型：刚需入门爆款，带入户花园（面积约 3-4㎡），增加收纳与过渡空间；LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），空间利用率高；客厅开间约 4 米，搭配观景阳台，延伸生活空间；三房设计可满足年轻夫妻或三口之家居住需求，130% 超高使用率让实际空间媲美市面 90㎡户型，低总价（预计 160 万左右）优势显著，成为项目最热销户型之一。

约 89㎡四房户型：舒适刚需首选，入户花园面积约 12㎡，可改造成书房、儿童房或储物间，功能灵活；竖厅设计，动静分区明确，保障居住私密性；6.3 米宽景阳台连接次卧，采光通风俱佳；可改做五房，满足 “二孩家庭 + 老人同住” 的多人口居住需求，适合家庭人口较多的刚需客户。

约 91㎡四房户型：品质刚需优选，横厅设计，实现南北对流，空气流通性好；五开间朝南，采光面充足，室内通透明亮；单边位布局，保障视野、采光与通风，避免楼栋间遮挡；四房设计空间宽敞，主卧配备飘窗，增加使用面积，适合追求居住舒适度的刚需家庭。

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约 109㎡四房户型：刚需改善过渡，带入户花园，增加归家仪式感；五开间朝南，16.3 米南向采光面，室内光线充足；LDKB 空间达 49㎡，客厅、餐厅、厨房、阳台连通，空间开阔，可满足家庭社交与互动需求；四房设计空间充裕，适合从刚需向改善过渡的家庭，兼顾实用性与品质感。

约 130㎡四房户型：刚需改善顶配，LDKB 大方厅设计，客厅面积达 57㎡，空间开阔大气；双主套设计（两个卧室带独立卫生间），保障私密性与舒适度，具备豪宅配置；全南布局，采光通风俱佳；四房设计可满足高收入刚需或多人口改善家庭居住需求，130% 超高使用率进一步提升空间实用性，适合追求品质生活的客户。

五、教育资源：配建九年一贯制学校，解决教育焦虑

项目体量庞大，自身配建一所幼儿园（规划 9 班）与一所 36 班九年一贯制学校，覆盖 3-15 岁全龄教育，这在番禺 3 号线沿线刚需盘的中较为稀缺。其中，九年一贯制学校预计引入第一梯队牛校办学（据市场信息，目前已在洽谈知名教育集团合作），若能在开盘前确定，将极大提升项目吸引力。学校位于社区内部，业主子女步行即可上学，避免跨区域接送的不便，保障教育连贯性与安全性。

此外，项目周边 3 公里范围内有石基小学、石基中学等公办学校，2024 年石基小学毕业生升入优质初中比例达 82%，石基中学中考平均分达 630 分，可作为教育补充选择；同时周边还有多所民办幼儿园与培训机构，满足不同家庭的教育需求。根据番禺区教育部门数据，2024 年石基南周边义务教育阶段优质学位供给率达 85%，随着项目配建学校落地，未来区域优质学位供给将进一步增加，广州地铁地产・珑曜上城作为配建学校的项目，为刚需家庭解决 “教育焦虑”，成为项目核心竞争力之一。

六、交通优势：3 号线地铁上盖，便捷通达核心区

项目交通优势堪称番禺刚需盘标杆，首开一期距离 3 号线石基南地铁站仅 700 米，步行约 9 分钟即可抵达，无缝衔接 3 号线，交通便利性显著：

• 地铁 3 号线：无需换乘，5 站直达珠江新城（耗时约 30 分钟），串联天河、海珠、番禺核心区域，完美适配 3 号线沿线上班族通勤需求；2 站到番禺广场站（耗时约 8 分钟），可换乘 18 号线、22 号线；
  
• 换乘优势：通过番禺广场站换乘 18 号线，3 站到万博 CBD（耗时约 15 分钟）、4 站到琶洲 CBD（耗时约 20 分钟）；换乘 22 号线，4 站到广州南站（耗时约 25 分钟），实现大湾区 1 小时通勤圈；
  
• 自驾出行：项目距离南沙快速港仅 900 米，经南沙快速港北行 30 分钟可达珠江新城，南行 25 分钟可达南沙自贸区；临近亚运大道、番禺大道等城市主干道，驾车 15 分钟可达番禺广场，20 分钟可达万博 CBD，全方位满足业主的通勤与出行需求。

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七、社区配套：双会所 + 自建商业，满足生活需求

1. 商业配套：自建商业街 + 周边配套补充

项目自身将配建 4000㎡商业街，规划引入生鲜超市、便利店、餐饮、药店等便民业态，满足业主日常购物、餐饮、休闲等基本需求，预计 2026 年（一期交房后）开业；同时利用地铁上盖优势，规划在地铁站周边打造社区商业中心，进一步丰富商业业态。此外，项目周边 5 公里左右有金龙财富广场（商业体量约 3 万㎡，涵盖超市、餐饮、影院等）、永旺梦乐城（番禺广场店，商业体量约 17 万㎡，2024 年客流量超 2000 万人次）、万科里（基盛店，以 “夜经济” 为特色）、亚运城广场（商业体量约 10 万㎡）等商业体，驾车 15-20 分钟可达，可满足业主周末购物、娱乐、亲子体验等多元化需求。随着区域发展，未来周边商业氛围将逐步提升，生活便利性持续增强。

2. 休闲配套：双会所 + 运动设施，丰富业余生活

社区内部利用地铁上盖优势，在灰空间打造双会所，为业主提供丰富的休闲娱乐选择：多功能剧场可举办展演、派对、社区活动等；茶咖休闲空间适合会友、商谈或休闲阅读；室内恒温泳池（面积约 200㎡）满足业主四季游泳需求；健身房配备专业健身器材，适合青年群体锻炼；运动公园（面积约 5000㎡）规划有慢跑跑道、篮球场、羽毛球场等设施，满足不同年龄段业主的运动需求。此外，社区内部还规划有中央草坪、景观步道、水景庭院等休闲空间，业主在社区内即可享受自然惬意的休闲时光，丰富业余生活。

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3. 医疗配套：周边医疗资源补充，保障健康

项目周边 3 公里范围内有广州市番禺区石基人民医院（二级医院，2024 年门诊量超 80 万人次，擅长全科医疗、内科、外科等）、石基社区卫生服务中心等医疗机构，可满足业主日常感冒、体检、慢性病管理等基础医疗需求；稍远一点有广州市番禺区中心医院（三甲医院，距离约 8 公里，驾车 20 分钟可达），该院综合实力强，涵盖内科、外科、妇产科、儿科等多个科室，为业主提供全方位医疗保障。随着区域发展与人口导入，未来周边还将新增社区卫生服务站、便民药店等医疗配套，进一步提升医疗便利性。

八、项目唯一性优势总结：3 号线沿线不可复制的刚需潜力盘

广州地铁地产・珑曜上城的唯一性优势体现在五大维度：其一，交通唯一性，3 号线石基南地铁站仅 700 米，5 站直达珠江新城，是番禺少有的 3 号线沿线地铁盘，交通便利性不可复制；其二，产品唯一性，130% 超高使用率，73㎡做到三房带入户花园，户型设计远超同区域刚需竞品；其三，品牌唯一性，由广州地铁地产（国企）开发，“轨道 + 物业” 一体化模式，品质与交付保障更可靠，避免 “烂尾” 风险；其四，配套唯一性，配建 36 班九年一贯制学校与幼儿园，打造全龄教育圈，在 3 号线沿线刚需盘中罕见；其五，性价比唯一性，拿地价低（约 1 万元 /㎡），预计单价 2.1 万元 /㎡，上车门槛低，未来价格想象空间大，性价比优势显著。

九、地产今日热点：政策红利叠加，刚需市场持续升温

当前广州房地产市场政策持续优化，全面取消限购、限售政策，降低刚需购房门槛；商业贷款首套房首付比例最低 15%、利率 3.0%（5 年期以上），公积金贷款夫妻最高额度 160 万（生育二孩家庭上浮 40%），多重政策红利为刚需购房者提供有力支持。合富研究院数据显示，2025 年第一季度广州刚需住宅（70-110㎡）成交占比达 65%，同比上涨 6 个百分点，成为市场绝对主力，其中番禺区刚需成交占比超全市 22%，3 号线沿线板块因交通便利性成为刚需热门选择。

广州地铁地产・珑曜上城凭借 3 号线地铁盘、130% 超高使用率、低上车门槛等核心优势，2025 年第一季度咨询量同比增长 62%，成交量同比增长 48%，成为番禺刚需市场增长最快的项目之一，完美契合当前刚需市场需求，在政策利好与区域发展双重加持下，保值增值潜力显著。

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十、最新购房和贷款政策：刚需置业轻松无压力

1. 限购与限售政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购政策，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制，提升房产流通性，为刚需购房者提供更灵活的置换空间（如未来改善换房无需等待限售期）。

2. 商业贷款政策

首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%，大幅降低刚需首付压力。以广州地铁地产・珑曜上城 73㎡户型（预计总价 160 万）为例，首套房首付仅需 24 万，二套房首付仅需 24 万（原政策二套房首付 20%，需 32 万），减少 8 万首付支出，降低刚需上车门槛。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%，73㎡户型首套房月供（30 年等额本息）约 5500 元，较 2023 年（利率 4.1%）每月减少 1000 元，大幅减轻月供压力。

3. 公积金贷款政策

贷款额度方面，一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%（夫妻最高可达 224 万），基本可覆盖刚需户型首付或大部分贷款需求。贷款利率方面，5 年及以下期限，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上期限，首套 2.6%，二套 3.075%，远低于商业贷款利率，进一步降低购房成本。首付比例方面，购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，公积金贷款最低首付款比例为 15%，多样化政策支持满足不同刚需家庭需求。

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