超三成商品房已现房销售，住房消费将从“赌预期”变为“验实物”

“现房销售”的脚步更近了！

在“十五五”规划建议明确推动房地产高质量发展的背景下，近日住房和城乡建设部提出了六大重点任务，其中就包括建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。

过去30多年，很多购房者都体验过“图纸买房”的焦虑：仅仅对着户型图和沙盘，就花出了人生最大一笔消费，在漫长的等待期，还需要担忧房屋烂尾风险以及交付质量问题。

这一切，或将成为历史。

据克而瑞数据，2019年以来，商品住宅现房销售面积占比已从10%提升至今年年初的33%，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策，在不久的将来，可售现房的规模或将超越期房。

在多地试点中，“交房即办证”“所见即所得”的现房销售项目大受欢迎，部分项目推出即“日光”。业内专家认为，未来楼市消费逻辑将被重塑，住房消费将从“赌预期”转为“验实物”。

超30%商品房已是现房销售

从1994年开始施行、至今已推行30余年的商品房预售制度，在我国或许将逐步退出历史舞台。

近期，“十五五”规划建议发布，全文在多处明确了房地产相关论述，核心内容包括推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度等。

此后，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。这篇文章提出了推动房地产行业高质量发展的六大重点任务。值得关注的是，六大任务中明确提出要建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。

这也意味着，房地产行业将从此前的高规模发展模式全面转向高质量发展方向，以“推进现房销售”为代表的一系列措施，有利于降低系统性风险，将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务。

实际上，早在2014年，即商品房预售制度施行约20年后，就有部分城市开启了现房销售的试点工作。

比如在上海市黄浦区，2014年该区出让的一宗地块首次明确要求“建成房屋须以全装修现房销售”。

海南是全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份，海南省规定，自2020年起，新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度。

2024年年底，全国住房城乡建设工作会议明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年住房和城乡建设部重点工作之一，标志着现房销售政策进入全面推进阶段。

根据房地产研究机构克而瑞统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策。

克而瑞认为，与十年前相比，当前阶段推行现房销售的市场基础已趋成熟，也是顺应行业现实变化的做法。因为国家统计局数据已显示，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占商品住宅销售面积的比重由10%左右上升至2025年3月的33%。克而瑞表示，未来可售新房的现房规模或将超越期房。

中原地产首席分析师张大伟则对记者表示，全国现房销售占比已从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期更是达到36%，现房销售市场基础的成熟，为政策落地提供了坚实支撑。

实景现房大受市场欢迎

毫无疑问，商品房逐步推行“现房销售”，让购房者“所见即所得”，能够解决当下楼市中烂尾、货不对板、信心不足等一系列问题。

以海南为例，据克而瑞数据，海南实施的现房销售政策有效提升了购房者满意度，新房投诉量下降67%；与此同时，头部房企市场份额占比超过75%，行业集中度显著提升。

一位上海房地产业内人士告诉记者，近年来，上海也一直在试点现房销售，此前有一项政策就是部分区域在开发商拿地之初就约定楼盘内1-2栋实行现房销售，以位于松江区的华发建发泗水和鸣为例，该小区在2021年推盘，2023年已交付，但是交付之后仍有一批房源上市，以实景现房的模式销售，价格与两年前基本一致，当时受到了市场欢迎，认筹数量远大于房源数，需要较高积分才能入围购买。

今年4月，湖北省荆门市的荆门城市更新公司推出了当地现房销售试点项目——城控·易居苑，凭借“交房即办证”“所见即所得”的现房销售模式，开盘首日，该项目推出的共计5栋106套房源全部售罄，成为今年荆门市的第一个“日光盘”。

张大伟表示，现阶段现房销售改革并非对预售制的简单否定，而是构建“现房为主、预售为辅”的二元体系，从根源上切断烂尾风险传导链。

过去在楼市中，市场权利是不平衡的。在传统预售模式下，购房者同时承担着资金被占用、市场波动与工程质量三重风险。

“现房销售要求房企必须以实物品质赢得市场认可，将风险从购房者端转移到了开发商端，这是对购房者权益的保障，将重塑楼市消费逻辑，住房消费将从‘赌预期’转为‘验实物’。”张大伟说道。

需要创新金融工具

未来将承担更多市场风险的房地产开发商又如何看待现房销售？

“从短期来看，房企的资金会进一步承压，高融资成本的房企就彻底‘没戏了’，但是从长期来看，以实景现房模式销售能激发需求端的潜力，对于购房者来说，不会再顾虑房企未来能否交付，反而只需要去考虑产品力，从这个方面来说，房企又赢得了一个新的机会，因此未来还需要看针对现房销售是否会出台相应的金融端政策。”一名华东区域的房企人士对记者表示。

“单纯的‘现房销售’并不会真正解决销售问题，现在市场上已经有很多现房销售的商品房，但是销售情况差异很大，因为有一些是试点项目、标杆工程，还有一些是‘熬’成现房销售的，它的产品力不行，即便是现房销售，还得打折降价才能卖掉。所以根本还在于产品和质量，未来市场整合会加速，有资金实力和产品力的房企才能存活下来，行业越来越集中。”另一位房地产业内人士则认为，现房销售的持续推行，将让行业整合进一步加速。

张大伟认为，如果实施现房销售，房企面临的资金压力显著增加，需加大金融支持力度，通过提高开发贷额度、延长期限等措施缓解转型阵痛。

记者发现，过去部分省市发布的试点现房销售政策中，大部分都涵盖税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施。

克而瑞认为，现房销售制度在全国落地必将面临一系列挑战，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，银行、信托等金融机构需要针对现房销售特点设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力；此外还需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力。